Le compte bancaire séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et recevoir les sommes encaissées pour l’immeuble. Le syndic en assure le fonctionnement comme mandataire. Une exception subsiste pour certains syndicats de quinze lots au plus, mais elle exige une décision expresse de l’assemblée générale.
En bref
- Le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires, jamais le syndic.
- L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose le versement sans délai des fonds de copropriété sur ce compte.
- Une copropriété de quinze lots principaux ou moins peut voter une dispense à la majorité de l’article 25.
- L’absence d’ouverture dans les trois mois suivant la désignation du syndic entraîne la nullité de plein droit de son mandat.
- Les frais bancaires sont des charges de copropriété, tandis que la gestion courante du compte relève du forfait du syndic professionnel.
Ce texte vise les copropriétaires, les membres de conseil syndical et les syndics non professionnels d’immeubles situés à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne traite pas d’un litige bancaire déjà engagé, d’une fraude identifiée ou d’une action judiciaire individuelle, situations qui appellent l’examen d’un avocat ou de l’ADIL de Paris.
À qui appartient le compte bancaire séparé de la copropriété ?
Le compte bancaire séparé appartient juridiquement au syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas ouvert au nom du cabinet qui exerce les fonctions de syndic. Cette distinction commande toute la gestion financière de l’immeuble. Les provisions sur charges, les appels destinés à financer un ravalement, les cotisations au fonds de travaux et les remboursements d’assurance doivent être encaissés sur un compte dont le titulaire est le syndicat.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 1er janvier 2026, prévoit que le syndic ouvre dans un établissement bancaire un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues au nom et pour le compte de celui-ci. Le texte interdit aussi que ces sommes soient fusionnées avec d’autres comptes ou fassent l’objet d’une compensation.
Le syndic n’est pas propriétaire des fonds. Il est mandataire. Il dispose des pouvoirs nécessaires pour encaisser les appels de fonds, payer les factures approuvées, effectuer les virements et suivre le solde bancaire. La nuance est concrète lorsqu’un contrat de syndic arrive à son terme. Si le syndic est remplacé, l’argent ne devrait pas être déplacé vers une trésorerie appartenant au nouvel intervenant. Le compte reste celui du syndicat et seuls les pouvoirs de signature doivent être actualisés.
Cette séparation réduit un risque qui existait avec les comptes uniques. Dans ce système ancien, les fonds de plusieurs immeubles pouvaient transiter sur un compte bancaire ouvert au nom du syndic. La répartition entre syndicats reposait alors largement sur une comptabilité interne. Un relevé bancaire ne permettait pas, à lui seul, d’identifier l’argent attribué à chaque copropriété. Le compte séparé donne une existence bancaire propre à la trésorerie collective.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé cette règle afin que la transparence ne dépende pas uniquement des écritures conservées par le gestionnaire. Le relevé du compte permet de rapprocher les mouvements bancaires du grand livre comptable, des appels de fonds et des factures. Ce contrôle ne remplace pas l’approbation des comptes par l’assemblée générale, mais il donne au conseil syndical un document objectif pour examiner les encaissements et les dépenses.
Ce que doit montrer l’intitulé bancaire du compte
Un intitulé satisfaisant mentionne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Un compte désigné par le seul nom du syndic, même s’il comprend une référence interne à l’immeuble, ne démontre pas que le syndicat en est titulaire. Lors du contrôle des pièces avant l’assemblée générale, le conseil syndical peut demander la convention d’ouverture ou un relevé récent afin de vérifier cette donnée.
Le droit de contrôle du conseil syndical ne se limite pas aux documents préparés pour l’assemblée. L’article 18 de la loi de 1965, dans sa version consultée le 1er janvier 2026, impose au syndic de mettre à sa disposition une copie des relevés périodiques du compte séparé dès qu’il les reçoit. La consultation du relevé évite de confondre un solde comptable théorique avec l’argent effectivement disponible à la banque.
Un exemple de rapprochement permet de mesurer l’intérêt du document. Un syndicat a encaissé 32 000 € de provisions et 18 000 € d’appels pour travaux, soit 50 000 €. Il a réglé 21 500 € de dépenses courantes et 9 000 € d’acomptes de travaux. Le solde attendu est calculé ainsi : 50 000 € − 21 500 € − 9 000 € = 19 500 €. Le relevé bancaire doit permettre de retrouver ce montant, sous réserve des opérations en cours d’enregistrement. Remplacez ces chiffres par ceux du relevé et de la balance de votre copropriété.
La vérification devient particulièrement utile lorsque le budget comprend un chantier important. Dans les immeubles parisiens, un ravalement, la remise en état de colonnes anciennes ou des travaux sur un ascenseur peuvent provoquer des appels de fonds élevés. Un compte propre au syndicat rend visible l’encaissement progressif de ces sommes et leur emploi. Le compte ne dit pas si le devis est pertinent, mais il indique si les fonds appelés suivent bien la destination votée.
Quelles règles l’article 18 impose-t-il au syndic ?
La règle centrale est simple dans son principe et précise dans ses effets. Le syndic doit ouvrir le compte séparé dans un établissement bancaire au nom du syndicat, puis y verser sans délai les sommes qu’il reçoit pour lui. Cette obligation concerne les appels de provisions, les avances, les remboursements, les indemnités d’assurance reçues pour l’immeuble et les sommes affectées aux travaux votés.
Le délai d’ouverture est de trois mois à compter de la désignation du syndic. Cette échéance figure dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 1er janvier 2026. Il s’agit d’un délai légal, non d’un objectif de bonne gestion. Le point de départ est la date de désignation issue de l’assemblée générale, ou celle de prise d’effet du mandat lorsqu’elle est distinctement fixée dans la résolution.
Si aucun compte n’est ouvert à l’expiration de ce délai, le mandat du syndic est nul de plein droit. Cela signifie que la nullité résulte directement de la loi. Les actes conclus avec des tiers de bonne foi restent cependant valables. Le fournisseur ayant entretenu l’ascenseur, l’entreprise ayant exécuté une réparation urgente ou le salarié de l’immeuble ne perdent pas leurs droits du seul fait de cette irrégularité interne.
Cette sanction ne dispense pas le syndicat d’organiser immédiatement la continuité de sa représentation. Si la date des trois mois est dépassée et que le compte n’existe pas, le conseil syndical doit réunir les éléments matériels : procès-verbal de désignation, absence de relevé, réponse écrite éventuelle du syndic. Lorsque la situation est déjà conflictuelle ou que des paiements sont bloqués, un avocat compétent en droit de la copropriété doit examiner les suites à donner.
Le choix de l’établissement bancaire relève de l’assemblée
L’assemblée générale peut choisir l’établissement dans lequel le compte est ouvert. L’article 18 de la loi de 1965, version en vigueur consultée le 1er janvier 2026, prévoit cette décision à la majorité de l’article 25. Cette majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. La résolution doit donc identifier l’établissement retenu et éviter une formulation vague donnant carte blanche au syndic.
Le conseil syndical peut comparer les frais de tenue de compte, la qualité des relevés, les modalités d’accès aux documents et les conditions de signature. Il ne s’agit pas de choisir une banque pour des motifs commerciaux, mais de vérifier ce que la copropriété paiera et ce qu’elle pourra contrôler. La banque ne devient pas un prestataire de gestion de l’immeuble. Elle conserve les fonds du syndicat et exécute les opérations décidées par son mandataire autorisé.
Le tableau suivant distingue les principales règles applicables. Les conséquences indiquées reposent sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 1er janvier 2026, et sur le régime de majorité fixé par la même loi.
| Situation examinée | Règle applicable | Décision ou contrôle attendu | Conséquence d’une irrégularité |
|---|---|---|---|
| Ouverture après désignation | Compte au nom du syndicat dans les trois mois | Vérifier la date d’ouverture et l’intitulé | Nullité de plein droit du mandat après le délai |
| Choix de la banque | Vote à l’article 25 | Résolution identifiant l’établissement | Choix non validé à faire régulariser |
| Encaissement des appels | Versement sans délai sur le compte séparé | Rapprocher appels, relevés et comptabilité | Traçabilité financière insuffisante |
| Gestion quotidienne | Le syndic agit comme mandataire | Contrôler les procurations et les mouvements | Responsabilité susceptible d’être recherchée selon les faits |
Les frais bancaires eux-mêmes restent des dépenses de la copropriété. Ils figurent dans les charges générales selon la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété. En revanche, un syndic professionnel ne peut pas ajouter un honoraire distinct pour la seule tenue du compte séparé lorsque cette prestation relève de la gestion courante comprise dans le forfait du contrat type de syndic défini par le décret n° 2015-342, version consultée le 1er janvier 2026.
Un lot détenant 85 tantièmes sur 10 000 supporte, par exemple, une part de frais bancaires annuels de 240 €. Le calcul est 240 € × 85 / 10 000 = 2,04 €. Le montant est modeste dans cet exemple, mais sa qualification compte : il s’agit d’une charge bancaire de l’immeuble, non d’un supplément d’honoraires librement ajouté au contrat.
La lecture des comptes doit donc séparer deux questions : ce que la banque facture au syndicat et ce que le syndic facture au titre de son contrat. Cette distinction protège la lisibilité du budget et évite que la même opération soit payée deux fois sous des intitulés différents.
Dans quels cas une petite copropriété peut-elle être dispensée ?
L’exception ne concerne pas toutes les petites copropriétés de manière automatique. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 1er janvier 2026, autorise le syndicat qui comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces à décider de ne pas ouvrir de compte séparé. Cette possibilité ne s’applique qu’après une décision de l’assemblée générale.
Le seuil porte sur les lots principaux. Les caves, emplacements de stationnement, greniers ou débarras accessoires ne sont pas comptés pour déterminer si le syndicat entre dans cette exception. Un immeuble comprenant douze appartements et dix-huit caves reste donc, sous réserve de la qualification des lots dans l’état descriptif de division, dans le périmètre des syndicats de quinze lots ou moins. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent de vérifier ce décompte.
La dispense doit être votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut donc recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, et non la seule majorité des votants présents à la séance. Une résolution adoptée à l’article 24 alors qu’elle porte sur cette dispense est contestable. L’article 25, version en vigueur consultée le 1er janvier 2026, fixe le régime de cette majorité et prévoit, dans certaines hypothèses, une possibilité de second vote lorsque le seuil de voix obtenu le permet.
Une résolution valable doit être explicite. Elle ne devrait pas se limiter à constater que l’immeuble est petit ou à renvoyer à une habitude de fonctionnement. Elle doit indiquer que l’assemblée décide de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé dans le cadre de l’article 18. Le procès-verbal permet ensuite de vérifier que la décision a été prise avec la majorité adéquate.
La dispense ne transforme pas les fonds en argent du syndic
Lorsqu’une dispense est adoptée, le syndic peut utiliser un compte unique comprenant une individualisation comptable des sommes revenant au syndicat. Cette faculté ne donne aucun droit de propriété au syndic sur les fonds de copropriété. Elle réduit seulement le niveau de séparation bancaire. La traçabilité dépend alors davantage de la comptabilité tenue par le syndic et des documents communiqués au conseil syndical.
Le syndicat peut revenir sur son choix lors d’une assemblée ultérieure. Cette décision a du sens lorsque les mouvements financiers augmentent, qu’un programme de travaux se prépare ou que le conseil syndical souhaite disposer de relevés bancaires distincts. Une copropriété de petite taille n’est pas obligée de renoncer à la séparation bancaire. L’exception est une faculté, pas une préférence imposée par la loi.
Un exemple de vote permet d’identifier le seuil. Le syndicat compte dix lots principaux et totalise 1 000 tantièmes. Pour décider une dispense à l’article 25, il faut obtenir plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, soit au moins 501 tantièmes. Une résolution recueillant 480 tantièmes favorables, même si personne ne vote contre parmi les présents, n’atteint pas la majorité de l’article 25. Remplacez 1 000 par le total des voix de votre règlement et calculez la moitié plus une voix.
La prudence est plus forte lorsque le syndicat prépare des travaux. Prenons un appel de fonds de 60 000 € destiné à une réfection de toiture. Pour un lot de 120 tantièmes sur 10 000, la quote-part est calculée ainsi : 60 000 € × 120 / 10 000 = 720 €. Les copropriétaires doivent pouvoir suivre l’encaissement de ces sommes, leur conservation et le règlement des factures. Le fonctionnement sur compte séparé facilite ce suivi, particulièrement lorsqu’un chantier s’étale sur plusieurs exercices.
Le fonctionnement du fonds de travaux en copropriété doit aussi être distingué de l’appel exceptionnel destiné à un chantier précis. Les deux peuvent apparaître sur les mouvements bancaires, mais ils n’ont pas la même origine ni la même affectation. Une lecture attentive de l’appel de fonds, du budget prévisionnel et des relevés évite de confondre une réserve légale avec une provision immédiatement dépensée.
La dispense ne doit jamais être présumée parce qu’aucun copropriétaire ne l’a contestée. Sans vote exprès, le principe demeure celui du compte séparé. Le premier document à demander est donc le procès-verbal contenant la résolution de dispense, puis le décompte des lots principaux qui justifie son application.
Comment un syndic bénévole doit-il gérer les fonds de copropriété ?
Le syndic non professionnel est soumis à la même exigence de séparation entre les fonds communs et son patrimoine personnel. Le fait qu’il soit copropriétaire, élu par l’assemblée ou non rémunéré ne permet pas de faire transiter les appels de charges par son compte privé. Cette confusion rendrait les contrôles difficiles et pourrait engager sa responsabilité si un montant devient introuvable ou si une opération est contestée.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 1er janvier 2026, vise le syndic sans réserver l’obligation de compte séparé aux seuls professionnels. La petite copropriété peut, sous les conditions déjà exposées, voter une dispense. En dehors de cette exception régulièrement décidée, le compte doit être ouvert au nom du syndicat. Le syndic bénévole ne devient jamais titulaire des sommes parce qu’il détient les moyens de paiement.
La banque demandera habituellement les documents établissant l’existence du syndicat et le pouvoir du signataire. Le procès-verbal de l’assemblée ayant désigné le syndic est donc une pièce centrale. Il doit faire apparaître l’identité du mandataire, la durée de son mandat et, lorsque l’assemblée a choisi une banque, la décision relative à l’établissement. La conservation de ce procès-verbal dans les archives de la copropriété facilite aussi le changement ultérieur de signataire.
Les documents bancaires doivent suivre les documents de copropriété
La gestion ne se réduit pas à consulter un solde sur une application bancaire. Chaque virement doit pouvoir être rapproché d’une décision, d’un appel de fonds, d’une facture ou d’un sinistre. Cette méthode protège autant le syndic bénévole que les copropriétaires. Elle permet de répondre à une question simple lors de la vérification annuelle : pourquoi ce montant est-il sorti du compte et sur quel document repose-t-il ?
Une liste de contrôle peut être utilisée avant la réunion consacrée aux comptes :
- Vérifier que l’intitulé du compte désigne le syndicat des copropriétaires.
- Comparer le solde bancaire avec la comptabilité arrêtée à la même date.
- Conserver les relevés mensuels ou périodiques avec les pièces justificatives.
- Identifier séparément les appels courants, les travaux et le fonds de travaux.
- Contrôler les pouvoirs bancaires après toute désignation ou révocation de syndic.
Le rôle du conseil syndical prend ici une portée concrète. Il peut contrôler les comptes, assister le syndic et préparer les questions à inscrire à l’ordre du jour. Les modalités de ce contrôle sont détaillées dans cet article consacré au rôle du conseil syndical dans le contrôle des comptes. L’objectif n’est pas de transformer les conseillers syndicaux en comptables, mais de leur donner les documents nécessaires pour vérifier les écarts visibles.
Un rapprochement bancaire simple peut être fait avec une date fixe. Le solde du relevé s’élève à 14 800 €. Une facture de 1 200 € a été comptabilisée mais son prélèvement n’apparaît pas encore sur le relevé. Deux virements de charges, pour 450 € et 300 €, sont reçus à la banque mais pas encore enregistrés dans la comptabilité. Le solde comptable ajusté se calcule ainsi : 14 800 € − 1 200 € + 450 € + 300 € = 14 350 €. Les pièces en attente doivent expliquer cet écart, et non être ignorées.
Lorsqu’un sinistre affecte une colonne commune ou une toiture, les indemnités versées à la copropriété doivent également apparaître sur le compte du syndicat. Le traitement de la déclaration, des seuils et de l’assureur compétent relève de règles distinctes, présentées dans le dossier consacré à la convention IRSI et aux seuils de sinistre. Le compte bancaire permet ensuite de suivre les remboursements réellement encaissés et les règlements effectués.
Le changement de syndic bénévole obéit au même principe que le changement d’un syndic professionnel. Le compte reste ouvert au nom du syndicat. La banque doit retirer les pouvoirs de l’ancien mandataire et enregistrer ceux du nouveau sur présentation du procès-verbal d’assemblée générale. Tant que cette mise à jour n’est pas réalisée, la continuité de la gestion financière n’est pas correctement sécurisée.
Le recours à un compte personnel, même pendant quelques jours, crée une zone grise qui ne devrait pas exister. Les fonds collectifs doivent rester identifiables, contrôlables et distincts dès leur encaissement.
Quels contrôles effectuer avant l’assemblée générale de copropriété ?
Le contrôle du compte séparé commence avant le vote d’approbation des comptes. Le copropriétaire doit regarder les documents joints à la convocation, puis utiliser la période de consultation des pièces pour demander les relevés bancaires, les rapprochements et les justificatifs des mouvements inhabituels. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 1er janvier 2026, donne au conseil syndical un accès spécifique aux relevés périodiques.
La consultation doit porter sur un intitulé, une date et des montants. L’intitulé vérifie que le syndicat est titulaire. La date d’ouverture permet de contrôler le respect du délai de trois mois après la désignation. Les montants servent à rapprocher la banque, les comptes individuels des copropriétaires et les dépenses votées. Une réponse orale du syndic ne remplace pas un relevé bancaire ou une pièce comptable.
Le copropriétaire peut aussi examiner la ligne des frais bancaires dans l’état des dépenses. Ces frais sont supportés par le syndicat selon la répartition prévue par le règlement de copropriété. Une ligne distincte d’honoraires présentée comme « gestion du compte séparé » doit être comparée au forfait du contrat de syndic. La gestion courante du compte ne devrait pas devenir une prestation supplémentaire facturée sans base contractuelle.
Les anomalies qui doivent être documentées avant le vote
Un solde très différent du montant annoncé dans les comptes n’établit pas automatiquement une faute. Des chèques non débités, des virements en attente ou des appels récemment encaissés peuvent expliquer une différence temporaire. L’écart doit toutefois être justifié par un état de rapprochement. Sans cette pièce, l’assemblée vote sur une comptabilité qui ne peut pas être vérifiée jusqu’au solde bancaire.
Une autre anomalie apparaît lorsque le compte est libellé au nom du syndic ou lorsqu’aucun document ne permet d’identifier le titulaire. Dans une copropriété de plus de quinze lots principaux, l’exception ne peut pas être invoquée. Dans une copropriété de quinze lots ou moins, il faut retrouver le procès-verbal de dispense voté à l’article 25. Le nombre de lots, le vote et la date de désignation du syndic doivent être vérifiés ensemble.
La consultation des documents peut être organisée de façon méthodique grâce à un extranet de copropriété et aux documents à contrôler. Un espace numérique utile doit permettre de retrouver la convocation, les procès-verbaux, les appels de fonds, les relevés disponibles et les contrats. Son existence ne dispense pas le syndic de communiquer les pièces auxquelles le conseil syndical a droit.
Une résolution de renouvellement de mandat mérite une attention particulière lorsque le compte séparé n’est pas démontré. Le mandat de syndic, sa durée et les documents nécessaires à son examen doivent être lus avant le vote. Les règles applicables sont détaillées dans cette page sur la durée et le renouvellement du mandat de syndic. Si le compte n’a pas été ouvert dans le délai légal, la question dépasse la simple qualité du suivi administratif et peut nécessiter une consultation juridique.
La responsabilité se mesure aussi dans la précision des demandes adressées au syndic. Une demande utile ne dit pas seulement « envoyez les comptes ». Elle demande copie du relevé bancaire arrêté à une date précise, état de rapprochement correspondant, intitulé complet du compte, date d’ouverture et procès-verbal de dispense le cas échéant. Chaque document répond alors à un point de contrôle identifiable.
Avant l’assemblée générale, vérifiez la date de désignation du syndic, l’intitulé du compte et le dernier rapprochement bancaire. Si l’une de ces trois pièces manque, écrivez au syndic avant la séance afin que la question puisse être traitée avec les documents sous les yeux.
Le syndic peut-il ouvrir le compte à son propre nom ?
Non. Le compte séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Le syndic agit comme mandataire et peut disposer de pouvoirs de signature, sans devenir titulaire des fonds.
Une copropriété de dix lots est-elle automatiquement dispensée de compte séparé ?
Non. La dispense n’est possible que si le syndicat compte au plus quinze lots principaux concernés et si l’assemblée générale vote expressément cette décision à la majorité de l’article 25.
Que se passe-t-il si le compte n’est pas ouvert dans les trois mois ?
Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le mandat du syndic devient nul de plein droit à l’expiration du délai. Les actes conclus avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Qui règle les frais de tenue du compte bancaire ?
Les frais facturés par la banque constituent des charges de copropriété réparties selon le règlement de copropriété. La gestion courante du compte relève du forfait du syndic professionnel et ne doit pas donner lieu à un honoraire spécifique.
Le compte est-il fermé lors d’un changement de syndic ?
Non. Le compte appartient au syndicat des copropriétaires. La banque doit mettre à jour les procurations et les pouvoirs de signature sur présentation du procès-verbal désignant le nouveau syndic.
Le dossier complet Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation
