Modifier un règlement de copropriété impose d’identifier la portée exacte de la clause avant le vote. Une mise à jour imposée par la loi peut relever de l’article 24, tandis qu’une atteinte à la destination de l’immeuble, aux charges ou aux droits privatifs peut exiger la double majorité de l’article 26, voire l’unanimité.
En bref
- La modification doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale avec un projet de résolution suffisamment précis.
- La majorité dépend de l’effet réel de la nouvelle clause, et non du seul intitulé de la résolution.
- Une modification durable du règlement de copropriété passe généralement par un acte notarié et une publication au service de la publicité foncière.
- Le coût dépend des honoraires du notaire, de la publication, d’un éventuel géomètre et des prestations facturées hors forfait.
- Une décision votée avec une majorité insuffisante peut être contestée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Cet article traite des immeubles en copropriété à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne remplace pas l’examen du règlement, de l’état descriptif de division et des procès-verbaux antérieurs par un notaire ou un avocat lorsque la modification affecte un lot déterminé.
Quelle modification du règlement de copropriété faut-il réellement voter ?
Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties privatives et communes, ainsi que les règles d’administration des parties communes. Cette fonction résulte de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur consultée le 20 février 2026. Une décision collective prise en assemblée générale ne modifie donc pas automatiquement ce document publié : il faut distinguer une simple règle pratique d’une modification qui touche aux droits attachés aux lots.
Un règlement intérieur peut organiser l’usage quotidien d’un local commun, les horaires d’accès à une cour ou les consignes de dépôt des encombrants. Il ne peut pas contredire le règlement de copropriété ni réduire les droits que celui-ci attribue à un copropriétaire. Si la copropriété veut transformer une ancienne loge en local à vélos, supprimer un débarras commun, modifier une clé de charges de copropriété ou autoriser un usage jusque-là exclu, le projet doit être qualifié avec précision.
Cette qualification commande la majorité, le contenu de la résolution et les formalités postérieures. Un texte vague, par exemple « autorisation de régulariser les usages », ne permet pas aux copropriétaires de mesurer ce qui change. La résolution doit indiquer la clause supprimée, le texte proposé, les lots ou parties communes concernés, la répartition des frais et le mandat donné pour accomplir les formalités.
Les clauses devenues contraires au droit ne produisent pas toujours l’effet attendu
Une clause ancienne peut être devenue illicite sans que l’ensemble du règlement soit annulé. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 février 2026, précise que le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l’immeuble. Une interdiction générale d’un usage licite doit donc être confrontée à la destination contractuelle de l’immeuble, et non à une habitude de voisinage.
La suppression formelle d’une clause dépassée peut toutefois éviter les conflits lors d’une vente, d’une demande d’autorisation ou d’un changement d’occupant. Il ne faut pas confondre cette opération de mise en cohérence avec une modification de fond. Si la règle nouvelle crée une contrainte supplémentaire sur un lot privatif, elle ne peut pas être présentée comme une simple correction rédactionnelle.
Les travaux et les changements d’usage appellent souvent un avenant
La création d’un lot, la réunion de plusieurs lots, la vente d’une portion de palier, l’intégration d’une cour dans une jouissance privative ou la modification des tantièmes exigent souvent une mise à jour de l’état descriptif de division et du règlement. Un géomètre peut être nécessaire lorsque les surfaces, les quotes-parts ou la consistance des lots changent. Le notaire intervient ensuite pour sécuriser l’acte et sa publicité foncière.
À Paris, cette vigilance est particulièrement utile dans les immeubles comportant des chambres de service, des anciennes loges, des caves transformées ou des locaux communs devenus inutilisés. La valeur juridique ne dépend pas de l’usage observé depuis plusieurs années. Elle dépend d’abord de la désignation figurant dans les actes publiés.
Avant de demander un vote, relisez la clause concernée, l’état descriptif de division et la dernière grille des tantièmes. La modification ne peut être correctement soumise à l’assemblée générale que si l’objet à modifier est identifié dans ces documents.
Quelle majorité appliquer lors du vote de modification du règlement ?
La majorité applicable ne se déduit pas du mot « règlement » inscrit dans l’ordre du jour. Elle dépend de la conséquence juridique de la décision. La loi du 10 juillet 1965 distingue les décisions courantes, les décisions exigeant la majorité des voix de tous les copropriétaires et les décisions qui transforment l’organisation fondamentale de l’immeuble.
Le terme quorum est souvent employé à tort dans les convocations ou les échanges préparatoires. La loi de 1965 ne pose pas, pour ces votes, une présence minimale générale comparable à celle de certaines associations. Ce qui compte est le nombre de voix favorables exigé par l’article applicable. Les copropriétaires absents pèsent fortement pour l’article 25 et l’article 26, puisqu’il faut atteindre un seuil calculé sur l’ensemble du syndicat des copropriétaires.
| Nature de la décision | Majorité prévue | Seuil à vérifier | Effet d’un rejet |
|---|---|---|---|
| Adaptation imposée par une règle légale sans atteinte aux droits | Article 24 | Majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Le texte existant demeure applicable |
| Décision importante relevant de l’administration ou de certains travaux sur les parties communes | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Un second vote peut parfois être envisagé selon l’article 25-1 |
| Modification de la jouissance, de l’usage ou de l’administration des parties communes | Article 26 | Majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix | Un second vote peut parfois relever de l’article 26-1 |
| Atteinte imposée à la destination ou à la jouissance privative d’un lot | Unanimité ou accord du copropriétaire concerné | Analyse du droit affecté et de la clause existante | La mesure ne peut pas être imposée par une majorité ordinaire |
L’article 24 concerne les adaptations légales limitées
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 février 2026, retient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées parmi les suffrages exprimés. Cette règle peut s’appliquer à une adaptation du règlement rendue nécessaire par une évolution légale, lorsque cette adaptation n’affecte ni la destination de l’immeuble ni les droits des copropriétaires.
Un exemple limité consiste à supprimer une référence technique devenue sans objet ou à actualiser une expression imposée par un texte d’ordre public. Il faut néanmoins vérifier que la clause ne sert pas, en pratique, à répartir des charges ou à définir une faculté privative. Une modification apparemment rédactionnelle peut produire un effet patrimonial réel.
L’article 25 et l’article 26 protègent les équilibres de l’immeuble
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 février 2026, exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. Dans un immeuble totalisant 10 000 tantièmes, il faut donc au moins 5 001 tantièmes favorables. Les absents ne votent pas, mais leurs voix restent incluses dans le total à atteindre.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 février 2026, vise notamment les actes d’acquisition immobilière, les actes de disposition sur les parties communes et les modifications du règlement concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. La double majorité exige à la fois plus de la moitié des copropriétaires en nombre et au moins deux tiers des voix.
Une erreur de majorité fragilise tout le processus. La résolution peut avoir été approuvée avec une majorité numériquement confortable, mais rester irrégulière si elle relevait d’un seuil supérieur. Le procès-verbal doit donc permettre de contrôler les voix, le nombre de copropriétaires favorables et l’article cité pour chaque décision.
Comment calculer une double majorité et utiliser les passerelles de vote ?
La double majorité de l’article 26 se vérifie sur deux colonnes distinctes. La première colonne compte les copropriétaires favorables. La seconde additionne leurs tantièmes. Obtenir deux tiers des voix ne suffit pas si le nombre de copropriétaires favorables reste inférieur à la moitié des membres du syndicat des copropriétaires.
Prenons un immeuble composé de 20 copropriétaires et totalisant 10 000 tantièmes. Une décision relevant de l’article 26 doit recueillir le vote favorable d’au moins 11 copropriétaires, puisque la majorité des membres est dépassée à partir de 11. Ces copropriétaires favorables doivent aussi totaliser au moins 6 667 tantièmes, car 10 000 × 2 / 3 = 6 666,67, arrondi au tantième entier supérieur.
Supposons que 14 copropriétaires votent pour et représentent 6 200 tantièmes. La condition en nombre est remplie : 14 est supérieur à 10. La condition en voix ne l’est pas : 6 200 est inférieur à 6 667. La résolution est rejetée. À l’inverse, 7 100 tantièmes favorables portés par 10 copropriétaires ne suffisent pas davantage, car 10 ne dépasse pas la moitié de 20.
Le second vote prévu par l’article 25-1
Lorsque la résolution soumise à l’article 25 a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24. Cette passerelle est prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 février 2026.
Dans un immeuble de 10 000 tantièmes, une résolution relevant de l’article 25 qui recueille 3 400 tantièmes favorables franchit le seuil d’un tiers, soit 10 000 / 3 = 3 333,33 tantièmes. Un second vote immédiat est alors envisageable à l’article 24. Il ne s’agit pas d’un droit automatique à l’adoption : il faut encore obtenir la majorité des voix exprimées lors de ce second scrutin.
Le mécanisme de l’article 26-1 doit rester exceptionnel
L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 février 2026, permet dans certaines hypothèses un second vote à l’article 25 lorsqu’un projet relevant de l’article 26 a recueilli au moins l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix. Il faut examiner la nature exacte de la résolution avant de l’utiliser.
La passerelle ne permet pas de contourner l’interdiction d’imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance. L’article 26 protège explicitement ce droit. Une résolution ne devient pas régulière parce qu’elle est présentée comme une adaptation technique.
Le vote par correspondance peut compter dans ces calculs. Le bulletin doit toutefois contenir une résolution complète et identifiable. Un copropriétaire qui souhaite vérifier ses droits peut consulter le fonctionnement du vote par correspondance en assemblée générale avant d’envoyer son bulletin.
La feuille de présence, les pouvoirs et le décompte des tantièmes sont les documents qui permettent de vérifier le résultat. Demandez qu’ils concordent avec le procès-verbal avant que l’acte notarié ne soit engagé.
Quel coût prévoir entre notaire, géomètre et charges de copropriété ?
La loi ne fixe pas de forfait national pour modifier un règlement de copropriété. Le coût dépend de la nature de l’acte, du nombre de lots concernés, de la nécessité de recalculer les tantièmes, des formalités de publicité foncière et des prestations prévues au contrat du syndic. Les montants annoncés sans devis détaillé ne permettent pas de comparer les dépenses.
Une modification limitée à une clause sans changement de lots peut nécessiter un projet d’avenant, un acte notarié, des débours, une contribution de sécurité immobilière et les frais de publication. Une opération qui modifie une partie commune, crée un lot ou recompose les quotes-parts ajoute souvent l’intervention d’un géomètre-expert. Les frais du syndic peuvent aussi être prévus hors forfait lorsqu’il s’agit d’une assemblée générale supplémentaire, d’un suivi d’acte ou de démarches particulières.
Le contrat type de syndic résulte du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, version consultée le 20 février 2026. Il distingue les prestations de gestion courante comprises dans le forfait et certaines prestations particulières facturables séparément. La préparation d’un dossier de modification doit donc être rapprochée de la grille tarifaire annexée au contrat en cours.
Un calcul de quote-part permet de lire le devis collectif
Prenons un devis global de 6 000 € pour la rédaction, les formalités et la publication d’un avenant. L’immeuble totalise 10 000 tantièmes. Un lot possède 85 tantièmes. La quote-part théorique est calculée ainsi : 6 000 × 85 / 10 000 = 51 €.
Ce résultat ne vaut que si l’assemblée générale décide de répartir la dépense selon les charges générales et si le règlement prévoit cette clé. Une dépense liée uniquement à certains bâtiments, équipements ou lots peut relever d’une autre répartition. Remplacez 6 000 € par le total figurant sur les devis et 85/10 000 par les tantièmes inscrits sur votre appel de fonds.
La dépense peut être votée en même temps que la modification. La résolution devrait préciser le plafond autorisé, les intervenants pressentis, la clé de répartition et la personne habilitée à signer. Cette précision évite que le syndicat des copropriétaires approuve une modification sans avoir voté les moyens nécessaires à sa publication.
Les honoraires ne doivent pas être mélangés aux travaux
Le coût juridique de la modification ne comprend pas nécessairement le coût matériel du projet. Transformer une loge, créer un local à vélos ou réaménager une cour suppose parfois des travaux distincts, soumis à leurs propres règles de majorité et à leurs propres appels de fonds. L’avenant notarié ne remplace ni un vote sur les travaux, ni une autorisation d’urbanisme lorsqu’elle est requise.
Une hausse des appels de fonds peut aussi provenir du fonds de travaux plutôt que de l’avenant au règlement. La lecture de la résolution et de l’appel de fonds doit isoler chaque poste. La méthode de calcul du fonds de travaux en copropriété permet de ne pas confondre une cotisation pérenne avec une dépense ponctuelle de publication.
Avant le vote, demandez le projet d’acte, le devis notarial, le devis de géomètre s’il existe et le détail des honoraires particuliers du syndic. Un coût collectif devient vérifiable seulement lorsque chaque ligne peut être rattachée à une prestation et à une clé de charges.
Comment rendre la modification opposable après l’assemblée générale ?
Le procès-verbal de l’assemblée générale constate le vote, mais il ne suffit pas toujours à rendre la nouvelle règle opposable aux acquéreurs futurs. Lorsqu’un règlement de copropriété ou l’état descriptif de division est modifié, l’acte doit être préparé et publié pour que la publicité foncière reflète la situation juridique de l’immeuble.
L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 février 2026, dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui lui sont apportées s’imposent aux copropriétaires et aux titulaires de droits sur les lots à compter de leur publication au fichier immobilier. Cette formalité protège notamment les futurs acquéreurs, les créanciers et les personnes qui consultent les actes publiés.
Le notaire vérifie l’acte et organise la publication
Après le vote, le syndic transmet habituellement le procès-verbal, le règlement existant, l’état descriptif de division et les pièces techniques utiles au notaire. Si la modification crée ou réunit des lots, les documents de géomètre doivent correspondre exactement à la décision votée. Toute discordance peut retarder l’acte ou imposer une nouvelle délibération.
Le notaire établit l’avenant, recueille les signatures nécessaires et le dépose au service de la publicité foncière compétent. Une publication dans un journal d’annonces légales n’est pas, à elle seule, la formalité qui rend l’avenant opposable dans ce domaine. C’est la publicité foncière de l’acte qui donne à la modification sa portée envers les tiers.
La résolution doit donc donner un mandat clair au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires lors de la signature. Sans mandat suffisamment précis ou sans budget voté, le dossier peut se retrouver bloqué après un vote pourtant favorable.
Le délai de contestation commence après la notification du procès-verbal
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 février 2026, prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Cette action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les conditions prévues par le texte.
Une contestation peut viser une majorité mal choisie, une convocation irrégulière, une résolution insuffisamment détaillée ou un calcul de voix erroné. Lorsque la notification est déjà reçue, la date exacte de réception doit être conservée. Le délai n’attend pas la fin des discussions informelles avec le syndic ou le conseil syndical.
La procédure de contestation d’une décision d’assemblée générale doit être examinée sans attendre si un copropriétaire estime que la majorité retenue ne correspond pas à l’objet réel de la modification. Un avocat compétent en droit de la copropriété ou l’ADIL de Paris peut alors vérifier les pièces avant l’expiration du délai.
Les documents à contrôler avant toute signature
Le dossier doit comporter le texte intégral de la clause ancienne et de la clause nouvelle, le procès-verbal indiquant les tantièmes favorables, le mandat donné au syndic, le devis des intervenants et, lorsqu’il y a modification de lots, les plans et tableaux de répartition mis à jour. Une formule générale autorisant « toute régularisation utile » ne remplace pas ces pièces.
Le règlement de copropriété publié reste le document qui organise durablement les droits. La formalité notariée et la publication ne sont donc pas une simple suite administrative : elles déterminent l’opposabilité de la règle à ceux qui acquièrent ou financent ultérieurement un lot.
Un copropriétaire peut-il demander seul une modification du règlement de copropriété ?
Oui. Il peut adresser au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour accompagnée d’un projet de résolution précis. Le syndic doit pouvoir transmettre ce projet avec la convocation, dans le délai prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et par les modalités de préparation de l’assemblée générale.
Une modification du règlement peut-elle être votée à l’article 24 ?
Oui, mais seulement lorsque la loi le permet, notamment pour certaines adaptations rendues nécessaires par une règle légale sans atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des copropriétaires. Une modification de fond relève souvent d’une majorité plus élevée.
Qui paie l’acte notarié modifiant le règlement ?
Les frais sont généralement répartis entre les copropriétaires selon la clé de charges décidée et applicable à la dépense. La résolution doit préciser le budget, la répartition et les prestations couvertes. Le règlement peut prévoir une clé différente selon l’objet de l’acte.
Le procès-verbal d’assemblée générale suffit-il pour modifier durablement le règlement ?
Non, lorsqu’un avenant au règlement ou à l’état descriptif de division doit être opposable aux tiers, un acte notarié et sa publication au service de la publicité foncière sont nécessaires. L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 rattache l’opposabilité des modifications à cette publication.
Le dossier complet Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation
