Le contrat de syndic fixe le mandat confié au syndic par le syndicat des copropriétaires. Il reprend un modèle réglementaire, précise la durée du contrat, le forfait annuel, les prestations particulières et les frais imputables à un seul lot. Son adoption relève d’un vote en assemblée générale.
- Le contrat type est imposé pour les mandats conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015.
- La rémunération annuelle couvre les missions courantes définies dans l’annexe réglementaire.
- Les honoraires liés à certains travaux doivent être votés avec les travaux concernés.
- Le mandat ne peut pas dépasser trois ans.
- Le projet de contrat doit être joint à la convocation avant le vote de désignation ou de renouvellement.
Ce texte concerne le vote, le contrôle et le renouvellement d’un mandat de syndic dans une copropriété à Paris ou dans la petite couronne Ouest. Il ne traite ni d’un litige déjà engagé, ni du choix d’un cabinet déterminé, ni des règles propres aux copropriétés administrées provisoirement par un juge.
Pourquoi le contrat type de syndic encadre-t-il la gestion de copropriété ?
Le contrat de syndic n’est pas une simple lettre de mission. Il organise la relation entre le syndicat des copropriétaires, qui est la collectivité des copropriétaires, et la personne ou l’organisme chargé de la gestion de copropriété. Le syndic peut être un professionnel, un copropriétaire exerçant bénévolement la fonction, ou, dans certains ensembles, un organisme habilité. Le contrat détermine ce que le mandataire doit faire, dans quelles conditions et pour quelle rémunération.
L’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, impose que les contrats de syndic respectent un modèle fixé par décret. Ce cadre provient de la réforme issue de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Le texte n’autorise pas un professionnel à reconstruire librement la présentation des prestations pour rendre une comparaison plus difficile.
Le modèle applicable figure dans le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Ce décret distingue le forfait de gestion courante, les prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire, les frais récupérables auprès d’un seul copropriétaire et les honoraires de suivi de travaux. Cette distinction constitue le premier outil de lecture d’un projet soumis à l’assemblée générale.
Les informations qui doivent identifier les parties au mandat
Le contrat doit identifier le syndicat des copropriétaires et l’immeuble concerné. Il mentionne notamment l’adresse de la copropriété, son numéro d’immatriculation lorsqu’il existe, ainsi que les éléments utiles à l’exécution du mandat. Le registre national d’immatriculation ne remplace pas le règlement de copropriété, mais il permet d’identifier l’ensemble soumis au mandat et de vérifier certaines données déclarées.
Le document doit aussi permettre d’identifier le syndic. Pour un professionnel, la vérification porte sur la carte professionnelle, l’assurance de responsabilité civile professionnelle et la garantie financière. Ces éléments figurent dans la première partie du contrat type. Ils ne sont pas décoratifs. Une copropriété qui confie des fonds à un mandataire doit pouvoir vérifier l’existence des garanties prévues pour cette activité.
La mission du syndic découle également de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Le syndic assure l’exécution du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée générale. Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il établit le budget prévisionnel, tient la comptabilité du syndicat et assure le recouvrement des provisions.
Ces obligations du syndic doivent être lues avec les clauses pratiques du mandat. Un contrat peut prévoir un certain nombre de visites annuelles, préciser si un compte rendu est établi, indiquer la plage horaire des réunions du conseil syndical et définir le créneau inclus pour l’assemblée générale ordinaire. Une ligne imprécise sur la présence sur place devient souvent une difficulté lorsque l’immeuble connaît un dégât des eaux collectif, un problème d’ascenseur ou le lancement d’un ravalement.
Ce que le modèle réglementaire ne permet pas de masquer
Le contrat type ne garantit pas, à lui seul, que chaque prestation sera adaptée à l’immeuble. Il empêche toutefois de présenter comme exceptionnelle une tâche qui relève normalement du forfait. La tenue des comptes, la préparation de l’assemblée générale annuelle, la conservation des archives ou la gestion administrative courante ne peuvent pas être déplacées arbitrairement dans une rubrique de frais additionnels.
Dans un immeuble parisien comprenant des chambres de service, plusieurs bâtiments ou un ascenseur ancien, le conseil syndical a intérêt à comparer la rédaction concrète des prestations incluses. Le nombre de visites, la durée prévisionnelle de l’assemblée générale et les réunions avec le conseil syndical changent directement le contenu du forfait. Deux montants annuels identiques peuvent recouvrir des engagements très différents.
Le contrat ne remplace pas le règlement de copropriété. Les responsabilités liées à une canalisation, à une toiture-terrasse, à une courette ou à un plancher peuvent dépendre de la qualification des parties communes et privatives inscrite dans ce règlement. Le mandat indique comment le syndic intervient. Le règlement détermine souvent à qui une dépense doit être répartie. Les deux documents doivent donc rester ouverts sur la table lors de l’examen d’une résolution.
Quelles clauses du contrat de syndic doivent être vérifiées avant le vote ?
Le projet de mandat doit être examiné avant l’assemblée générale, et non au moment où la résolution est déjà appelée. L’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, prévoit la notification des projets de contrat de syndic lorsque l’assemblée doit désigner ou renouveler le syndic. Sans ce document, les copropriétaires ne disposent pas des éléments nécessaires pour comparer les conditions du mandat proposé.
La première lecture porte sur les dates. Le contrat indique sa prise d’effet et son terme. Il faut vérifier qu’aucune période ne se superpose avec un mandat précédent et que la date proposée permet de gérer sans interruption les appels de fonds, les contrats d’assurance et l’exécution des décisions déjà votées. Un renouvellement contrat mal daté peut créer une zone d’incertitude administrative inutile.
Les visites, réunions et assemblées incluses dans le forfait
Le modèle réglementaire prévoit que le contrat mentionne les modalités des visites périodiques de l’immeuble. Le nombre annuel, les jours ou plages horaires, la présence éventuelle du conseil syndical et la remise d’un compte rendu doivent être lisibles. Pour une copropriété de petite taille, une seule visite peut correspondre à la réalité matérielle. Pour un ensemble comportant plusieurs cages d’escalier, une chaufferie ou des équipements collectifs, cette même clause doit être discutée au regard des besoins identifiés.
Les réunions du conseil syndical prévues par le contrat sont intégrées au forfait lorsqu’elles sont retenues. Il faut lire leur nombre et leur durée, plutôt que supposer qu’une disponibilité générale couvre toutes les réunions demandées. Une assemblée générale ordinaire est également incluse dans les conditions prévues au mandat. Le contrat doit préciser la durée et la plage horaire comprises. Une réunion dépassant ces paramètres peut faire apparaître une facturation complémentaire si elle est prévue par le modèle et acceptée au contrat.
La communication dématérialisée doit être examinée avec la même précision. L’accès extranet fait partie des prestations de gestion courante, sauf dispense expresse votée par l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Si une dispense est envisagée, le projet doit faire apparaître la réduction de rémunération correspondante. Une renonciation sans effet chiffré ne permet pas de contrôler l’équilibre du contrat.
La fiche synthétique et les documents à disposition
La fiche synthétique de la copropriété rassemble des données financières et techniques déclarées pour l’immeuble. L’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, prévoit que le syndic la met à disposition d’un copropriétaire qui la demande. Le contrat type précise les modalités et la pénalité applicable lorsque la transmission n’intervient pas dans le délai réglementaire.
Le délai est de quinze jours à compter de la demande, selon l’article 8-2 précité. La pénalité est imputée sur la rémunération forfaitaire du syndic. Son montant journalier est fixé au contrat. Il faut donc relever ce montant avant le vote, sans le confondre avec une indemnité versée au copropriétaire demandeur.
Les archives, les relevés de dépenses, le carnet d’entretien, les procès-verbaux et les données comptables peuvent être consultés selon des modalités distinctes. Le contrat ne peut pas supprimer les droits que la loi reconnaît aux copropriétaires et au conseil syndical. Les conditions de consultation doivent toutefois permettre un contrôle réel, notamment lorsque le budget prévisionnel augmente ou qu’un programme de travaux doit être soumis à la prochaine assemblée.
Un projet lisible ne se contente donc pas de reproduire les rubriques du décret. Il remplit les cases qui déterminent l’organisation concrète du mandat. La comparaison doit s’arrêter sur chaque champ complété, chaque montant et chaque durée.
Comment distinguer le forfait des honoraires syndic facturés en plus ?
La rémunération est le point sur lequel le contrat type apporte la distinction la plus utile. La rémunération forfaitaire annuelle couvre les prestations de gestion courante énumérées dans l’annexe 1 du contrat réglementaire fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Il ne faut donc pas comparer un prix annuel isolé. Il faut comparer le montant et les tâches incluses.
Le forfait recouvre notamment l’administration de l’immeuble, la comptabilité du syndicat, la préparation du budget, le suivi des contrats courants, les visites prévues au mandat et la tenue de l’assemblée générale annuelle dans les limites précisées. Les frais administratifs liés aux prestations incluses sont compris dans cette rémunération. Les seuls frais d’affranchissement nécessaires aux notifications et convocations peuvent être refacturés dans les conditions indiquées par le contrat type.
| Nature de la prestation | Traitement dans le contrat type | Point à contrôler avant le vote | Mode de décision ou d’imputation |
|---|---|---|---|
| Gestion administrative et comptable courante | Incluse dans le forfait annuel | Montant du forfait et périodicité de paiement | Charge générale répartie selon le règlement de copropriété |
| Assemblée générale annuelle | Incluse selon la durée et la plage horaire prévues | Durée incluse et coût éventuel au-delà | Forfait ou prestation particulière si les conditions sont dépassées |
| Assemblée générale supplémentaire | Prestation particulière possible | Tarif horaire, frais annexes et demande à l’origine de la réunion | Facturation selon les stipulations du contrat type |
| État daté lors de la vente d’un lot | Imputable au copropriétaire vendeur | Respect du plafond réglementaire | Facturé au seul copropriétaire concerné |
| Suivi de travaux hors entretien courant | Honoraires distincts possibles | Pourcentage hors taxes et résolution de travaux associée | Voté avec les travaux concernés |
Le calcul qui permet de comparer deux forfaits
Un exemple chiffré permet d’éviter une comparaison trop rapide. Prenons une copropriété de 40 lots principaux dont le budget prévisionnel est de 60 000 €. Le contrat A prévoit une rémunération forfaitaire annuelle de 8 400 € TTC. Le contrat B prévoit 7 200 € TTC. L’écart annuel est de 8 400 € − 7 200 €, soit 1 200 € TTC.
Pour un lot représentant 85 tantièmes sur 10 000, la quote-part théorique de cet écart se calcule ainsi. Il faut multiplier 1 200 € par 85, puis diviser par 10 000. Le résultat est 1 200 × 85 / 10 000 = 10,20 € par an, si les honoraires sont répartis selon les charges générales de cette clé. Le règlement de copropriété peut prévoir une autre clé. Il faut alors remplacer les 85 tantièmes et les 10 000 tantièmes par ceux inscrits dans l’état descriptif de division.
Le calcul doit ensuite être rapproché des services inclus. Si le contrat B prévoit moins de visites, une durée d’assemblée plus courte ou des réunions de conseil syndical moins nombreuses, l’écart de 10,20 € pour ce lot ne permet pas, à lui seul, de choisir. Une prise de décision documentée compare une ligne de prix avec une ligne de service réellement utile à l’immeuble.
Les travaux et les frais appliqués à un seul copropriétaire
Les honoraires de suivi de travaux ne peuvent pas être fixés à l’avance sous la forme d’un forfait général détaché d’un projet. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux. L’assemblée générale les vote au même moment que les travaux concernés et selon la même majorité.
L’article 44 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, vise notamment les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble autres que la maintenance, les travaux d’amélioration et les études techniques. Un ravalement imposé à Paris, une réfection de toiture ou une modernisation lourde d’équipement collectif peuvent relever de cette catégorie selon la résolution votée.
Les frais imputables à un seul copropriétaire sont d’une autre nature. L’état daté demandé lors de la vente d’un lot demeure plafonné à 380 € TTC par l’arrêté du 21 février 2020, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Les mises en demeure, relances d’impayés et documents individuels suivent également les lignes tarifaires prévues au contrat. Ces frais ne doivent pas être répartis entre tous les copropriétaires lorsqu’ils concernent un seul lot.
La lecture du forfait doit donc être suivie d’une lecture des exceptions. Les écarts financiers se forment souvent à cet endroit, lorsque l’immeuble organise plusieurs assemblées, vote des études ou engage des travaux importants.
Quelle durée du contrat de syndic et quelles règles pour son renouvellement ?
La durée du mandat figure parmi les premières clauses à contrôler. L’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, fixe une durée maximale de trois ans pour le contrat de syndic. Un mandat de quatre ans serait contraire à ce plafond. Un mandat plus court reste possible si l’assemblée l’accepte.
La date de fin n’entraîne pas automatiquement une reconduction du mandat. Un renouvellement contrat suppose une nouvelle désignation par l’assemblée générale. Cette règle évite qu’un contrat se prolonge par simple inertie alors que le syndicat doit pouvoir examiner les conditions proposées, les prestations réalisées et les éventuels autres projets de mandat inscrits à l’ordre du jour.
La mise en concurrence avant la désignation
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, confie au conseil syndical la mise en concurrence des contrats de syndic avant la tenue de l’assemblée appelée à désigner le syndic. Cette mise en concurrence ne signifie pas qu’un nombre fixe de deux offres est exigé dans tous les cas. Le texte impose une démarche de comparaison, sauf lorsque l’assemblée générale a décidé de ne pas y procéder dans les conditions prévues par la loi ou lorsqu’il n’existe pas de conseil syndical.
Les projets retenus doivent pouvoir être soumis au vote avec les documents de convocation. Une comparaison utile place les contrats sur une même grille. Elle relève la date de début, la date de terme, le forfait TTC, le nombre de visites, les réunions incluses, la durée de l’assemblée annuelle, les tarifs de prestations particulières et le pourcentage proposé pour les travaux. Une offre incomplète ne peut pas être comparée loyalement à une offre détaillée.
Le conseil syndical contrôle l’exécution du mandat, mais il ne choisit pas seul le syndic. La désignation appartient à l’assemblée générale. Cette séparation est utile lorsque le conseil propose une comparaison : il prépare l’information et les copropriétaires votent.
La majorité à réunir et le second vote possible
La désignation ou la révocation du syndic relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Les voix se calculent en tantièmes ou millièmes, selon le règlement de copropriété.
Un exemple permet de vérifier le seuil. Supposons que l’ensemble des voix de la copropriété représente 1 000 tantièmes. Pour être adoptée directement à l’article 25, la résolution doit recueillir plus de la moitié de 1 000. Le seuil est donc de 501 tantièmes favorables. Obtenir 500 tantièmes ne suffit pas, même si les oppositions sont moins nombreuses parmi les copropriétaires présents.
Lorsque la résolution recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, mais pas la majorité absolue, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, permet un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Avec 1 000 tantièmes, il faut donc avoir atteint au moins 334 tantièmes au premier vote pour que cette passerelle soit ouverte. Au second vote, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance décide.
Une résolution qui n’atteint pas le tiers ne bascule pas automatiquement à l’article 24. L’assemblée peut décider de procéder à un nouveau vote à une assemblée ultérieure, selon les modalités prévues par l’article 25-1. Le procès-verbal doit permettre de reconstituer les voix obtenues et la majorité utilisée. Cette vérification est particulièrement nécessaire lorsqu’un mandat arrive à terme et qu’aucune autre résolution de désignation n’a été préparée.
Quelles formalités suivent le vote du contrat de syndic en assemblée générale ?
Après le vote, la résolution adoptée doit être inscrite avec son résultat au procès-verbal de l’assemblée générale. Le contrat retenu est ensuite signé par le syndic désigné et par le président de séance. L’article 17 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, prévoit l’établissement du procès-verbal à la fin de la séance ou dans les conditions qu’il fixe. Le contrat annexé permet de conserver la version exacte soumise au vote.
La signature ne corrige pas une résolution imprécise. Si l’assemblée a approuvé une date de début, une durée et une rémunération déterminées, le document final doit correspondre à ces éléments. Un changement matériel entre le projet notifié et le contrat signé mérite une vérification immédiate par le conseil syndical. Le mandat est un acte voté : il ne peut pas être complété après coup par une clause financière qui n’a jamais été portée à la connaissance des copropriétaires.
La notification du procès-verbal et le délai de contestation
Le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. L’action en contestation des décisions d’assemblée générale doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de cette notification. Ce délai concerne notamment une décision de désignation si un copropriétaire estime que les règles de convocation, de majorité ou de vote n’ont pas été respectées.
Le recours relève du tribunal judiciaire. Lorsqu’une notification a déjà été reçue et qu’une contestation est envisagée, le délai court. La consultation d’un avocat ou de l’ADIL de Paris est alors plus adaptée qu’une lecture générale du contrat. Le document à conserver est le procès-verbal notifié, accompagné de la convocation et du projet de mandat joint.
Les copropriétaires ayant voté favorablement ne disposent pas du même droit de contestation qu’un opposant ou qu’un défaillant. La qualification de copropriétaire défaillant dépend de la participation au vote. Un vote par correspondance, une présence physique et une représentation par pouvoir produisent des situations distinctes. Le procès-verbal doit permettre de vérifier cette qualité.
Les documents à demander pendant l’exécution du mandat
Le contrat doit ensuite rester accessible. La mise à disposition sur l’extranet, lorsqu’elle est applicable, permet de consulter le mandat en cours, les appels de fonds, les procès-verbaux, les documents comptables et les informations utiles à la gestion. Un copropriétaire peut aussi demander la fiche synthétique de la copropriété dans les conditions déjà évoquées.
Le conseil syndical bénéficie d’un droit de contrôle plus large sur les pièces et documents relatifs à la gestion du syndicat, selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Ce contrôle porte notamment sur les factures, les relevés de compte, les contrats et les dossiers de sinistre. Il ne transforme pas le conseil syndical en mandataire de l’immeuble. Les responsabilités de gestion demeurent celles prévues par le mandat et par la loi.
Avant la prochaine assemblée, la lecture du contrat doit être rapprochée des dépenses réellement facturées. Une prestation présentée comme particulière doit correspondre à une rubrique autorisée et à une situation effectivement distincte de la gestion courante. Une dépense liée à des travaux doit être rapprochée de la résolution qui a voté les travaux et les honoraires associés.
Le contrôle porte aussi sur la fin du mandat. Quelques mois avant son terme, la copropriété peut vérifier si les prestations prévues ont été réalisées, préparer la mise en concurrence si elle est requise et demander que les projets complets soient inscrits à l’ordre du jour. Cette préparation intervient avant l’envoi de la convocation, car une question absente de l’ordre du jour ne peut pas être valablement décidée pendant l’assemblée.
Le contrat de syndic est-il obligatoire ?
Oui. Le syndicat des copropriétaires doit être représenté par un syndic et le mandat est formalisé par un contrat conforme au modèle réglementaire prévu par l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026.
Quelle est la durée maximale d’un contrat de syndic ?
La durée maximale est de trois ans, conformément à l’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Un renouvellement suppose un nouveau vote de l’assemblée générale.
Les honoraires de travaux sont-ils inclus dans le forfait annuel ?
Non, lorsqu’ils concernent des travaux hors entretien courant relevant de l’article 44 du décret du 17 mars 1967. Leur pourcentage hors taxes doit être voté en même temps que les travaux, selon la même majorité.
Quelle majorité faut-il pour désigner un syndic ?
La désignation relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le tiers des voix est atteint sans obtenir cette majorité, un second vote peut intervenir selon l’article 25-1.
Quel est le plafond de l’état daté demandé lors de la vente d’un lot ?
L’état daté est plafonné à 380 euros TTC par l’arrêté du 21 février 2020, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Ce coût est imputable au copropriétaire vendeur concerné.
Le dossier complet Syndic de copropriété : rôle, missions et obligations
