Syndic de copropriété : rôle, missions et obligations

Par Isaure VermerschMis à jour le 2 octobre 2026

Que doit faire le syndic, et sur quel texte repose chaque mission ?

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien, et de représenter le syndicat. La fiche service-public.fr F2608, vérifiée le 8 juillet 2026 et relue le 2 octobre 2026, regroupe ces missions en trois blocs.

La gestion financière d’abord. Le syndic établit le budget prévisionnel, tient la comptabilité du syndicat, appelle les provisions et recouvre les charges. Il ouvre au nom du syndicat un compte bancaire séparé, sur lequel transitent toutes les sommes de la copropriété. La gestion administrative ensuite. Il immatricule le syndicat au registre national et le tient à jour, conserve les archives, tient la liste des copropriétaires et convoque l’assemblée générale annuelle. La conservation de l’immeuble enfin. Il souscrit l’assurance du syndicat, fait réaliser l’entretien courant et met à disposition des copropriétaires un espace en ligne sécurisé où consulter les documents de la copropriété.

Chaque mission engage le syndic. Quand une demande reste sans réponse, citez la mission concernée et le texte qui la fonde : la demande devient vérifiable, et le refus devient une faute identifiable.

Comment le syndic est-il désigné, et pour combien de temps ?

L’assemblée générale désigne le syndic à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si ce seuil n’est pas atteint mais que le projet recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, comme le prévoit l’article 25-1. Le calculateur de majorité vérifie ces deux seuils sur vos propres chiffres.

Le mandat d’un syndic professionnel dure trois ans au plus, et un an au plus lorsque le syndic a, directement ou indirectement, participé à la construction de l’immeuble, selon la fiche F2608. Il se renouvelle par un nouveau vote, jamais par tacite reconduction. Notez la date d’échéance du mandat en cours : c’est elle qui fixe le calendrier de la mise en concurrence et de l’assemblée qui votera le prochain contrat.

Que couvre le forfait, et que peut-on vous facturer en plus ?

Depuis le 1er juillet 2015, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé doit respecter le contrat type défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Son annexe 1 énumère, sans limitation, les prestations de gestion courante comprises dans le forfait. Son annexe 2 fixe la liste limitative des prestations particulières qui peuvent être facturées en plus, au tarif écrit dans le contrat. La fiche service-public.fr F32051, vérifiée le 19 juin 2026, en donne les grandes lignes.

La grille de lecture d’un contrat de syndic confronte votre contrat à ce classement, ligne par ligne. Avant de voter un renouvellement, demandez le détail des prestations facturées hors forfait sur les deux derniers exercices : c’est là que se jouent les écarts entre deux contrats au forfait comparable.

Comment mettre votre syndic en concurrence avant l’assemblée ?

Selon la fiche F2608, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant la désignation du syndic, et les présente aux copropriétaires avec leur fiche d’information sur le prix. Cette obligation tombe lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, ou lorsque l’assemblée générale a décidé, à la majorité de l’article 25, de ne pas y procéder.

1. Relevez la date d’échéance du mandat en cours et la date probable de l’assemblée qui votera le prochain contrat.
2. Demandez à au moins deux autres syndics un projet de contrat au format du contrat type, sur le même périmètre : nombre de lots, nombre de visites, durée de l’assemblée comprise dans le forfait.
3. Soumettez chaque projet à la même grille, puis transmettez au syndic en place, pour inscription à l’ordre du jour, les contrats retenus et la demande de vote.

Comparez des clauses, jamais des promesses commerciales. Un forfait plus bas assorti d’assemblées courtes et de visites rares peut coûter davantage, une fois les prestations particulières additionnées.

Syndic bénévole ou coopératif : à quelles conditions ?

Le syndic peut ne pas être un professionnel. Le syndic bénévole est un copropriétaire qui accepte la mission sans rémunération ; son mandat dure lui aussi trois ans au plus. Le syndic coopératif est une forme d’organisation où le président du conseil syndical, copropriétaire, exerce les fonctions de syndic ; elle suppose que le règlement de copropriété le permette et un vote de l’assemblée à la majorité de l’article 25. Ces deux formes restent soumises aux mêmes obligations de comptabilité, de compte séparé et d’immatriculation.

Que retenir pour votre prochaine assemblée ?

Avant de voter le renouvellement, demandez le détail des prestations facturées hors forfait sur les deux derniers exercices et confrontez-le au contrat type. Si une prestation de gestion courante y figure, écrivez au syndic avant la séance pour en demander le retrait. Pour un différend sur l’exécution du mandat, l’interlocuteur compétent est un avocat ou l’ADIL de Paris.