Règlement de copropriété : lire, modifier, faire respecter

Par Isaure VermerschMis à jour le 2 octobre 2026

Que contient le règlement, et où trouver la clause utile ?

L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le règlement de déterminer la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance et les règles d’administration des parties communes. Il est complété par l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot, et par les clés de répartition des charges. Un immeuble parisien ancien en a souvent connu plusieurs modificatifs : demandez au syndic la version consolidée, ou l’ensemble des actes modificatifs publiés.

Où passe la frontière entre parties communes et privatives ?

Le règlement la fixe en premier. Lorsqu’il est muet ou contradictoire, la loi pose des présomptions. Selon l’article 2, sont privatives les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Selon l’article 3, sont réputés communs, notamment, le sol, les cours, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun et les canalisations qui les traversent, à l’exception de celles qui desservent exclusivement un lot. Dans un immeuble parisien, la question revient sans cesse pour les fenêtres, les planchers bois et les canalisations encastrées : la réponse est dans le règlement avant d’être dans la loi.

La qualification compte double. Elle détermine qui paie l’entretien et la réparation, et quel assureur prend en charge un dégât. Une fuite sur une canalisation commune relève de l’assurance de l’immeuble ; sur une canalisation privative, de celle du copropriétaire. Le dossier Dégât des eaux en copropriété reprend cette distinction.

Quels travaux privatifs exigent une autorisation de l’assemblée ?

Les travaux qu’un copropriétaire réalise à ses frais et qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble exigent une autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, selon la fiche service-public.fr F2137 vérifiée le 6 mai 2026. L’ouverture d’un mur porteur relève de ce cas : le gros œuvre est réputé commun. Joignez à la demande d’inscription à l’ordre du jour le projet, l’étude d’un bureau d’études structure et l’attestation d’assurance de l’entreprise. Des travaux réalisés sans autorisation exposent leur auteur à une action en remise en état de la copropriété.

À quelle majorité modifier le règlement ?

La majorité dépend de l’objet de la modification. Selon l’article 26 de la loi, la modification du règlement en ce qu’il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes se vote à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Si ce seuil n’est pas atteint mais que la résolution recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins le tiers des voix, un second vote immédiat est possible à la majorité de l’article 25. La modification de la répartition des charges obéit à des règles plus strictes, à vérifier sur le texte en vigueur avant tout projet.

Prenons un immeuble de 40 copropriétaires et 10 000 tantièmes. Une modification d’usage des parties communes recueille l’accord de 22 copropriétaires détenant 6 900 voix. La majorité en nombre, plus de 20 copropriétaires, est atteinte, et 6 900 voix dépassent les deux tiers, soit 6 666,67 : la résolution est adoptée. Remplacez ces chiffres par ceux de votre immeuble dans le calculateur de majorité. Toute modification adoptée est publiée au fichier immobilier par acte notarié, dont le coût est supporté par le syndicat.

Comment faire respecter le règlement ?

Le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement, selon l’article 18 de la loi. Commencez par lui signaler l’infraction par écrit, en citant la clause concernée et en joignant des éléments datés. Le syndic peut adresser une mise en demeure au copropriétaire concerné, puis, avec l’autorisation de l’assemblée, agir en justice. Une clause contraire à la loi est réputée non écrite : avant d’exiger son application, vérifiez qu’elle ne l’est pas. Pour un différend individuel, l’interlocuteur compétent est un avocat ou l’ADIL de Paris.

Que faire avant de lancer des travaux ou de contester un usage ?

Demandez au syndic la version consolidée du règlement et l’état descriptif de division, et repérez la clause qui tranche votre question. Si les travaux touchent un élément commun, inscrivez la demande d’autorisation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, projet et étude à l’appui, plutôt que de commencer et de régulariser ensuite.