Quand l’eau vient d’un logement voisin, chaque occupant sinistré déclare à son propre assureur, et la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire tant que les dommages restent sous 5 000 € HT par local. Si la fuite vient d’une partie commune, comme une colonne ou une toiture, le syndic déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble.
L’essentiel
- L’origine de la fuite, commune ou privative, décide de qui déclare et de quel assureur intervient.
- Sous 1 600 € HT de dommages, l’assureur gestionnaire indemnise sans recours contre les autres assureurs.
- Entre 1 600 et 5 000 € HT, l’assureur gestionnaire organise l’expertise pour le compte des autres.
- Au-delà de 5 000 € HT, la convention IRSI ne s’applique plus et les règles de droit commun reprennent.
Périmètre Cette page s’adresse aux copropriétaires et occupants d’un immeuble parisien confrontés à un dégât des eaux. Elle ne traite ni des catastrophes naturelles, ni des travaux de remise en état des parties communes, abordés dans Travaux & immeuble.
D’où vient l’eau, et qu’est-ce que cela change ?
La première question n’est pas « qui paie » mais « d’où vient l’eau ». Une colonne montante, une descente d’eaux pluviales, une toiture ou une canalisation encastrée qui dessert plusieurs lots sont en principe des parties communes ; un flexible de lave-linge, un joint de baignoire ou une canalisation qui ne dessert qu’un lot sont privatifs. Le règlement de copropriété fixe la frontière, et la loi la complète lorsqu’il est muet, comme l’explique le dossier Règlement de copropriété. Dans un immeuble parisien ancien, les colonnes en plomb ou en fonte et les planchers bois rendent cette recherche plus fréquente et plus longue.
Selon la fiche service-public.fr F1352, vérifiée le 25 juillet 2025 et relue le 2 octobre 2026, en cas de dégât des eaux dans les parties communes, l’assureur de la copropriété organise la recherche de fuite. Si l’origine se révèle privative, l’assureur de l’occupant du local d’origine supporte le coût de la recherche engagée par l’assureur de l’immeuble.
Qui doit déclarer le sinistre, et à qui ?
La fiche service-public.fr F2027, relue le 2 octobre 2026, pose la règle selon l’origine. Si le dommage touche les parties communes, c’est le syndic qui le déclare à l’assureur de l’immeuble. Si le dommage touche votre logement, vous le déclarez à votre propre assureur, même si l’eau vient d’ailleurs. Le délai de déclaration est fixé par votre contrat d’assurance : lisez-le dès la découverte du sinistre.
- Coupez l’eau si vous le pouvez, et prévenez le voisin du dessus ou le gardien.
- Photographiez les dommages et conservez les biens endommagés jusqu’au passage de l’expert.
- Déclarez à votre assureur dans le délai du contrat, et prévenez le syndic par écrit si une partie commune peut être en cause.
- Remplissez avec le voisin concerné un constat amiable de dégât des eaux.
Quel assureur gère le dossier selon la convention IRSI ?
La convention IRSI, signée entre assureurs, simplifie la gestion des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles. Selon la fiche F2027, elle s’applique lorsque les dommages ne dépassent pas 5 000 € HT par local sinistré, et désigne un assureur gestionnaire unique.
| Montant des dommages du local | Rôle de l’assureur gestionnaire | Recours entre assureurs |
|---|---|---|
| Jusqu’à 1 600 € HT | Évalue et indemnise | Aucun |
| De 1 600 à 5 000 € HT | Organise l’expertise pour le compte des autres assureurs | Possible selon les règles de la convention |
| Au-delà de 5 000 € HT | Convention non applicable | Droit commun |
Prenons un appartement dont le plafond et les peintures sont abîmés par une fuite venant de l’étage supérieur, pour 1 200 € HT de remise en état. Le montant est sous le seuil de 1 600 € HT : l’assureur gestionnaire, celui de l’occupant du logement sinistré, indemnise sans se retourner contre l’assureur du voisin. Pour 3 800 € HT, il organiserait l’expertise pour le compte des autres assureurs. Remplacez ce montant par celui du devis de remise en état.
Que doit faire le syndic quand la fuite vient d’une partie commune ?
Le syndic déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble et fait procéder à la réparation de la partie commune en cause. La déclaration de sinistre relève de son forfait de gestion courante ; le déplacement sur les lieux et les mesures conservatoires figurent parmi les prestations particulières que le contrat type permet de facturer en plus, au tarif écrit dans le contrat. La grille de lecture du contrat de syndic vous permet de vérifier ce point. Écrivez-lui dès la découverte, avec photos, date et localisation de la fuite : l’écrit fixe le point de départ de ses diligences.
Quelles assurances sont obligatoires dans l’immeuble ?
Selon la fiche F2027, le syndicat des copropriétaires doit être assuré pour sa responsabilité civile, souscrite par le syndic : elle couvre les dommages causés aux tiers par les parties communes. Chaque copropriétaire, occupant ou non, doit lui aussi être assuré pour sa responsabilité civile, pour les dommages partis de son lot. Le propriétaire qui loue son logement reste tenu à cette obligation même si son locataire est assuré : c’est l’objet de l’assurance propriétaire non occupant.
Que faire dans les vingt-quatre heures qui suivent la fuite ?
Stoppez l’eau, photographiez, prévenez le syndic par écrit si une partie commune peut être en cause, puis déclarez à votre assureur dans le délai de votre contrat. Si l’expert ou l’assureur refuse la prise en charge, demandez le motif par écrit ; pour un litige, l’interlocuteur compétent est votre assureur, puis un avocat ou l’ADIL de Paris.
- Convention IRSI : seuils et assureur gestionnaire du sinistre
- Assurance de l’immeuble : ce que couvre la multirisque copro
- Assurance propriétaire non occupant : obligation et garanties
- Fuite des parties communes : rôle du syndic et délais
La gestion du sinistre est-elle facturée à part ?
Vérifiez avec la grille ce que votre contrat de syndic range dans le forfait.
Journal de mise à jour
- — Réécriture du dossier : origine de la fuite, déclaration, seuils IRSI et assurances obligatoires.