Pour changer de syndic, préparez les contrats concurrents avant l’envoi de la convocation, faites inscrire leur examen à l’ordre du jour et votez à la majorité de l’article 25. La passation ne commence qu’après la désignation du successeur et la fin effective du mandat du syndic sortant.
En bref
- Le calendrier syndic commence par la vérification de la date exacte de fin de mandat.
- La mise en concurrence relève normalement du conseil syndical lors du renouvellement du mandat.
- Chaque contrat candidat doit être transmis assez tôt pour être joint à la convocation.
- La nomination d’un syndic copropriété se vote à l’article 25, avec une passerelle possible à l’article 25-1.
- Le syndic sortant doit remettre les fonds, les archives et les documents selon les délais fixés par l’article 18-2 de la loi de 1965.
Cet article traite du changement décidé en assemblée générale copropriété à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne tranche pas un litige individuel, une contestation déjà notifiée ni le choix commercial d’un cabinet. Dans ces situations, l’ADIL de Paris ou un avocat peut examiner les documents précis de l’immeuble.
Quand lancer le calendrier pour changer de syndic ?
Le premier document à ouvrir est le procès-verbal de la dernière assemblée générale ayant nommé le syndic. La résolution indique la durée du mandat et sa date de prise d’effet. Le contrat signé doit reprendre cette même période. Le mandat ne peut pas dépasser trois ans, selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026.
La date de fin de mandat fixe la fenêtre utile. Un contrat qui expire le 30 juin ne doit pas être étudié au mois de juin. Il faut laisser au conseil syndical le temps de lire les propositions, de demander les documents manquants, puis de transmettre les contrats au syndic afin qu’ils accompagnent la convocation. Le délai légal de convocation est de vingt et un jours au moins avant l’assemblée, conformément à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, version consultée le 24 mars 2026.
Un calendrier réaliste ne se réduit donc pas aux vingt et un jours réglementaires. Il faut y ajouter le temps de collecte des contrats et le délai de préparation de l’ordre du jour. Une demande adressée quelques jours avant l’expédition de la convocation risque d’arriver trop tard pour que les copropriétaires puissent comparer utilement les offres. La règle ne fixe pas un délai unique de deux mois. Ce délai constitue une marge de méthode, pas une obligation légale.
Prenons un mandat qui s’achève le 30 septembre. Si l’assemblée doit se tenir avant cette échéance, une convocation envoyée le 9 septembre au plus tard respecte seulement le minimum de vingt et un jours. Cette date laisse cependant très peu de place à une comparaison sérieuse. En préparant les offres entre avril et juin, le conseil syndical peut transmettre un dossier complet avant la préparation de la convocation d’été. Remplacez ces dates par celles qui figurent sur votre dernier procès-verbal.
La date du mandat compte plus que la date habituelle de l’assemblée
Dans beaucoup d’immeubles, l’assemblée générale se tient au même moment chaque année. Cette habitude n’est pas le calendrier juridique. Le point déterminant est la fin du mandat en cours. Si l’assemblée est organisée après l’expiration du contrat sans qu’un nouveau syndic soit désigné, le syndicat des copropriétaires risque de se trouver sans représentant légal pour administrer les parties communes.
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et que son exécution est confiée à un syndic. Le non-renouvellement ne doit donc pas être voté seul. La même séance doit prévoir la désignation d’un successeur et approuver son contrat.
Le règlement copropriété ne peut pas retirer à l’assemblée son pouvoir de nommer le syndic. Il peut en revanche contenir des éléments utiles au dossier de comparaison, notamment les tantièmes, les règles de répartition des charges ou certaines contraintes propres à l’immeuble. Dans un ensemble parisien comprenant ascenseur, gardiennage ou chauffage collectif, ces informations permettent de demander des contrats portant sur le même périmètre réel.
Le passage au contrat suivant ne doit pas être traité comme une rupture brutale. Le calendrier sert d’abord à éviter un vote improvisé, puis à rendre les documents comparables. C’est la qualité des pièces jointes, bien avant la promesse tarifaire, qui donne à l’assemblée les moyens de choisir.
Comment organiser une mise en concurrence du syndic copropriété ?
La mise en concurrence n’impose pas de choisir l’offre la moins chère. Elle impose de placer le renouvellement du mandat dans un cadre documenté. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, prévoit que le conseil syndical met le syndic en concurrence lorsque son contrat arrive à échéance. L’assemblée générale peut toutefois décider, à la majorité de l’article 25, de ne pas procéder à cette mise en concurrence. Cette dispense ne peut être décidée qu’avant l’assemblée appelée à désigner le syndic, dans les conditions prévues par le texte.
La méthode commence par un dossier identique remis à chaque candidat. Il doit décrire l’immeuble sans présenter de données personnelles inutiles. Indiquez le nombre de lots principaux et secondaires, les équipements communs, les contrats en cours, les travaux votés mais non achevés, les procédures connues et la date de l’assemblée. Une proposition établie sur des informations incomplètes produit souvent des honoraires complémentaires difficiles à anticiper.
Un appel d’offres syndic utile demande également le contrat proposé dans son intégralité. Un montant global annuel n’est pas suffisant. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 impose un contrat type dont la structure distingue les prestations incluses dans le forfait des prestations particulières susceptibles d’être facturées en supplément. La lecture de ce document doit suivre la grille du contrat type de syndic, notamment pour repérer les modalités de rémunération liées aux travaux, aux assemblées supplémentaires et aux diligences hors gestion courante.
Comparer des clauses comparables avant le choix syndic
Le prix affiché ne suffit pas à comparer deux contrats. Un forfait inférieur peut correspondre à un périmètre différent ou à des tarifs hors forfait plus élevés. Les prestations liées à la gestion du budget prévisionnel, à la comptabilité, à l’organisation de l’assemblée annuelle et à l’accès extranet font partie du contrat type. Les prestations particulières doivent être individualisées avec leurs conditions de rémunération.
| Élément à examiner | Document à comparer | Question à poser avant le vote |
|---|---|---|
| Forfait annuel | Rubrique des prestations de gestion courante | Quelles tâches sont expressément incluses pour l’immeuble ? |
| Travaux votés | Clause sur les honoraires spécifiques | Quel pourcentage ou quelle méthode de rémunération est prévue ? |
| Assemblées supplémentaires | Tarif des prestations particulières | Quel coût s’applique si une réunion hors cycle devient nécessaire ? |
| Accès aux pièces | Annexe et modalités d’extranet | Quels documents restent accessibles aux copropriétaires et au conseil syndical ? |
| Durée du mandat | Article du contrat relatif à la prise d’effet | La date de début et la date de fin sont-elles clairement écrites ? |
Un lot de 85 tantièmes sur 10 000 permet d’illustrer l’effet limité d’un écart de forfait sur un seul copropriétaire. Si l’écart annuel entre deux offres est de 4 000 €, la quote-part théorique du lot est de 4 000 × 85 / 10 000, soit 34 € par an. Ce calcul ne décide rien à lui seul. Il montre seulement pourquoi une comparaison doit aussi porter sur les coûts éventuels de travaux, les conditions de suivi des dossiers et le contenu des prestations. Remplacez 4 000 €, 85 et 10 000 par les chiffres de votre immeuble.
Les délais de réponse annoncés oralement, le nombre de dossiers par gestionnaire ou des promesses de disponibilité ne constituent pas des obligations issues du contrat type. Ils peuvent être relevés dans une présentation, mais ils ne doivent pas remplacer la lecture des clauses. Le dossier de mise en concurrence est solide lorsqu’il donne à chaque copropriétaire les mêmes éléments vérifiables.
Le contrat apporte une base commune. La prochaine étape consiste à faire transformer cette comparaison en résolutions régulières, soumises à tous les copropriétaires dans la convocation.
Comment inscrire la procédure changement syndic à l’ordre du jour ?
Pour être votée, la nomination d’un nouveau syndic doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale copropriété. L’article 10 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, permet à un ou plusieurs copropriétaires de notifier au syndic, à tout moment avant la convocation, une demande d’inscription d’une ou plusieurs questions. Les projets de résolution et les documents nécessaires doivent accompagner cette demande.
La demande écrite doit donc viser clairement la désignation du syndic candidat et l’approbation de son contrat. Elle peut également demander que le renouvellement du mandat sortant soit soumis au vote, si cette résolution est prévue. Une formulation vague, telle que « changement de syndic », ne permet pas aux copropriétaires de savoir quel contrat ils voteront. Le contrat proposé et les annexes nécessaires doivent être joignables à la convocation.
L’article 11 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, impose la notification de documents déterminés pour la validité de certaines décisions. Pour la désignation du syndic, le projet de contrat doit être adressé avec la convocation. L’absence de la pièce demandée peut fragiliser le vote. Après notification du procès-verbal, le copropriétaire opposant ou défaillant dispose en principe de deux mois pour contester une décision, selon l’article 42 de la loi de 1965, version consultée le 24 mars 2026.
Une résolution par contrat permet un vote lisible
Lorsqu’il y a plusieurs candidatures, chaque contrat doit faire l’objet d’une résolution distincte. L’ordre de passage doit être lisible. L’assemblée peut voter successivement sur les propositions jusqu’à la désignation d’un syndic. Le procès-verbal doit ensuite reproduire le résultat de chaque vote, avec les voix favorables, opposantes et abstentionnistes selon les règles applicables.
Le conseil syndical a un rôle de contrôle et d’assistance du syndic, défini par l’article 21 de la loi de 1965. Il facilite la préparation des documents, sans disposer seul du pouvoir de nommer un nouveau syndic. Même un dossier très travaillé reste soumis au vote de l’assemblée. Un copropriétaire qui prépare un contrat concurrent ne remplace pas non plus l’assemblée dans sa décision.
La lettre de demande peut être adressée par lettre recommandée avec avis de réception afin de conserver une preuve de la date de réception. Cette précaution ne crée pas un délai réglementaire supplémentaire. Elle permet seulement d’établir que la demande et ses annexes ont été transmises avant la préparation de la convocation. Conservez une copie des contrats remis et de la résolution proposée.
Une erreur fréquente consiste à demander la seule résiliation contrat syndic sans joindre de solution de remplacement. À l’échéance normale, il est plus exact de parler de non-renouvellement. En cours de mandat, une révocation peut être proposée, mais l’immeuble doit toujours désigner un syndic pour éviter une vacance de représentation. Une assemblée extraordinaire peut être nécessaire si le calendrier annuel ne permet pas de traiter la situation avant l’échéance.
Le vote ne se prépare pas le soir de la réunion. Les copropriétaires absents peuvent être représentés ou voter par correspondance dans les conditions prévues par les textes. Leur transmettre les contrats suffisamment tôt réduit le risque que le scrutin se joue sur un document découvert en séance.
Une fois l’ordre du jour correctement constitué, le point décisif est la majorité applicable. Elle ne dépend ni de la taille de l’immeuble ni du montant du forfait proposé.
Quelle majorité vote le changement de syndic en assemblée générale copropriété ?
La désignation ou la révocation du syndic relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Il ne s’agit donc pas de la majorité des seules personnes présentes dans la salle ou connectées à distance.
Le mécanisme de l’article 25-1 peut débloquer un premier vote qui n’a pas atteint la majorité absolue. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote selon les règles de l’article 24. L’article 25-1 de la loi de 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, encadre cette passerelle. Le second scrutin porte sur la même résolution.
Dans un syndicat totalisant 10 000 tantièmes, la majorité de l’article 25 est atteinte à partir de 5 001 voix. Supposons qu’un contrat candidat recueille 4 100 voix. Il échoue au premier vote car 4 100 est inférieur à 5 001. Il franchit néanmoins le seuil du tiers, puisque 10 000 / 3 = 3 333,33 et que 4 100 est supérieur à 3 333,33. Un second vote immédiat peut alors être organisé parmi les présents et représentés, à l’article 24. Remplacez 10 000 et 4 100 par les tantièmes portés sur votre feuille de présence.
| Résultat du premier vote | Règle applicable | Conséquence pour la désignation |
|---|---|---|
| Majorité des voix de tous les copropriétaires | Article 25 | Le syndic est désigné si le contrat est approuvé. |
| Au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, sans majorité absolue | Article 25-1 puis article 24 | Un second vote immédiat peut être organisé. |
| Moins du tiers des voix de tous les copropriétaires | Article 25-1 non applicable immédiatement | La résolution n’est pas adoptée selon cette passerelle. |
Le procès-verbal doit rendre la majorité contrôlable
Le procès-verbal est le document qui permettra de vérifier la régularité de la décision. Il doit faire apparaître le sens des votes et les résultats. Vérifiez que la résolution mentionne bien l’article 25, puis, si nécessaire, la tenue d’un second vote fondé sur l’article 25-1. Une résolution présentée directement à l’article 24 alors qu’elle porte sur la désignation du syndic expose la décision à une contestation.
Le vote par correspondance ne doit pas être négligé dans le calcul. Les copropriétaires qui utilisent ce formulaire comptent parmi l’ensemble des voix prises en compte au premier tour. Le formulaire est prévu par l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de vote par correspondance, texte consulté le 24 mars 2026 sur Légifrance. Le contrat soumis au vote doit être celui communiqué avec la convocation, pas une version modifiée au dernier moment sans information des copropriétaires.
Une assemblée peut refuser toutes les candidatures. Cette hypothèse impose d’agir rapidement avant la fin du mandat, notamment par une nouvelle convocation si la date d’échéance approche. Le choix syndic ne doit jamais être ramené à un vote de protestation. La continuité administrative de l’immeuble, le paiement des fournisseurs, la déclaration des sinistres et l’exécution des décisions d’assemblée nécessitent un représentant légal désigné.
Le résultat du vote ouvre la phase de transmission. Celle-ci est encadrée par des délais précis qui concernent la trésorerie comme les archives, et non par une simple promesse de coopération.
Quels fonds et documents doivent être remis après le changement de syndic ?
Le changement prend effet à la date prévue par la décision d’assemblée et par la fin du mandat sortant, ou à la date de révocation décidée par l’assemblée. Dès cette cessation de fonctions, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, oblige l’ancien syndic à remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’état des comptes des copropriétaires.
Cette première remise doit intervenir dans un délai de quinze jours à compter de la cessation des fonctions. Les documents et archives du syndicat doivent être transmis dans le délai d’un mois. Le texte prévoit ensuite la remise de l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement, dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai d’un mois, selon les conditions prévues par l’article 18-2.
La liste ne se limite pas aux procès-verbaux. Le nouveau syndic doit pouvoir reprendre les contrats d’assurance, d’ascenseur, d’entretien, les dossiers de sinistres, les appels de fonds, les factures, le carnet d’entretien, le règlement copropriété, l’état descriptif de division et les informations comptables. Les accès dématérialisés, les clés et les codes des équipements communs font également partie des éléments pratiques à organiser, sans pour autant remplacer les archives légales.
La trésorerie doit être distinguée des honoraires de passation
Les fonds du syndicat ne sont pas une somme à négocier lors du départ. Leur transfert est une obligation légale. La comparaison des contrats avant le vote doit cependant repérer les frais éventuels qui peuvent être prévus pour certaines prestations particulières. Le contrat type sert ici encore de document de contrôle. Les frais ne peuvent pas être inventés après le vote ou formulés de manière indéterminée.
Si le syndic sortant ne remet pas les éléments dans les délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut adresser une mise en demeure. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, l’article 18-2 prévoit une pénalité de 15 € par jour de retard, déduite de la rémunération du syndic sortant. Le texte prévoit aussi la possibilité de saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’ordonner la remise sous astreinte.
Cette étape ne dispense pas le conseil syndical de suivre les premières semaines. Il peut demander la liste des pièces reçues et des pièces encore manquantes. Le contrôle porte sur des documents datés, pas sur des impressions générales. Une facture manquante, un contrat d’assurance non transféré ou un dossier de travaux incomplet doit être signalé rapidement car ces éléments influencent les appels de fonds et les engagements de l’immeuble.
La première assemblée sous le nouveau mandat n’a pas besoin d’attendre douze mois pour traiter une urgence. Si un sinistre, une échéance contractuelle ou une décision de travaux exige une réunion, les mécanismes prévus par la loi restent disponibles. Pour la gestion courante, la convocation annuelle doit à nouveau respecter le délai de vingt et un jours et contenir les documents requis.
Avant d’envoyer une demande d’inscription à l’ordre du jour, relisez le dernier procès-verbal, le contrat en cours et les tantièmes de votre lot. Transmettez ensuite les contrats concurrents complets, avec une résolution de désignation rédigée sans ambiguïté. La régularité du dossier se joue avant l’assemblée, pas après le résultat du vote.
Le conseil syndical doit-il toujours organiser une mise en concurrence ?
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la mise en concurrence du syndic par le conseil syndical lorsque le contrat arrive à échéance. L’assemblée générale peut toutefois décider de ne pas y procéder dans les conditions et à la majorité prévues par ce texte.
Peut-on changer de syndic avant la fin de son mandat ?
Oui. L’assemblée générale peut voter une révocation et désigner un successeur. La résolution relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut prévoir un syndic de remplacement afin que le syndicat ne reste pas sans représentant légal.
Quel délai faut-il respecter avant l’assemblée générale ?
La convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Les contrats de syndic soumis au vote doivent être joints suffisamment tôt pour figurer parmi les documents de la convocation.
Que faire si les archives ne sont pas remises ?
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les délais de remise des fonds et archives. Une mise en demeure peut être adressée. Si elle reste sans effet, le président du tribunal judiciaire peut être saisi selon la procédure prévue par le texte.
Le dossier complet Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation
