Un mandat de gestion locative à Paris doit être écrit, numéroté et précis sur les pouvoirs confiés, les sommes encaissées et les honoraires. Le bailleur reste responsable du logement et des décisions patrimoniales. Le professionnel n’agit que dans les limites du contrat et de sa carte « Gestion immobilière ».
En bref
- Le mandat de gestion doit préciser la mission, la rémunération, la durée et les conditions de résiliation.
- Les honoraires de gestion courante sont supportés par le bailleur et ne font pas partie des charges récupérables sur le locataire.
- La location à Paris impose aussi de contrôler l’encadrement des loyers, le bail et la répartition des charges de copropriété.
- Le mandataire doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an et remettre les justificatifs utiles.
- La tacite reconduction doit faire l’objet d’une information écrite dans les délais prévus par le code de la consommation.
Ce contenu traite du mandat confié pour un logement situé à Paris ou dans la petite couronne Ouest, loué à usage de résidence principale. Il ne traite ni des locations saisonnières, ni du contentieux déjà engagé, ni de l’arbitrage fiscal individualisé entre micro-foncier et régime réel.
Quel contrat signe le bailleur pour déléguer la gestion locative à Paris ?
Le mandat de gestion est le contrat par lequel un bailleur autorise un professionnel à administrer un logement pour son compte. Cette activité relève de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, dans sa version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Le texte encadre la gestion immobilière, au même titre que les activités de transaction.
Le professionnel chargé de cette mission doit disposer d’une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière ». L’article 3 de la loi Hoguet, dans sa version consultée le 24 mars 2026, rattache cette autorisation à des conditions d’aptitude professionnelle, de garantie financière lorsqu’il détient des fonds, et d’assurance de responsabilité civile professionnelle. La carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie territorialement compétente, et non par la préfecture.
Un échange de courriels définissant vaguement une mission, même accompagné d’un relevé d’identité bancaire, ne remplace pas ce contrat. L’article 6 de la même loi impose un écrit pour les conventions conclues avec un professionnel soumis à cette réglementation immobilière. Le mandat doit aussi préciser dans quelles conditions celui-ci peut recevoir, verser ou remettre des loyers, charges, dépôts de garantie ou autres sommes.
La distinction avec le syndic de copropriété doit rester nette. Le syndic administre l’immeuble et les parties communes au nom du syndicat des copropriétaires. Le mandataire de gestion locative agit pour un seul lot privatif et pour son propriétaire. Dans un immeuble parisien, les deux intervenants peuvent se croiser fréquemment. Le mandataire peut régler les appels de fonds adressés par le syndic, puis répartir les dépenses entre la part qui reste au bailleur et celle qui peut être demandée au locataire.
Cette articulation ne transforme pas le professionnel chargé de la location en représentant de la copropriété. Il ne peut pas voter à l’assemblée générale sans pouvoir du copropriétaire. Il ne peut pas non plus modifier seul le règlement de copropriété, autoriser des travaux affectant les parties communes ou engager une vente. Le mandat permet l’exécution quotidienne, non le transfert de propriété ni le transfert des décisions patrimoniales.
La désignation du logement mérite une lecture ligne par ligne. Le contrat doit identifier l’adresse, le numéro de lot lorsque le bien est en copropriété, les annexes telles qu’une cave ou un parking, et la nature du contrat de location envisagé. Un logement meublé, un bail vide et un bail mobilité ne produisent pas les mêmes documents, les mêmes durées et les mêmes obligations. À Paris, cette précision devient aussi nécessaire pour vérifier le loyer de référence applicable au secteur concerné.
Le mandat doit être signé avant l’encaissement du premier loyer. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, pris pour l’application de la loi Hoguet, prévoit à son article 64, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, que le détenteur de la carte « Gestion immobilière » doit détenir un mandat écrit déterminant l’étendue de ses pouvoirs. L’autorisation de recevoir des fonds doit être expresse. Sans elle, l’encaissement des loyers et des charges par le mandataire ne repose pas sur l’autorisation exigée par le texte.
Un mandat détaillé évite qu’une formule comme « gestion complète » recouvre des missions inconnues. Le document peut prévoir la recherche d’un locataire, la signature du bail, la remise des clés, les appels de loyer, le suivi des impayés, le lien avec le syndic, la déclaration d’un dégât des eaux ou le traitement des petites réparations. Chaque ligne doit indiquer ce qui est autorisé, ce qui exige un accord préalable et ce qui fait l’objet d’honoraires distincts.
Avant la signature, le bailleur peut demander une copie de la carte professionnelle, les références de l’assurance de responsabilité civile et l’identité du garant financier lorsqu’il existe. Ces pièces ne remplacent pas le mandat, mais elles permettent de vérifier que le contrat est confié à un professionnel habilité. La lecture du mandat prépare ensuite le contrôle des clauses de rémunération.
Quelles mentions doivent figurer dans un mandat de gestion locative ?
Le mandat ne peut pas se limiter à l’adresse du logement et à un pourcentage d’honoraires. Il doit permettre de comprendre qui agit, pour quel bien, dans quelles limites et à quel prix. Le bailleur doit recevoir un exemplaire portant un numéro d’inscription au registre des mandats. Cette vérification paraît administrative, mais elle rattache le contrat à une obligation de traçabilité prévue par la réglementation immobilière.
L’article 65 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, impose la tenue d’un registre des mandats. Le registre peut être électronique depuis 2016, à condition de respecter les garanties réglementaires. Le numéro d’ordre doit figurer sur l’exemplaire remis au mandant. Les mandats et leur registre sont conservés pendant dix ans selon les règles de ce décret.
La rémunération doit être lisible avant tout commencement d’exécution. L’article 66 du décret du 20 juillet 1972, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, interdit au titulaire de la carte de demander ou recevoir une rémunération dont les conditions de détermination ne sont pas précisées dans le mandat. Une ligne intitulée « frais divers » sans méthode de calcul ne permet pas de connaître le coût exact d’une prestation.
| Élément du mandat | Ce qui doit être vérifié | Effet pratique pour le bailleur |
|---|---|---|
| Identification des parties | Nom, adresse, carte « Gestion immobilière », assurance et garantie financière | Le bailleur sait quel professionnel est autorisé à agir et à détenir des fonds. |
| Désignation du logement | Adresse, lot de copropriété, annexes, type de location | Les missions portent sur le bon bien et sur le bon contrat de location. |
| Pouvoirs confiés | Encaissement, signature, travaux, relances, sinistres, représentation | Le mandataire ne dépasse pas l’autorisation reçue. |
| Honoraires | Taux, assiette, TVA, frais ponctuels, date de prélèvement | Chaque prélèvement peut être contrôlé sur le compte rendu de gestion. |
| Durée et sortie | Échéance, tacite reconduction, préavis, remise du dossier | Le changement de gestionnaire peut être organisé sans bloquer le bail. |
Les pouvoirs confiés doivent être séparés. Encaisser les loyers n’emporte pas automatiquement le droit de signer un nouveau contrat de location ou de donner congé. Faire établir un devis de réparation n’autorise pas nécessairement la commande des travaux. Pour l’entretien immobilier, une clause peut fixer un plafond. Au-delà de ce montant, l’accord écrit du propriétaire devient nécessaire avant l’engagement de la dépense.
Prenons un mandat qui autorise les réparations urgentes jusqu’à 500 € TTC. Une fuite sous évier nécessitant une intervention de 240 € TTC peut être traitée dans cette limite si la mission le prévoit. Une réparation chiffrée à 860 € TTC dépasse le plafond de 500 €. Le mandataire doit alors demander l’accord prévu par le contrat avant de commander, sauf urgence de nature à éviter un dommage plus grave et si le mandat organise précisément ce cas.
Le mandat doit aussi organiser la reddition de comptes. L’article 66 du décret de 1972 prévoit qu’un compte doit être rendu au moins une fois par an au mandant. Dans les faits, un relevé mensuel ou trimestriel facilite davantage le contrôle. Il doit faire apparaître les loyers appelés, les sommes encaissées, les charges versées au syndic, les réparations réglées, les honoraires prélevés et le solde reversé.
Cette pièce doit être rapprochée des appels de fonds de copropriété. La distinction entre dépenses supportées par le bailleur et dépenses récupérables sur le locataire se contrôle à partir du décompte des charges récupérables par le bailleur. Une dépense figurant sur un appel de fonds du syndic ne peut pas être automatiquement refacturée au locataire. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative des charges récupérables.
Le dépôt de garantie mérite une clause distincte. Le mandat doit préciser s’il est encaissé par le professionnel, conservé sur quel compte, et dans quelles conditions il sera restitué ou imputé à la sortie du locataire. Lorsqu’un bien est géré en copropriété, les justificatifs d’entretien, les états des lieux et les régularisations de charges doivent être conservés avec le dossier locatif. La précision du mandat évite que la fin de gestion devienne une recherche de documents dispersés.
La prochaine lecture porte sur les missions concrètes. Le contrat doit dire si le professionnel exécute seulement les opérations courantes ou s’il intervient dès la mise en location, car ces deux séquences ne se facturent pas de la même manière.
Quelles missions le mandataire peut-il accomplir pour le logement et la copropriété ?
Le mandat de gestion locative organise une délégation, non un abandon des obligations du bailleur. Le propriétaire conserve la responsabilité de délivrer un logement décent, de financer les travaux qui lui incombent, de respecter le cadre du contrat de location et de répondre aux décisions qui engagent son patrimoine. Le professionnel exécute les actes prévus au mandat et rend compte de leur réalisation.
La mise en location peut être incluse ou laissée hors du mandat courant. Elle couvre alors la publicité, les visites, l’examen des dossiers, la rédaction du bail, l’état des lieux et la remise des clés. Lorsque le professionnel intervient comme intermédiaire pour une résidence principale, les frais pouvant être demandés au locataire sont strictement encadrés par l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur consultée le 24 mars 2026.
À Paris, située en zone très tendue, les honoraires facturables au locataire pour la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’entremise sont plafonnés à 12 € TTC par mètre carré. L’état des lieux d’entrée est plafonné à 3 € TTC par mètre carré, selon l’article 5 de la loi de 1989 et le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. La part imputée au locataire ne peut jamais dépasser celle payée par le bailleur pour la même prestation.
Pour un logement de 32 m², le plafond applicable aux prestations de visite, dossier et bail est de 32 × 12 €, soit 384 € TTC. Le plafond de l’état des lieux d’entrée est de 32 × 3 €, soit 96 € TTC. Le total maximal susceptible d’être demandé au locataire est donc de 384 € + 96 €, soit 480 € TTC, à condition que la facture du bailleur soit au moins équivalente pour chaque prestation. Remplacez 32 par la surface habitable indiquée dans le bail.
La gestion courante commence après la signature. Elle peut couvrir l’émission des avis d’échéance, l’encaissement des loyers, la délivrance des quittances lorsque le locataire les demande, la régularisation des charges, la relance en cas d’impayé et le suivi des réparations. Il faut distinguer une relance amiable prévue au mandat d’une procédure judiciaire. Une assignation, une résiliation de bail ou le recouvrement contentieux exigent une stratégie juridique adaptée. Si un impayé est déjà litigieux, un avocat ou l’ADIL de Paris est l’interlocuteur compétent.
Dans une copropriété, le mandataire reçoit souvent les appels de fonds du syndic. Il peut les régler si le mandat l’autorise et si le compte du bailleur est approvisionné. Il doit ensuite appliquer la bonne clé de répartition entre charges récupérables et dépenses restant à la charge du propriétaire. Les travaux de ravalement, les honoraires de syndic ou la cotisation au fonds de travaux ne deviennent pas récupérables parce qu’ils apparaissent dans le même document que l’eau froide ou l’entretien de l’ascenseur.
Le suivi des sinistres doit être décrit sans ambiguïté. Une fuite provenant d’une colonne commune concerne l’immeuble et appelle l’intervention du syndic pour la partie commune. Une fuite née dans un équipement privatif appelle d’abord le propriétaire ou l’occupant selon l’origine. Le mandat peut autoriser le gestionnaire à déclarer le sinistre, mais l’assurance souscrite par le bailleur reste un élément distinct. La couverture à vérifier dépend notamment de l’assurance multirisque immeuble et de l’assurance propriétaire non occupant.
Le professionnel peut préparer une réponse au locataire sur une réparation, mais le bailleur ne doit pas perdre de vue les exigences de décence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose de délivrer un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu. Une mission de gestion n’efface donc pas l’obligation du propriétaire lorsque le logement présente un défaut de chauffage, une infiltration persistante ou une installation dangereuse.
À Paris, le mandat doit aussi prévoir la vérification de l’encadrement des loyers avant la signature ou le renouvellement d’un bail. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à la date de signature, pour la catégorie du logement concernée. Les données changent selon le secteur géographique, l’époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou vide. Le montant doit être contrôlé sur l’arrêté préfectoral en vigueur, pas repris d’une ancienne annonce.
La liste des missions n’a donc de valeur que si elle fixe les limites d’intervention, les documents attendus et les dépenses autorisées. La question des honoraires doit ensuite être examinée sur cette base, prestation par prestation.
Comment vérifier les honoraires de gestion locative et les dépenses facturées ?
Les honoraires de gestion courante sont généralement prélevés sur les loyers et charges encaissés, mais aucun taux légal unique ne s’applique à tous les mandats. Un pourcentage affiché ne suffit donc pas à comparer deux contrats. Il faut connaître son assiette, la TVA éventuelle, la date de prélèvement et les services inclus. Un taux calculé sur le seul loyer hors charges ne produit pas le même montant qu’un taux calculé sur l’ensemble des encaissements.
Prenons un loyer mensuel de 1 350 € et une provision mensuelle sur charges de 110 €. Les encaissements annuels atteignent (1 350 € + 110 €) × 12, soit 17 520 €. Avec des honoraires de gestion fixés à 6 % TTC sur les encaissements, le montant annuel est de 17 520 € × 6 / 100, soit 1 051,20 € TTC. Si le contrat calcule les 6 % seulement sur les loyers hors charges, le calcul devient 1 350 € × 12 × 6 / 100, soit 972 € TTC. L’écart annuel est de 1 051,20 € − 972 €, soit 79,20 € TTC.
Ce calcul ne permet pas de dire si un contrat est préférable à un autre. Il permet de vérifier si le prélèvement correspond au mandat signé. Remplacez 1 350 €, 110 € et 6 % par les montants du contrat de location et la clause d’honoraires. Une comparaison sérieuse ajoute les frais de mise en location, les éventuels frais de suivi de sinistre, les frais de relance, les vacations de représentation et les coûts liés à une déclaration fiscale.
Les frais de gestion courante sont supportés par le bailleur. Ils ne figurent pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Les intégrer dans une régularisation de charges locatives reviendrait à faire supporter au locataire une dépense d’administration du propriétaire, alors que le décret ne la prévoit pas.
Une assurance loyers impayés ou une protection juridique peut figurer dans le même relevé que les honoraires du mandataire. Ces lignes doivent rester séparées. L’assurance dépend de ses propres garanties, exclusions, plafonds et conditions de mise en jeu. Un mandat peut autoriser le professionnel à proposer ou à souscrire un contrat pour le compte du bailleur, mais cette autorisation doit être lisible et le coût identifiable.
Le traitement fiscal exige la même distinction. Au régime réel des revenus fonciers, l’article 31 du code général des impôts, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, permet notamment la déduction des rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour l’administration d’immeubles. Le texte vise les dépenses effectivement supportées. Le compte rendu annuel de gestion, les factures et les relevés de prélèvement constituent les pièces à conserver.
Le micro-foncier suit une logique différente. Son abattement forfaitaire couvre les charges prévues par le régime et ne permet pas d’ajouter la déduction séparée des honoraires de gestion. Le choix entre régimes dépend de l’ensemble des revenus, des charges et de la situation du foyer fiscal. Un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou l’administration fiscale peut examiner cette situation individuelle.
Le relevé annuel doit permettre de retrouver chaque poste. Une ligne globale intitulée « frais de gestion » devient difficile à contrôler si elle mélange une commission mensuelle, une mise en location, un suivi de travaux et une assurance. Le contrat devrait annoncer le mode de calcul de chacune de ces prestations, conformément à l’article 66 du décret de 1972. Le relevé doit ensuite reprendre les mêmes catégories.
Les honoraires ne se vérifient donc pas seulement au jour de la signature. Le contrôle doit être répété à chaque reddition de comptes, avant la déclaration fiscale et lors d’un changement de locataire. Cette discipline prépare aussi la résiliation du mandat, car le solde final dépend des sommes encore détenues.
Quand et comment résilier un mandat de gestion locative à Paris ?
La durée du mandat est librement fixée par le contrat, sous réserve des règles générales applicables. Beaucoup de documents prévoient une période initiale d’un an suivie d’une tacite reconduction. Cette pratique ne dispense pas le professionnel d’informer le bailleur de la possibilité de s’opposer au renouvellement lorsque le contrat entre dans le champ du code de la consommation.
L’article L. 215-1 du code de la consommation, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, impose au professionnel d’informer le consommateur ou le non-professionnel, par écrit, de la faculté de ne pas reconduire le contrat. Cette information doit parvenir au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période durant laquelle la reconduction peut être refusée. Elle doit indiquer, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.
L’article L. 215-3 du même code étend ce mécanisme aux contrats conclus entre professionnels et non-professionnels. Un bailleur particulier peut relever de cette protection lorsqu’il n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle. La qualification dépend néanmoins de la situation concrète. Si le mandat est détenu dans un contexte professionnel ou sociétaire particulier, une vérification auprès de l’ADIL de Paris ou d’un avocat est préférable avant d’invoquer ce dispositif.
Lorsque l’information sur la reconduction n’a pas été adressée dans les conditions légales, l’article L. 215-1 permet au consommateur ou au non-professionnel de mettre fin au contrat sans frais à compter de sa date de reconduction. La lettre de résiliation doit identifier le mandat, rappeler la date de reconduction et demander la clôture des comptes. L’expression « sans frais » concerne ici la faculté légale de résiliation dans cette hypothèse ; elle ne dispense pas de régler les honoraires correspondant à des prestations déjà exécutées et prévues au contrat.
Lorsque l’information a été correctement transmise, la date limite prévue dans la clause doit être respectée. Le courrier recommandé avec avis de réception reste un moyen probant pour dater l’envoi. Le contrat peut prévoir un autre canal, mais un message envoyé depuis un espace client ou par simple courriel devient plus difficile à prouver en cas de désaccord sur la date.
La sortie ne se limite pas à la résiliation. Le mandataire doit remettre les éléments qui permettent la continuité de la relation locative. Le dossier comprend normalement le contrat de location et ses annexes, l’état des lieux d’entrée, les derniers avis d’échéance, les quittances, les échanges utiles avec le locataire, les justificatifs de charges, les documents relatifs aux sinistres et les coordonnées à jour de l’occupant. Les loyers reçus mais non reversés, ainsi que le dépôt de garantie éventuellement détenu, doivent apparaître dans une reddition finale.
Un calendrier précis réduit les erreurs. Si l’échéance est fixée au 30 septembre et que le contrat impose un préavis de trois mois, l’opposition à la reconduction doit parvenir avant la date calculée selon la clause. Si le mandat prévoit une notification reçue avant le 30 juin, un envoi effectué le 30 juin peut être trop tardif selon les délais postaux. La date de réception devient alors déterminante. Le bailleur doit donc relire la clause plusieurs semaines avant l’échéance.
La résiliation anticipée avant le terme peut être prévue contractuellement. Elle peut aussi être discutée en présence d’un manquement caractérisé, comme l’absence répétée de reddition des comptes, un encaissement non autorisé ou l’absence de transmission d’informations déterminantes. Dans cette situation, le contenu du mandat, les courriers et les relevés doivent être réunis avant toute démarche. Si une somme est contestée ou si le litige est déjà engagé, seul un avocat peut donner une analyse adaptée aux faits et aux pièces.
Avant de signer un nouveau mandat ou de reprendre directement la gestion, le bailleur doit demander la reddition finale, contrôler le solde des fonds détenus et vérifier que le locataire connaît le nouveau destinataire des loyers. Cette transmission concrète protège le contrat de location et évite que la gestion change sans traçabilité.
Le mandat de gestion locative est-il obligatoire ?
Le recours à un professionnel pour gérer un logement n’est pas obligatoire. En revanche, si un professionnel titulaire de la carte « Gestion immobilière » est mandaté, la convention doit être écrite et préciser ses pouvoirs, conformément à la loi Hoguet et au décret du 20 juillet 1972.
Les honoraires de gestion peuvent-ils être facturés au locataire ?
Les honoraires de gestion courante relèvent du bailleur et ne sont pas des charges récupérables. Le locataire peut seulement supporter, dans les plafonds légaux applicables à Paris, une partie de certains frais de mise en location et l’état des lieux d’entrée.
Le mandataire peut-il décider seul de travaux dans le logement ?
Il peut agir seulement dans les limites du mandat. Une clause peut autoriser des réparations jusqu’à un montant déterminé. Au-delà, l’accord préalable du bailleur est requis, sauf urgence organisée par le contrat et destinée à prévenir un dommage plus grave.
Quels documents doivent être remis à la fin du mandat ?
Le bail, les annexes, les états des lieux, les quittances, les relevés de compte, les justificatifs de charges, les documents de sinistre et les informations utiles sur le locataire doivent être transmis avec une reddition finale des sommes détenues.
Le dossier complet Syndic de copropriété : rôle, missions et obligations
