Les honoraires syndic reposent sur un contrat réglementé : le forfait syndic rémunère la gestion courante, tandis que seules certaines prestations expressément prévues par le contrat type peuvent être facturées en plus. Les travaux, les ventes de lots et le recouvrement d’impayés suivent des règles distinctes.
En bref
- Le forfait annuel doit couvrir les actes habituels de gestion copropriété.
- Une ligne de frais syndic hors forfait doit correspondre à une prestation autorisée et tarifée.
- Les honoraires de travaux nécessitent un vote distinct, lors de la même assemblée que les travaux.
- L’état daté demandé lors d’une vente est plafonné à 380 € TTC.
- Les frais de recouvrement après mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire débiteur.
Cet article porte sur les syndics professionnels d’immeubles en copropriété à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il traite la lecture du contrat syndic et des comptes de copropriété. Un différend déjà engagé, une action en justice ou une facture contestée après notification doit être examiné avec un avocat ou l’ADIL de Paris, documents à l’appui.
Que couvre réellement le forfait du syndic professionnel ?
Le forfait annuel n’est pas une simple estimation commerciale. Il découle de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version consultée le 20 mars 2026. Ce texte impose aux syndics professionnels un contrat conforme à un modèle réglementaire, fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, version en vigueur consultée le 20 mars 2026.
La règle se lit dans un sens simple. La gestion habituelle de l’immeuble relève du forfait. Une tâche qui n’apparaît pas parmi les prestations pouvant être facturées séparément est réputée comprise dans ce prix annuel. La discussion ne porte donc pas sur le temps que l’opération a demandé, mais sur sa place dans le contrat voté par l’assemblée générale.
Le forfait syndic englobe notamment la tenue de la comptabilité, la préparation du budget prévisionnel, les appels de fonds, la répartition des charges copropriété, la conservation des archives, les relations ordinaires avec les fournisseurs et la mise à disposition des documents prévus dans l’extranet. L’assemblée générale annuelle fait aussi partie de la gestion courante, dans les limites horaires et de durée indiquées par le mandat.
Les services syndic inclus ne sont pourtant pas identiques d’un contrat à l’autre. Le contrat doit préciser le nombre de visites de l’immeuble, la durée de l’assemblée ordinaire comprise dans le forfait, les horaires retenus pour cette réunion et le nombre de réunions avec le conseil syndical. Un contrat qui comprend une visite annuelle ne produit pas le même niveau de suivi qu’un contrat qui en prévoit quatre. La comparaison doit donc porter sur le contenu exact, pas seulement sur le montant affiché.
Les mentions à lire avant le vote du mandat syndic
Le projet soumis à l’assemblée doit être lu avec ses annexes tarifaires. Une proposition qui indique seulement un prix global rend toute comparaison incomplète. La tarification syndic doit permettre d’identifier ce qui est déjà couvert et ce qui pourra être appelé en supplément pendant la durée du mandat.
Le mandat ne peut pas dépasser trois ans, selon l’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 20 mars 2026. Cette durée explique pourquoi il faut examiner les tarifs annexes avant le renouvellement. Une clause acceptée au départ reste applicable jusqu’à l’expiration du mandat, sauf modification votée.
Prenons un immeuble dont le forfait annuel TTC est fixé à 6 000 € pour 20 lots principaux. Le calcul est de 6 000 € ÷ 20, soit 300 € TTC par lot principal et par an. Cela représente 300 € ÷ 12, soit 25 € TTC par mois, avant les dépenses éventuelles hors forfait. Remplacez ces chiffres par le montant TTC du projet de contrat et le nombre de lots principaux figurant dans votre règlement de copropriété.
Ce calcul n’établit pas qu’un contrat est cher ou bon marché. Il montre seulement une base comparable. Le niveau de prix n’a de sens qu’après lecture de la durée d’assemblée incluse, des visites prévues, des réunions de conseil syndical comprises et des prestations supplémentaires tarifées.
Quelles prestations supplémentaires peuvent être facturées ?
Les prestations supplémentaires ne peuvent pas être inventées par une ligne vague telle que « frais administratifs », « tenue de dossier » ou « frais de gestion exceptionnelle ». Le contrat type comporte une liste encadrée de prestations particulières. Le syndic professionnel ne peut demander une rémunération complémentaire que pour les opérations prévues par cette nomenclature et par le contrat voté.
Le contrat type annexé au décret n° 2015-342 distingue les actes inclus dans la gestion courante des opérations particulières. Parmi celles-ci figurent, selon les circonstances, une assemblée générale supplémentaire, une réunion tenue hors des conditions prévues au forfait, certaines démarches liées à un sinistre important, le suivi administratif d’une procédure judiciaire, l’immatriculation initiale de la copropriété et les documents établis à l’occasion de la vente d’un lot.
Une facture ne devient pas régulière parce qu’elle est petite. Une ligne de 60 € doit pouvoir être reliée à une clause précise du contrat syndic. Le conseil syndical peut demander la pièce justificative et vérifier le tarif applicable avant l’approbation des comptes. Le contrôle se fait utilement avant l’assemblée, lorsque les factures et annexes comptables sont accessibles.
| Prestation examinée | Facturation possible | Personne ou compte supportant la dépense | Point à vérifier |
|---|---|---|---|
| Assemblée générale supplémentaire | Oui, si prévue au contrat | Syndicat des copropriétaires | Durée et horaire inclus dans le forfait |
| Visite au-delà du nombre contractuel | Oui, si tarifée dans l’annexe | Syndicat des copropriétaires | Nombre de visites déjà comprises |
| État daté lors d’une vente | Oui, dans la limite réglementaire | Vendeur du lot | Plafond de 380 € TTC |
| Mise en demeure pour impayé | Oui, après les conditions légales | Copropriétaire débiteur | Date et preuve de la mise en demeure |
| Frais administratifs non identifiés | Non, sans base contractuelle précise | Ne doivent pas être répartis sans fondement | Référence au contrat type et à l’annexe |
Les frais liés à la vente d’un lot
L’état daté est établi lorsque le notaire prépare la vente d’un lot. Il détaille notamment les sommes dues par le vendeur, les avances versées et la situation comptable de la copropriété. Son coût est supporté par le vendeur, non par l’ensemble de l’immeuble.
Son montant est plafonné à 380 € TTC par l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 mars 2026, et par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, consulté à la même date. Une somme supérieure à ce plafond appelle une demande écrite de détail et de rectification.
Le pré-état daté ne se confond pas avec l’état daté. Le premier rassemble des informations que le vendeur doit remettre à l’acquéreur avant la promesse de vente. Les documents déjà accessibles dans l’espace copropriétaire ou dans les procès-verbaux peuvent souvent permettre de les réunir sans confondre cette étape avec le document officiel facturable au moment de la vente.
La même méthode vaut pour tout frais syndic : identifier l’acte, retrouver la clause, vérifier le tarif TTC, puis contrôler la personne à laquelle la dépense a été imputée. Cette lecture évite de répartir sur tous les copropriétaires un coût qui concerne un seul lot.
Comment les honoraires de syndic sur travaux doivent-ils être votés ?
Les travaux votés hors budget prévisionnel, comme un ravalement, une réfection de toiture ou une modernisation d’ascenseur, peuvent ouvrir droit à des honoraires spécifiques. Ces honoraires ne relèvent pas du forfait de gestion courante. Ils doivent toutefois être décidés dans des conditions précises, prévues par l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 mars 2026.
La rémunération pour travaux doit être votée en même temps que les travaux et selon la même majorité. Elle doit en outre faire l’objet d’une résolution distincte. Une résolution qui approuve un chantier sans préciser ni soumettre séparément les honoraires ne permet pas d’ajouter ensuite une rémunération sans nouveau vote.
Le taux est généralement exprimé en pourcentage du montant hors taxes des travaux. Le contrat type prévoit une rémunération dégressive selon les tranches de montant. Cette dégressivité doit être lisible. Un pourcentage unique n’est pas automatiquement irrégulier, mais le barème applicable doit avoir été présenté et voté avec les autres documents.
Un calcul de quote-part sur un ravalement
Prenons des travaux de ravalement votés pour 80 000 € HT. L’assemblée approuve, dans une résolution séparée, des honoraires de suivi de 2,5 % HT. Le calcul des honoraires est 80 000 € × 2,5 %, soit 2 000 € HT. Avec une TVA de 20 %, le montant atteint 2 000 € × 1,20, soit 2 400 € TTC.
Pour un lot détenant 60 tantièmes sur 1 000, la quote-part est 2 400 € × 60 ÷ 1 000. Le résultat est de 144 € TTC. Ce montant s’ajoute à la quote-part de travaux elle-même. Remplacez les 80 000 €, le taux voté et les tantièmes par les chiffres qui figurent dans votre résolution et votre appel de fonds.
La dépense globale liée aux travaux ne se limite donc jamais au devis de l’entreprise. Elle comprend les honoraires votés, les assurances éventuelles, les diagnostics nécessaires et les autres postes expressément décidés. L’assemblée doit disposer de ces éléments avant son vote, particulièrement dans les immeubles parisiens où un ravalement peut mobiliser une somme élevée.
Le taux n’est pas fixé par la loi. Il est proposé dans le contrat puis soumis au vote. Les copropriétaires peuvent refuser la résolution relative aux honoraires, demander une formulation plus précise ou exiger que le taux et son assiette soient écrits dans le projet de résolution. Une rémunération calculée sur le montant TTC plutôt que HT doit être repérée avant le vote, car l’assiette modifie directement le coût.
Les travaux urgents créent parfois une confusion. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 mars 2026, autorise le syndic à faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Cette urgence ne transforme pas automatiquement la dépense en prestation particulière rémunérée. Le contrat et la décision ultérieure de l’assemblée doivent être vérifiés séparément.
Un chantier dont les honoraires sont flous avant le vote devient plus difficile à contrôler une fois les appels de fonds émis.
Où repérer les frais syndic dans les comptes de copropriété ?
Les honoraires ne se contrôlent pas uniquement à la signature du mandat syndic. Ils se vérifient lors de l’approbation annuelle des comptes. Les documents comptables permettent de distinguer le forfait, les dépenses hors forfait, les travaux et les sommes imputées individuellement à certains copropriétaires.
Le décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires organise les annexes comptables. Le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, version en vigueur consultée le 20 mars 2026, prévoit notamment les annexes utilisées pour présenter les opérations courantes et les travaux hors budget prévisionnel.
Le forfait de gestion courante apparaît dans les comptes de l’exercice, avec les autres charges de fonctionnement. Les prestations particulières doivent pouvoir être rattachées à une opération identifiable. Les honoraires de travaux se trouvent dans les comptes consacrés aux opérations hors budget prévisionnel. Les frais de recouvrement, quant à eux, doivent être portés au compte du copropriétaire concerné lorsque les conditions de l’article 10-1 sont réunies.
Les trois contrôles à effectuer avant l’assemblée générale
Le premier contrôle consiste à rapprocher le montant du forfait inscrit dans les comptes du montant TTC voté au contrat. Un écart peut venir d’une période de mandat incomplète, d’une révision contractuelle prévue ou d’une erreur. Il faut demander l’explication écrite avant la réunion, avec la facture ou l’écriture comptable correspondante.
Le deuxième contrôle porte sur les prestations hors forfait. Chaque ligne doit être comparée à l’annexe tarifaire. Une assemblée supplémentaire doit correspondre à une assemblée réellement tenue. Une visite additionnelle doit pouvoir être datée. Une réunion facturée hors horaire doit être confrontée à la plage incluse dans le contrat. Une désignation vague ne suffit pas à établir le fondement de la dépense.
Le troisième contrôle concerne les charges imputées à un seul copropriétaire. L’article 10-1 de la loi de 1965 permet notamment de faire supporter au débiteur les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. Une simple relance ordinaire, antérieure à cette mise en demeure, ne relève pas automatiquement de ce mécanisme. La date de l’acte et le libellé comptable doivent donc être examinés ensemble.
Le conseil syndical bénéficie d’un accès aux pièces justificatives des charges dans les conditions prévues par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 mars 2026. Les copropriétaires disposent aussi d’un droit de consultation des pièces justificatives avant l’assemblée, selon les modalités prévues par l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur consultée à la même date.
Une demande utile désigne précisément le document recherché : facture de prestation particulière, feuille de présence d’une assemblée supplémentaire, ordre de service de travaux ou copie de la mise en demeure. Demander « tous les documents » produit souvent une réponse trop large ou tardive. Demander la pièce qui justifie une ligne comptable permet un contrôle réel.
Comment comparer deux contrats de syndic sans se limiter au forfait ?
Deux offres affichant un forfait identique peuvent entraîner des coûts très différents sur la durée du mandat. La comparaison doit donc additionner le socle annuel et les dépenses probables pour l’immeuble : durée des assemblées, visites, réunions supplémentaires, opérations de vente, sinistres importants et travaux déjà envisagés.
Le contrat type facilite ce travail car sa structure est imposée. Il ne permet pas de comparer des intitulés libres, mais des rubriques comparables. Le conseil syndical peut établir une grille et reporter les montants TTC de chaque proposition. Cette méthode est plus solide qu’une discussion fondée sur le seul prix par lot.
- Relevez le forfait annuel TTC et ramenez-le au lot principal.
- Vérifiez la durée, les horaires et les modalités de l’assemblée annuelle incluse.
- Comparez le nombre de visites et de réunions comprises dans les services syndic.
- Recopiez les tarifs des assemblées, visites et réunions facturables en supplément.
- Examinez le barème d’honoraires applicable aux travaux hors budget.
- Conservez les annexes tarifaires jointes au projet soumis au vote.
Un exemple de calcul permet de mesurer l’écart. Prenons deux contrats pour une copropriété de 15 lots principaux. Le premier prévoit un forfait de 4 500 € TTC par an. Le second prévoit 4 200 € TTC par an. À première vue, l’écart annuel est de 300 € en faveur du second contrat.
Supposons ensuite qu’une assemblée supplémentaire soit nécessaire. Si le premier contrat prévoit un tarif de 450 € TTC et le second un tarif de 900 € TTC, l’avantage initial du second disparaît : 4 500 € + 450 € donne 4 950 € TTC, tandis que 4 200 € + 900 € donne 5 100 € TTC. Le calcul porte ici sur une hypothèse. Il doit être remplacé par les tarifs réellement inscrits dans les deux projets.
La mise en concurrence et la décision d’assemblée
La mise en concurrence ne consiste pas à désigner un professionnel comme meilleur qu’un autre. Elle consiste à comparer des contrats complets, sans nommer ni classer les cabinets. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant la désignation d’un syndic, sauf dispense décidée par l’assemblée générale dans les conditions prévues par ce texte, version consultée le 20 mars 2026.
La proposition choisie est soumise au vote de l’assemblée. La désignation du syndic relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si le projet recueille au moins le tiers de ces voix, un second vote peut être organisé immédiatement selon la passerelle prévue par l’article 25-1, dans la version consultée le 20 mars 2026.
Le syndic bénévole obéit à un autre cadre. Le contrat type des syndics professionnels ne lui est pas applicable. L’assemblée peut décider du remboursement de frais réels justifiés et, le cas échéant, d’une rémunération votée. Comparer cette formule à un syndic professionnel exige donc d’intégrer les coûts de banque, d’assurance, de courrier recommandé, d’outils comptables et de temps administratif. Un coût affiché à zéro ne constitue pas une comparaison complète.
Avant le vote de renouvellement, demandez le projet de contrat intégral et son annexe de prestations particulières. C’est ce document, et non le seul forfait annoncé dans la résolution, qui déterminera les frais applicables pendant le mandat.
Le forfait du syndic comprend-il l’assemblée générale annuelle ?
Oui, l’assemblée générale annuelle relève de la gestion courante lorsqu’elle se tient dans la durée et les horaires prévus par le contrat voté. Une réunion dépassant ces limites peut être facturée seulement si le contrat type et son annexe tarifaire le prévoient.
Le syndic peut-il créer des frais administratifs en cours de mandat ?
Non. Une prestation hors forfait doit correspondre à une opération autorisée par le contrat type et tarifée dans le contrat adopté par l’assemblée générale. Une ligne imprécise doit être justifiée par une clause précise et une pièce comptable.
Qui paie les frais de mise en demeure pour charges impayées ?
Les frais nécessaires engagés à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire débiteur selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La date de la mise en demeure et le détail des frais doivent pouvoir être vérifiés.
Les honoraires sur travaux sont-ils inclus dans le forfait syndic ?
Non. Les honoraires de suivi de travaux hors budget prévisionnel sont distincts du forfait. Ils doivent être votés dans une résolution séparée, lors de la même assemblée et à la même majorité que les travaux concernés.
Quel est le plafond de l’état daté lors de la vente d’un lot ?
L’état daté facturé au vendeur est plafonné à 380 € TTC, selon l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 21 février 2020, textes consultés le 20 mars 2026.
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