Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires dès qu’un appel de fonds reste impayé. La démarche passe habituellement par une relance, puis une mise en demeure. Après trente jours sans paiement, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de réclamer immédiatement certaines sommes non encore échues et de saisir le tribunal.
- Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges selon la clé prévue par le règlement de copropriété.
- La mise en demeure déclenche le délai légal de trente jours prévu par l’article 19-2.
- Les frais nécessaires engagés après cette mise en demeure peuvent être imputés au seul débiteur.
- Le conseil syndical peut contrôler le suivi des impayés et l’état de la trésorerie, sans conduire lui-même la procédure.
- Une vente du lot n’efface pas la dette : le syndicat peut former opposition sur le prix de vente.
Ce contenu concerne les immeubles en copropriété à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il traite le recouvrement collectif des charges et non la défense d’un litige individuel déjà engagé devant une juridiction, qui relève d’un avocat ou de l’ADIL de Paris.
À partir de quel retard le syndic doit-il engager le recouvrement des charges impayées ?
Un appel de fonds correspond à une somme demandée au copropriétaire pour financer le budget prévisionnel, le fonds de travaux ou des travaux votés séparément. Son échéance figure dans l’avis adressé par le syndic. Lorsque cette date est dépassée, la somme devient due selon les conditions fixées par l’assemblée générale et le règlement de copropriété.
La participation aux charges ne dépend ni de l’occupation du logement ni de la perception d’un loyer. Un lot vacant, une cave inutilisée ou un local fermé restent rattachés à une quote-part de dépenses communes. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 juillet 2026, prévoit que les copropriétaires contribuent aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun selon leur utilité, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes selon les tantièmes.
Une relance simple peut être envoyée dès le premier retard. Elle n’est pas, à elle seule, une étape imposée par l’article 19-2. Elle permet toutefois de vérifier qu’il ne s’agit pas d’une erreur de prélèvement, d’un changement d’adresse ou d’un montant mal reporté dans le compte individuel. Le syndic doit ensuite disposer d’un décompte clair : montant de l’appel, date d’exigibilité, ventilation entre budget prévisionnel et travaux, paiements déjà enregistrés.
Le conseil syndical n’a pas le pouvoir de réclamer lui-même les sommes au copropriétaire débiteur. Le recouvrement relève de la mission du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires. Le conseil peut en revanche demander à consulter les comptes, contrôler les impayés et vérifier que les démarches sont suivies. L’article 21 de la loi de 1965, version consultée le 24 juillet 2026, donne précisément au conseil syndical une mission d’assistance et de contrôle du syndic.
Le contrôle est particulièrement utile lorsque les retards deviennent réguliers. Dans un immeuble ancien, les dépenses d’eau, de chauffage collectif, d’ascenseur ou d’entretien des colonnes communes continuent à être appelées même si certains lots ne paient plus. L’impayé pèse donc sur la trésorerie du syndicat et peut conduire à retarder le règlement des fournisseurs. Il ne transforme pas automatiquement la dette en charge répartie entre les copropriétaires à jour, mais il fragilise la capacité collective à payer les factures courantes.
Comment vérifier le montant réellement dû ?
Le copropriétaire concerné peut demander un relevé de compte individuel détaillé. Ce document doit faire apparaître les appels de fonds, les versements reçus, les éventuels frais et le solde. Il faut comparer chaque ligne avec les décisions d’assemblée générale, le budget prévisionnel adopté et les tantièmes figurant dans le règlement de copropriété.
Prenons un budget prévisionnel annuel de 60 000 € réparti sur 10 000 tantièmes. Un lot disposant de 85 tantièmes supporte 60 000 × 85 / 10 000, soit 510 € par an pour cette catégorie de charges. Si l’assemblée a prévu quatre appels trimestriels égaux, le calcul est 510 / 4, soit 127,50 € par appel. Remplacez ces chiffres par le budget et les tantièmes de votre immeuble avant de contester ou de régler un montant.
Une différence de clé peut exister entre les charges générales et les charges d’ascenseur. Le règlement de copropriété tranche cette répartition. Sans ce document, il ne faut pas conclure qu’un appel est erroné parce que le montant semble élevé. La preuve se trouve dans la grille de répartition, non dans l’usage supposé d’un équipement.
Le premier enjeu est donc documentaire : un impayé sérieux se traite à partir d’un compte exact, d’une échéance identifiable et d’une décision d’assemblée vérifiable.
Comment rédiger une mise en demeure de charges de copropriété conforme ?
Lorsque la relance reste sans effet, le syndic adresse une mise en demeure. Elle peut être envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions applicables au recommandé électronique. Elle doit identifier le débiteur, le lot, les sommes demandées et leur origine.
La lettre doit distinguer les provisions du budget prévisionnel des dépenses hors budget prévisionnel, comme un ravalement ou le remplacement d’un équipement collectif voté en assemblée générale. Cette précision est décisive. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 juillet 2026 sur Légifrance, conditionne l’exigibilité anticipée à une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours.
Le courrier doit également permettre au copropriétaire de vérifier les calculs. Un solde global sans détail rend la discussion plus difficile et peut compliquer la procédure judiciaire. Le décompte doit donc rattacher les sommes aux appels concernés, aux dates d’exigibilité et, si nécessaire, aux décisions ayant voté les travaux.
La mise en demeure ne constitue pas une simple lettre de rappel plus ferme. Elle produit des effets financiers et procéduraux. À compter de cette étape, les frais nécessaires de recouvrement peuvent être imputés au seul copropriétaire défaillant, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 juillet 2026.
| Étape | Document ou acte | Effet pour le recouvrement | Point à contrôler |
|---|---|---|---|
| Retard initial | Appel de fonds arrivé à échéance | La somme devient due | Montant, tantièmes et date d’exigibilité |
| Relance | Courrier simple ou message de rappel | Rappel amiable sans déclencher l’article 19-2 | Solde individuel actualisé |
| Mise en demeure | Recommandé postal ou électronique | Début du délai de trente jours | Nature et détail des sommes réclamées |
| Absence de paiement | Décompte après trente jours | Exigibilité anticipée selon l’article 19-2 | Justificatifs d’assemblée générale |
| Action judiciaire | Assignation ou procédure adaptée | Demande de condamnation devant le tribunal | Prescription et tentative amiable éventuelle |
Quels frais peuvent être facturés au copropriétaire défaillant ?
L’article 10-1 prévoit que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure sont supportés par le seul copropriétaire concerné. Cette règle ne permet pas d’ajouter indistinctement n’importe quel poste au compte. Il doit s’agir de dépenses nécessaires au recouvrement et justifiables.
Les frais de gestion courante antérieurs à la mise en demeure ne doivent pas être confondus avec des frais de recouvrement. Le contrat du syndic distingue les prestations incluses dans le forfait annuel de celles qui peuvent être facturées séparément. La lecture des clauses et des annexes est utile avant d’accepter un montant additionnel, notamment pour les copropriétaires qui examinent les honoraires du syndic au forfait.
Un règlement partiel dans les trente jours peut modifier le dossier. Le syndic doit alors actualiser la créance et ne réclamer que le solde restant. La trace des paiements, même partiels, doit apparaître dans le compte individuel. La rigueur du décompte protège autant le syndicat que le copropriétaire qui veut régulariser sa situation.
La mise en demeure bien renseignée prépare la suite : elle rend lisible la dette et ouvre le délai qui permet d’activer la procédure légale.
Que permet l’article 19-2 après trente jours sans paiement ?
Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, l’article 19-2 change la portée de la créance. Les provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont pas encore échues, deviennent immédiatement exigibles. Les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes peuvent également être réclamées.
Cette règle est souvent appelée déchéance du terme. Elle signifie que le syndicat n’est plus obligé d’attendre chaque prochaine échéance pour demander le paiement des provisions appelées pour l’exercice concerné. Il ne s’agit pas d’une pénalité librement fixée par le syndic : l’effet résulte directement de la loi, sous réserve que la mise en demeure soit régulière et que les conditions soient réunies.
Le président du tribunal judiciaire peut être saisi selon la procédure accélérée au fond afin de constater la défaillance et de condamner le copropriétaire au paiement des sommes exigibles. L’article 19-2 renvoie à cette voie, qui repose notamment sur les procès-verbaux ayant approuvé les comptes, voté le budget ou décidé les travaux. Le syndic doit donc conserver les pièces qui démontrent l’origine de chaque somme.
Le terme « procédure accélérée » ne signifie pas qu’un jugement est automatique. Le juge vérifie les justificatifs, les conditions de la créance et les demandes formulées. Un dossier imprécis peut retarder l’issue. Le copropriétaire peut contester le montant ou invoquer des paiements déjà intervenus, à condition d’apporter les documents correspondants.
Quand une tentative amiable doit-elle précéder le tribunal ?
Pour une demande en paiement n’excédant pas 5 000 €, l’article 750-1 du Code de procédure civile, version en vigueur consultée le 24 juillet 2026 sur Légifrance, impose en principe une tentative préalable de résolution amiable avant la saisine du juge. Cette démarche peut prendre la forme d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative, sous réserve des exceptions prévues par le texte.
Ce préalable ne suspend pas la nécessité de suivre le dossier. Il faut vérifier les dates d’exigibilité et conserver les justificatifs de la démarche. Lorsqu’une urgence est démontrée ou qu’une exception légale s’applique, la règle peut ne pas jouer de la même manière. Un avocat peut déterminer la voie adaptée si une assignation est déjà préparée.
Le recours au tribunal n’empêche pas un accord sur un échéancier. Toutefois, un échéancier utile doit préciser le solde, les dates de versement et le sort des nouveaux appels de fonds. Sans règle claire sur les échéances suivantes, la dette peut continuer à augmenter pendant que l’accord est discuté.
Le conseil syndical peut demander au syndic un état anonymisé des impayés et des démarches en cours. Cette information aide à apprécier la trésorerie sans transformer le conseil en organe de poursuite. Dans un syndicat géré sous une autre forme, les compétences restent encadrées : le fonctionnement particulier d’un syndic bénévole ou coopératif ne dispense pas de respecter les mêmes règles de recouvrement.
L’article 19-2 donne donc au syndicat un levier rapide, mais ce levier dépend d’une chronologie exacte et de documents correctement établis.
Quelles garanties protègent la copropriété si le lot est vendu ?
La vente d’un lot ne fait pas disparaître les charges impayées. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 juillet 2026, organise l’information du syndic lors d’une mutation. Le syndic peut former opposition sur le prix de vente afin que les sommes dues au syndicat soient prélevées avant que le vendeur perçoive le solde du prix.
Le dispositif repose sur la notification faite au syndic par le notaire. Le syndic doit alors établir avec précision le montant des sommes réclamées. Un décompte imprécis ou non actualisé peut créer un blocage au moment de la signature. À l’inverse, une opposition ne donne pas droit à réclamer des sommes sans justificatif : les appels, les procès-verbaux et les frais doivent rester contrôlables.
Le syndicat bénéficie aussi d’une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur. Cette sûreté vise à garantir certaines créances du syndicat. Elle ne doit pas être confondue avec une saisie immobilière, qui est une voie d’exécution distincte, plus lourde et encadrée par des actes judiciaires.
Une saisie immobilière n’intervient donc pas à la suite d’un simple retard de paiement. Elle suppose un titre exécutoire, des actes de commissaire de justice et le respect d’une procédure spécifique. Lorsqu’un dossier atteint ce stade, le copropriétaire concerné doit consulter rapidement un avocat. Le syndic, lui, agit pour le syndicat et non comme conseil personnel du débiteur.
Comment éviter qu’une créance se prescrive ?
L’action personnelle ou mobilière se prescrit en principe par cinq ans, conformément à l’article 2224 du Code civil, version en vigueur consultée le 24 juillet 2026 sur Légifrance. Pour les charges de copropriété, le point de départ s’apprécie somme par somme à partir de leur exigibilité. Une dette ancienne ne doit donc pas être traitée comme un bloc indivisible sans examen des dates.
Un appel de fonds trimestriel échu à une date donnée et un appel de travaux voté plusieurs mois plus tard ne suivent pas nécessairement la même chronologie. Le syndic doit conserver les pièces comptables et engager les actes utiles sans laisser le dossier inactif. Le conseil syndical peut vérifier que les créances anciennes figurent dans l’état des impayés et qu’aucune période n’approche de la prescription sans action identifiée.
Les copropriétaires à jour peuvent demander, dans le cadre du contrôle des comptes, une présentation de la situation globale des débiteurs et des provisions pour créances douteuses lorsqu’elles existent. Cette demande porte sur la santé financière du syndicat, pas sur la diffusion inutile de données personnelles.
La protection de la copropriété dépend autant de la sûreté sur le lot que de la capacité à documenter rapidement la dette avant une vente ou l’écoulement du délai de prescription.
Quels documents le conseil syndical doit-il demander au syndic ?
Le conseil syndical n’a pas à suivre les difficultés personnelles d’un copropriétaire. Il peut toutefois contrôler la manière dont le syndic protège les intérêts financiers du syndicat. La demande doit donc rester centrée sur les documents comptables, les dates de procédure et l’évolution de la trésorerie.
Un état des impayés permet de distinguer les retards récents, les dossiers ayant reçu une mise en demeure, les procédures engagées et les sommes contestées. Le document doit être daté. Il est préférable qu’il indique le montant total dû, les sommes récupérées depuis le dernier relevé et les appels de fonds à venir qui risquent d’être affectés par la baisse de trésorerie.
- Le relevé des impayés à une date précise, avec l’ancienneté des créances.
- Le modèle de mise en demeure utilisé et le détail des sommes réclamées.
- Les procès-verbaux ayant voté le budget, les travaux ou approuvé les comptes.
- Le détail des frais de recouvrement ajoutés après la mise en demeure.
- Les informations sur une éventuelle vente du lot et l’opposition formée sur le prix.
Le contrôle doit aussi porter sur la cohérence entre les comptes et les décisions d’assemblée générale. Si les comptes d’un exercice n’ont pas été approuvés, certaines sommes ne peuvent pas être présentées comme résultant d’une approbation qui n’a pas eu lieu. Cette distinction devient importante lorsque le syndic utilise l’article 19-2 pour réclamer des arriérés.
Que faire lorsqu’une décision d’assemblée générale est contestée ?
Une contestation de décision d’assemblée générale ne suspend pas nécessairement l’exigibilité des appels de fonds. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 juillet 2026, prévoit un délai de contestation de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Une action engagée dans ce délai ne vaut pas, par elle-même, suspension de la décision.
Le copropriétaire qui estime qu’un appel est erroné doit réunir le procès-verbal, le règlement de copropriété, les appels de fonds et les preuves de paiement. Si le délai de recours court déjà, la consultation d’un avocat ne doit pas attendre la prochaine assemblée. Le syndic ne peut pas trancher seul un différend juridique au bénéfice de l’une ou l’autre partie.
La procédure de recouvrement ne sert pas à résoudre les désaccords sur la répartition des charges. Elle vise à obtenir le paiement des sommes exigibles. Lorsqu’un désaccord porte sur la clé de répartition, l’interprétation du règlement ou la validité d’un vote, le dossier change de nature et demande une analyse juridique individualisée.
Avant la prochaine assemblée générale, vérifiez que l’état financier adressé avec la convocation permet d’identifier les impayés et les conséquences sur la trésorerie. Si les documents ne permettent pas de comprendre le montant réclamé ou les démarches déjà entreprises, écrivez au syndic avant le vote afin d’obtenir les pièces comptables nécessaires.
Le syndic doit-il attendre l’accord du conseil syndical pour lancer un recouvrement ?
Non. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires et assure le recouvrement des charges. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic, mais il ne conduit pas lui-même la procédure contre un copropriétaire débiteur.
La relance simple suffit-elle à rendre toutes les provisions immédiatement exigibles ?
Non. L’exigibilité anticipée prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Une relance simple ne produit pas cet effet.
Les frais de recouvrement peuvent-ils être répartis entre tous les copropriétaires ?
Les frais nécessaires engagés à compter de la mise en demeure sont, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, imputables au seul copropriétaire défaillant. Leur nature et leur montant doivent pouvoir être justifiés.
Un copropriétaire débiteur peut-il vendre son lot sans régler les charges impayées ?
Le notaire informe le syndic de la vente. Le syndicat peut former opposition sur le prix de vente dans les conditions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’obtenir le paiement des sommes dues avant le versement du prix au vendeur.
Le dossier complet Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation
