Le mandat de syndic ne peut pas dépasser trois ans. Il ne se prolonge jamais automatiquement : son renouvellement doit être inscrit à l’ordre du jour et voté expressément en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- La durée maximale du contrat est de trois ans, sans durée minimale imposée.
- Le contrat doit indiquer des dates précises de début et de fin de fonctions.
- Le vote de désignation ou de renouvellement relève de l’article 25.
- La mise en concurrence est préparée par le conseil syndical, sauf dispense décidée par l’assemblée.
- Une durée différente de celle annoncée dans la convocation peut exposer la résolution à une annulation.
Ce contenu traite du mandat d’un syndic dans une copropriété à Paris ou dans la petite couronne Ouest. Il ne remplace pas l’examen d’une convocation déjà contestée, d’un contrat signé ou d’une procédure judiciaire en cours.
Quelle durée maximale pour un mandat de syndic ?
La règle est posée par l’article 28 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur consultée le 20 mars 2026. Le syndic est désigné pour une durée déterminée qui ne peut pas excéder trois années. Cette limite concerne le mandat confié par le syndicat des copropriétaires, qu’il s’agisse d’un syndic professionnel, bénévole ou coopératif.
Aucun texte ne fixe une durée minimale. Une AG copropriété peut donc voter un contrat syndic d’un an, de dix-huit mois, de deux ans ou de trois ans, à condition que la période soit indiquée sans ambiguïté. La formule « jusqu’à la prochaine assemblée » est insuffisante si elle ne permet pas d’identifier avec certitude le terme des fonctions. Le contrat type impose l’inscription de dates calendaires de début et de fin.
Cette précision protège les copropriétaires qui votent par correspondance, donnent pouvoir ou ne peuvent assister à la réunion. Ils doivent pouvoir savoir ce qu’ils approuvent avant le vote. La durée mandat fait partie de l’équilibre du contrat : elle influence la fréquence des contrôles, la préparation de la mise en concurrence et le calendrier de changement éventuel.
Le mandat est un acte de représentation. Le syndic administre l’immeuble, exécute les décisions collectives, prépare le budget, appelle les provisions et représente le syndicat dans les actes prévus par la loi. Cette mission ne crée pas un pouvoir permanent. À l’échéance mentionnée dans le contrat, les fonctions cessent si l’assemblée n’a pas voté une nouvelle désignation.
La réglementation syndic exclut donc la reconduction tacite. Une clause qui prétendrait prolonger automatiquement les fonctions à l’expiration du contrat ne dispense pas du vote de l’assemblée générale. Le syndicat doit reprendre une décision collective, avec une résolution identifiable, un projet de contrat joint et une durée déterminée.
Un calcul de calendrier permet de repérer rapidement une incohérence. Prenons un contrat approuvé le 15 juin 2026, avec une prise d’effet fixée au 1er juillet 2026 et une fin de mandat au 30 juin 2029. La durée est de trois années civiles complètes. Si le contrat annonce une fin au 31 juillet 2029, il couvre trois ans et un mois. Il dépasse alors le plafond réglementaire. Remplacez ces dates par celles figurant sur votre projet de résolution et sur le contrat annexé à la convocation.
Une durée courte n’est pas une sanction automatique contre le syndic sortant. Elle peut correspondre à une période de travaux, à une clôture comptable décalée ou à la volonté de réexaminer rapidement la gestion syndic. À l’inverse, trois ans ne sont pas une durée obligatoire. Le vote porte sur le contrat soumis à l’assemblée, non sur une durée présumée habituelle.
Comment le renouvellement du syndic doit-il être voté en assemblée générale ?
Le renouvellement AG ne se distingue pas juridiquement d’une nouvelle désignation sur un point décisif : l’assemblée doit voter. Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 mars 2026, la désignation ou la révocation du syndic exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
Cette majorité se calcule sur les tantièmes de l’ensemble du syndicat, et non sur les seuls votants. Dans un immeuble totalisant 10 000 tantièmes, il faut plus de 5 000 voix pour que la résolution soit directement adoptée à l’article 25. Un résultat de 5 001 tantièmes favorables suffit. Un résultat de 4 900 tantièmes favorables ne suffit pas, même si tous les copropriétaires présents ont voté pour.
La loi prévoit toutefois une passerelle. Lorsque la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut intervenir à la majorité de l’article 24. Cette règle découle du second alinéa de l’article 25, dans sa version consultée le 20 mars 2026. L’article 24 se calcule alors sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
| Situation au premier vote | Majorité applicable | Suite possible | Effet sur le mandat |
|---|---|---|---|
| Plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires | Article 25 | La résolution est adoptée | Le contrat prend effet aux dates votées |
| Au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires | Article 25 puis second vote | Vote immédiat à l’article 24 | Le mandat est adopté seulement si le second vote réussit |
| Moins d’un tiers des voix de tous les copropriétaires | Article 25 | Nouvelle assemblée possible dans les conditions légales | Le mandat n’est pas renouvelé à ce stade |
| Résolution rejetée | Aucune désignation | Une nouvelle décision doit être préparée | La continuité de la représentation doit être organisée avant l’échéance |
Prenons une copropriété de 10 000 tantièmes. La résolution de renouvellement obtient 3 600 tantièmes favorables, 900 défavorables et 5 500 voix absentes. Elle n’atteint pas 5 001 voix, mais dépasse le tiers de 10 000, soit 3 333,34 voix. Un second vote à l’article 24 devient possible. Si les copropriétaires participant au second vote totalisent 4 500 voix et que 3 600 votent pour, la résolution obtient la majorité des voix exprimées et peut être adoptée.
Le projet de contrat syndic et la résolution de désignation doivent être joints ou communiqués avec la convocation dans les conditions prévues par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, version consultée le 20 mars 2026. Vérifiez que la durée, les dates de fonctions et la rémunération forfaitaire correspondent entre le contrat et le texte de la résolution.
Le vote par correspondance accentue cette exigence de cohérence. Une personne ayant voté « pour » un mandat de trois ans ne peut pas être réputée avoir accepté un mandat réduit à un an au cours de la séance. La lecture du guide consacré au vote par correspondance en assemblée générale permet de contrôler ce point avant l’envoi du formulaire.
Pourquoi la durée annoncée dans l’ordre du jour ne doit-elle pas changer pendant l’AG copropriété ?
La convocation fixe le cadre des décisions possibles. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose que l’ordre du jour soit notifié avec la convocation. L’article 13 du même décret dispose que l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à cet ordre du jour. Ces textes, dans leur version en vigueur consultée le 20 mars 2026, protègent le droit d’information de chaque copropriétaire.
Pour le mandat de syndic, la durée n’est pas un détail secondaire. Elle forme avec la rémunération, les prestations incluses et les dates de prise d’effet un ensemble contractuel. Modifier le terme proposé pendant la séance revient à soumettre au vote une offre différente de celle qui figurait dans les documents notifiés.
La Cour de cassation a rappelé cette logique dans son arrêt de la troisième chambre civile du 6 novembre 2025, pourvoi n° 24-12.526, publié au Bulletin. Elle a censuré une décision qui avait validé un mandat d’une durée différente de celle annoncée dans l’ordre du jour. La juridiction rattache la solution aux articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967. L’article 29 impose que le contrat précise notamment sa durée ainsi que les dates calendaires de début et de fin des fonctions.
Cette règle concerne aussi bien une réduction qu’un allongement. Si la convocation soumet un contrat de trois ans, l’assemblée ne peut pas décider en séance de ne retenir que cinq mois. Si elle annonce un mandat d’un an, elle ne peut pas le transformer en mandat de deux ans par un amendement oral. Dans les deux cas, les copropriétaires absents ou ayant voté par correspondance n’ont pas reçu une information conforme à la décision finale.
Il faut distinguer l’amendement qui clarifie une rédaction de celui qui transforme l’objet économique du vote. Corriger une faute de frappe dans une date manifestement erronée ne produit pas le même effet que modifier la durée mandat. Mais lorsque la date de fin change réellement, le contrat proposé change également. Le risque d’annulation devient sérieux.
Un exemple chiffré rend l’enjeu visible. La résolution notifiée propose une désignation du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2029, soit trente-six mois. Un copropriétaire disposant de 85 tantièmes sur 10 000 vote par correspondance en faveur de cette proposition. Lors de la réunion, l’assemblée réduit le mandat jusqu’au 31 décembre 2027. Le vote écrit de 85 tantièmes porte sur trente-six mois, non sur douze. La modification ne peut pas être considérée comme couverte par ce vote.
La démarche utile se situe avant l’assemblée. Si le conseil syndical souhaite plusieurs hypothèses, il peut demander que des résolutions distinctes soient portées à l’ordre du jour : un mandat d’un an, puis, si nécessaire, un mandat de deux ou trois ans. Les contrats correspondants doivent permettre une comparaison réelle. Il ne s’agit pas d’ajouter une option improvisée pendant la séance.
Si une résolution a déjà été notifiée et semble irrégulière, le délai de contestation doit être vérifié immédiatement. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, pour les copropriétaires opposants ou défaillants, un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. La page sur le délai de contestation d’une décision d’AG détaille les documents à conserver. Lorsqu’un recours est envisagé, un avocat est l’interlocuteur compétent.
Comment préparer la mise en concurrence avant le renouvellement du contrat syndic ?
La mise en concurrence ne signifie pas qu’un syndic sortant doit être écarté. Elle impose de pouvoir comparer son projet de contrat avec d’autres propositions lorsque le conseil syndical est tenu d’organiser cette consultation. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 mars 2026, confie au conseil syndical une mission d’assistance et de contrôle du syndic. Il prévoit aussi la mise en concurrence périodique dans les conditions fixées par l’assemblée générale.
L’assemblée peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence par un vote exprès. Cette dispense ne doit pas être supposée parce que le mandat arrive à échéance ou parce que les copropriétaires sont satisfaits. Elle doit résulter d’une décision identifiable, portée à l’ordre du jour et adoptée selon la majorité applicable.
La comparaison doit porter sur des documents homogènes. Le contrat type défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, version consultée le 20 mars 2026, sépare les prestations incluses dans le forfait de celles qui peuvent être facturées en plus. Cette architecture évite de comparer un forfait apparemment faible avec un autre forfait intégrant davantage de tâches.
La durée proposée doit apparaître dans la grille de lecture. Un forfait annuel de 9 000 € n’a pas la même portée s’il est proposé pour un an ou si le contrat engage la copropriété pendant trois ans. Pour un lot de 85 tantièmes sur 10 000, la quote-part annuelle théorique d’un forfait de 9 000 € est calculée ainsi : 9 000 × 85 / 10 000 = 76,50 € par an, avant application de la clé de charges prévue par le règlement de copropriété. Sur trois ans, le même calcul donne 76,50 × 3 = 229,50 €. Remplacez le forfait et vos tantièmes par les chiffres du projet de contrat.
Le prix ne tranche pas seul. Il faut relever les honoraires hors forfait, la fréquence des visites annoncées, les modalités de tenue des comptes, les frais liés aux mutations, les assemblées extraordinaires et les prestations liées à des travaux. Le détail des honoraires du syndic au forfait aide à isoler ce qui appartient réellement au forfait de base.
Le conseil syndical peut établir un tableau de comparaison avant l’envoi de la convocation. Il ne désigne pas le futur syndic à la place de l’assemblée. Il met les copropriétaires en mesure de voter sur des contrats comparables, avec une durée et des dates précises. Cette préparation compte particulièrement dans les immeubles parisiens qui ont un ravalement, une réfection de colonnes d’eau ou une rénovation d’ascenseur à préparer : la continuité administrative doit être anticipée sans neutraliser le contrôle collectif.
La mise en concurrence doit commencer assez tôt pour que les projets puissent être annexés à la convocation. Le délai normal de convocation est de vingt et un jours, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, version consultée le 20 mars 2026. Un contrat reçu la veille de l’assemblée ne permet pas aux copropriétaires absents ou votant par correspondance d’examiner sérieusement l’offre.
Faut-il choisir un mandat d’un an, de deux ans ou de trois ans ?
La durée du contrat ne se choisit pas selon une formule universelle. Un mandat d’un an facilite un examen fréquent du contrat et de l’exécution des décisions. Il oblige toutefois la copropriété à préparer plus souvent une résolution de renouvellement, à vérifier la mise en concurrence et à organiser le vote avant chaque échéance.
Un mandat de deux ans crée un rythme intermédiaire. Il peut correspondre à un immeuble dont les comptes sont stabilisés, mais qui doit suivre un programme de travaux ou une transition de gestion. Un mandat de trois ans offre davantage de continuité administrative. Il ne retire pas au conseil syndical son pouvoir de contrôle, ni à l’assemblée la possibilité de révoquer le syndic si les conditions légales sont réunies.
Le bon calendrier dépend aussi de l’exercice comptable. Lorsque l’assemblée examine les comptes clôturés, elle dispose d’éléments plus concrets pour apprécier le travail accompli : budget adopté, écarts de charges, recouvrement, suivi des contrats d’entretien et exécution des décisions précédentes. Fixer l’échéance du mandat après l’approbation des comptes peut faciliter cette lecture, à condition que les dates restent clairement définies.
Une situation fréquente mérite une attention particulière. Le contrat arrive à terme le 31 décembre alors que l’assemblée annuelle se tient habituellement en mai. Attendre la réunion de mai créerait une période sans mandat valable. La solution n’est pas de laisser le contrat se prolonger tacitement. Il faut inscrire une résolution à une assemblée organisée avant le 31 décembre, ou prévoir lors de l’assemblée précédente une durée dont la date de fin couvre correctement le calendrier suivant.
La révocation anticipée reste distincte du non-renouvellement. Le syndic peut être révoqué par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25. La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour afin que le syndic concerné et les copropriétaires disposent d’une information suffisante. La désignation d’un successeur doit être préparée dans la même séquence, faute de quoi l’immeuble risque de se retrouver sans représentant pour ses actes courants.
Le transfert des archives et des fonds est encadré par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 mars 2026. Le syndic sortant remet notamment la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les documents du syndicat dans les délais prévus par ce texte. Un changement ne se limite donc pas à un vote : il comporte une phase documentaire qui doit être prévue dans le calendrier.
Le choix entre un an et trois ans doit enfin être séparé d’un jugement général sur la qualité de la gestion. Un immeuble de 12 lots, sans salarié ni équipement collectif lourd, n’a pas les mêmes besoins qu’une copropriété de 80 lots avec ascenseur, chaufferie collective et chantier de façade. Le règlement de copropriété, les tantièmes, les échéances de travaux et l’état des comptes donnent les éléments concrets à examiner.
Avant la prochaine assemblée, relisez la date de fin figurant sur le contrat actuel, puis comparez-la avec la date prévisible de la prochaine AG. Si l’écart laisse un vide entre les deux, demandez par écrit l’inscription d’une résolution complète, avec durée, dates et contrat annexé. La page consacrée au calendrier de changement de syndic permet de contrôler les étapes documentaires sans attendre la fin du mandat.
Un mandat de syndic peut-il durer quatre ans ?
Non. L’article 28 du décret du 17 mars 1967 limite la durée du mandat à trois ans. Un contrat qui prévoit une période supérieure doit être corrigé avant le vote ou expose la désignation à une contestation.
Le syndic est-il renouvelé automatiquement à la fin de son contrat ?
Non. La tacite reconduction est exclue. Une résolution de désignation ou de renouvellement doit être soumise à l’assemblée générale avec un contrat indiquant les dates de début et de fin de fonctions.
Quelle majorité faut-il pour renouveler le syndic ?
La désignation du syndic relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une passerelle vers un second vote à l’article 24 peut exister si la résolution atteint au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
L’assemblée peut-elle raccourcir la durée du mandat pendant la séance ?
Non lorsque cette nouvelle durée diffère de celle annoncée dans l’ordre du jour. La Cour de cassation a confirmé le 6 novembre 2025 que cette modification rend la délibération annulable, car la durée fait partie de la proposition soumise aux copropriétaires.
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