Le juge désigne un syndic provisoire lorsque le syndicat de copropriété est sans syndic, ne parvient plus à en désigner un, ou connaît des difficultés financières et matérielles mettant l’immeuble en danger. La mesure organise une gestion provisoire définie par une ordonnance, avant le retour à une administration élue en assemblée générale.
En bref
- La vacance du syndic permet à tout intéressé de demander au président du tribunal judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire.
- Une simple mésentente ne suffit pas toujours : le dossier doit démontrer l’impossibilité concrète de faire fonctionner la copropriété.
- Lorsque l’équilibre financier est gravement compromis ou que l’immeuble ne peut plus être conservé normalement, l’article 29-1 de la loi de 1965 ouvre une procédure plus large.
- L’ordonnance fixe l’identité du mandataire, la durée de sa mission, ses pouvoirs et les conditions de sa rémunération.
- Avant toute intervention judiciaire, les procès-verbaux, appels de fonds, relances et preuves de carence doivent être classés chronologiquement.
Cet article traite de la désignation judiciaire dans les immeubles en copropriété à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne remplace pas l’analyse d’un avocat lorsque l’ordonnance a déjà été rendue, qu’un délai de recours court ou qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure de sécurité publique.
Quand la vacance du syndic justifie-t-elle une désignation par le juge ?
La situation la plus nette est celle d’une copropriété qui n’a plus de syndic en exercice. Le mandat peut être arrivé à son terme sans renouvellement. L’assemblée générale peut aussi avoir refusé tous les contrats proposés, sans parvenir à désigner un remplaçant. Dans ces cas, le syndicat ne dispose plus du représentant légal nécessaire pour ouvrir un compte, appeler les provisions, souscrire l’assurance de l’immeuble ou convoquer une nouvelle assemblée.
La règle figure aux articles 46 et 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026. Lorsque l’assemblée réunie pour nommer un syndic échoue, le président du tribunal judiciaire peut désigner, par ordonnance sur requête, un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer une autre assemblée générale pour désigner un syndic. Le décret prévoit également cette voie lorsque le syndicat est dépourvu de syndic dans les autres hypothèses.
Cette désignation n’est pas une sanction automatique contre l’ancien titulaire du mandat. Le juge ne choisit pas un gestionnaire pour arbitrer une préférence entre deux contrats. Il intervient parce que la personne morale qu’est le syndicat de copropriété ne peut plus accomplir ses actes élémentaires. La demande doit donc décrire un blocage objectif et produire le procès-verbal qui établit l’absence de nomination, ou le contrat montrant la date d’expiration du mandat.
Une assemblée générale sans nomination ne laisse pas l’immeuble sans solution
Un vote négatif ne vaut pas nomination implicite de l’ancien syndic. Le mandat cesse à la date prévue par le contrat ou à la date de l’assemblée lorsqu’une révocation a été régulièrement votée. Si aucun successeur n’est désigné, la gestion quotidienne ne peut pas continuer comme si l’ancien mandat existait encore. Les copropriétaires doivent alors vérifier le procès-verbal, le contrat antérieur et la feuille de présence avant de saisir le juge.
Un exemple permet de distinguer le problème juridique du simple désaccord. Une copropriété compte 10 000 tantièmes. Lors de l’assemblée, un projet de contrat recueille 4 800 voix favorables et 5 200 voix opposées ou absentes. La nomination relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Le seuil nécessaire est donc de 5 001 voix. Le contrat n’est pas adopté. Si aucun autre candidat n’est élu, l’immeuble est sans syndic à l’issue du mandat précédent.
Remplacez les 10 000 tantièmes et les voix exprimées par ceux de votre procès-verbal. Si le document comporte un second vote au titre de l’article 25-1, vérifiez aussi que les conditions de cette passerelle ont été réunies. L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, autorise dans certains cas un second vote à la majorité de l’article 24 lorsque le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
La demande judiciaire devient pertinente lorsque la nouvelle assemblée ne peut pas être convoquée faute de représentant légal. Elle évite que l’assurance collective, les contrats d’entretien ou les paiements urgents restent sans interlocuteur habilité.
Quels dysfonctionnements graves peuvent conduire à un administrateur provisoire ?
Le mot « syndic provisoire » recouvre deux réalités qui ne doivent pas être confondues. Dans le cas de la vacance du syndic, le mandataire nommé par le juge sert d’abord à rétablir rapidement une représentation légale et à convoquer une assemblée. Dans le cas d’une copropriété en difficulté, l’administrateur provisoire reçoit une mission de redressement beaucoup plus étendue.
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, permet la désignation d’un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble. Ces deux critères sont alternatifs. Des impayés élevés peuvent suffire dans certaines circonstances. Une dégradation matérielle grave peut aussi justifier la mesure, même si tous les comptes ne sont pas encore définitivement arrêtés.
Un conflit copropriété ne justifie donc pas, à lui seul, la procédure. Des échanges vifs en assemblée générale, une contestation d’honoraires ou un désaccord sur un ravalement n’établissent pas nécessairement l’impossibilité de gérer l’immeuble. Le juge recherche des conséquences vérifiables : comptes non tenus, fournisseurs impayés, contrats résiliés, travaux urgents bloqués, absence d’assurance, assemblées impossibles ou dégradation des parties communes.
| Situation constatée | Texte principal | Objet de la désignation | Document utile au dossier |
|---|---|---|---|
| Mandat arrivé à terme sans successeur | Articles 46 et 47 du décret de 1967 | Convoquer une assemblée pour nommer un syndic | Contrat expiré et procès-verbal de l’assemblée |
| Assemblée réunie sans parvenir à élire un syndic | Article 46 du décret de 1967 | Assurer une nomination temporaire et remettre l’élection à l’ordre du jour | Procès-verbal, feuille de présence et projets de résolution |
| Impayés et trésorerie durablement dégradée | Article 29-1 de la loi de 1965 | Rétablir le fonctionnement financier du syndicat | Comptes, appels de fonds et état des créances |
| Immeuble mal entretenu ou conservation compromise | Article 29-1 de la loi de 1965 | Prendre les mesures nécessaires au redressement | Rapports techniques, devis, constats et courriers |
Dans un immeuble parisien ancien, une fuite persistante dans une colonne commune, une toiture non entretenue ou un équipement collectif arrêté peuvent transformer une difficulté de gestion en risque de conservation. La preuve doit toutefois relier le désordre à l’inaction ou à l’incapacité du syndicat. Pour identifier la frontière entre partie privative et réseau collectif, la lecture de ce guide sur la fuite provenant des parties communes peut aider à classer les éléments techniques avant toute requête.
L’ordonnance ne doit pas devenir un moyen de contourner une majorité défavorable. Elle répond à un empêchement de fonctionnement que les documents doivent rendre visible au juge.
Qui peut saisir le juge pour demander un syndic provisoire de copropriété ?
Lorsqu’il n’existe plus de syndic, l’article 47 du décret de 1967 ouvre la saisine à « tout intéressé ». Un copropriétaire peut donc agir seul. Il n’a pas à recueillir au préalable une majorité de tantièmes, ni à obtenir une résolution d’assemblée générale devenue matériellement impossible faute de syndic. Le conseil syndical peut également jouer un rôle utile en réunissant les pièces et en attestant des démarches déjà entreprises.
La procédure de l’article 29-1 répond à une logique différente, car elle concerne une copropriété déjà structurée mais gravement fragilisée. La loi prévoit des personnes habilitées précises, parmi lesquelles figurent notamment le syndic, certains copropriétaires représentant une part minimale des voix du syndicat, ainsi que des créanciers dans les conditions fixées par le texte. Le procureur de la République peut aussi intervenir dans les cas prévus par la loi, en particulier lorsque l’état de l’immeuble soulève un enjeu de sécurité ou d’ordre public.
Cette différence compte au moment de constituer le dossier. Un copropriétaire disposant de 85 tantièmes sur 10 000 peut demander un mandataire lorsque l’immeuble est sans syndic. En revanche, s’il sollicite la procédure de redressement financier de l’article 29-1 contre un syndic encore en fonction, il doit vérifier les conditions de qualité pour agir prévues par cet article. Le juge ne peut pas corriger, par une ordonnance rapide, une requête déposée par une personne qui ne remplit pas les conditions légales.
Préparer une requête qui montre les faits plutôt que les reproches
Le dossier doit suivre une chronologie. Le premier document est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’état descriptif de division permettant d’identifier le syndicat concerné. Viennent ensuite le dernier contrat de syndic, les convocations, les procès-verbaux, les appels de fonds et les échanges écrits. Un message non répondu ne prouve pas à lui seul une carence. Plusieurs relances datées, confrontées à une obligation précise et à un désordre persistant, ont une portée bien différente.
- Le procès-verbal établissant l’absence de désignation ou le blocage de l’assemblée générale.
- Le contrat de syndic indiquant la date exacte de fin du mandat.
- Les relevés de comptes, appels de fonds et états d’impayés disponibles.
- Les courriers recommandés, courriels et mises en demeure restés sans effet.
- Les constats, rapports ou photographies datées lorsqu’un désordre affecte l’immeuble.
Le président du tribunal judiciaire territorialement compétent est celui du lieu où se situe l’immeuble. La requête doit demander une mesure identifiée : désigner un administrateur provisoire, préciser la situation, joindre les pièces numérotées et expliquer la mission attendue. L’assistance d’un avocat dépend de la procédure engagée et de la complexité du litige. Lorsqu’un délai de recours est déjà ouvert, l’avocat compétent en droit de la copropriété doit examiner l’ordonnance elle-même.
Le contrat antérieur peut aider à établir la date de cessation du mandat, les missions qui étaient incluses et les documents qui auraient dû être remis. La comparaison avec le contrat type de syndic, fixé par le décret n° 2015-342, permet de distinguer une simple discussion commerciale d’une absence effective de gestion.
Une requête utile ne cherche pas à raconter toute l’histoire de l’immeuble. Elle permet au juge de vérifier, pièce par pièce, pourquoi une nomination temporaire est devenue nécessaire.
Quels pouvoirs le juge donne-t-il au syndic provisoire désigné ?
Le syndic provisoire ne reçoit pas automatiquement tous les pouvoirs imaginables. L’ordonnance de désignation est le document qui tranche. Elle indique la durée de la mission, les actes autorisés, les éventuelles autorisations à solliciter et les modalités de reddition des comptes. Les copropriétaires doivent la lire avant d’exiger une action particulière du mandataire.
Dans une situation de vacance du syndic, la mission est souvent centrée sur la convocation d’une assemblée générale ayant pour objet la désignation d’un syndic. Le mandataire peut alors accomplir les actes nécessaires pour organiser cette réunion, réunir les documents disponibles, établir la convocation et assurer la continuité minimale de l’immeuble. Il ne devient pas pour autant titulaire d’un mandat ordinaire sans limite de temps.
Dans une copropriété en difficulté relevant de l’article 29-1, la mission peut être plus large. L’administrateur provisoire peut prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal du syndicat. Les pouvoirs des organes du syndicat peuvent être suspendus ou transférés dans les limites fixées par le juge. L’article 29-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 organise cette mission et prévoit que l’ordonnance fixe notamment sa durée ainsi que l’étendue des pouvoirs confiés.
Une difficulté fréquente concerne les travaux. Une fuite majeure sur une colonne commune ou une mise en sécurité immédiate n’attend pas toujours le calendrier habituel d’une assemblée. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de faire exécuter les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, puis d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale. La même logique peut guider l’administrateur provisoire lorsqu’il est chargé de la conservation de l’immeuble, sous réserve des limites posées par son ordonnance.
Les travaux d’amélioration, la vente d’une partie commune ou l’engagement d’une dépense exceptionnelle ne se déduisent pas d’un simple besoin de redressement. Le texte de l’ordonnance, les majorités applicables et, le cas échéant, l’autorisation du juge restent déterminants. Une résolution relevant de l’article 25 ou de l’article 26 ne devient pas automatiquement une décision de gestion courante parce qu’un administrateur a été nommé.
La rémunération et les comptes font partie de la mission judiciaire
Les honoraires du mandataire ne doivent pas être confondus avec le forfait d’un contrat de syndic élu en assemblée générale. Leur principe et leurs modalités découlent de l’ordonnance ou de la décision judiciaire qui organise la mesure. Ils sont supportés par le syndicat, donc répartis entre les copropriétaires selon les clés prévues par le règlement de copropriété, sauf décision judiciaire particulière.
Un calcul de quote-part illustre l’incidence pour un lot sans prétendre fixer le coût de la procédure. Supposons une dépense judiciaire de 12 000 € répartie selon les charges générales, dans une copropriété de 10 000 tantièmes. Un lot de 85 tantièmes supporte 12 000 × 85 / 10 000. Le résultat est de 102 €. Remplacez le montant total et les tantièmes par ceux figurant dans la répartition annexée à votre appel de fonds.
Le contrôle porte aussi sur les documents produits pendant la mission. L’administrateur désigné doit rendre compte selon les conditions prévues par le juge. Cette obligation protège les copropriétaires, mais elle permet surtout de préparer la reprise par un syndic élu avec des comptes et des contrats identifiables.
Comment prend fin la gestion provisoire et comment contester l’ordonnance ?
La nomination temporaire n’a pas vocation à installer durablement un régime judiciaire dans l’immeuble. Lorsque la désignation résulte d’une vacance du syndic, son terme naturel est souvent l’assemblée générale qui élit un nouveau syndic. Le mandataire remet alors les fonds, archives, contrats, comptabilité et documents nécessaires au nouveau représentant du syndicat.
Dans le cadre d’une copropriété en difficulté, la sortie dépend du redressement réellement obtenu. Il peut s’agir du recouvrement d’une partie des impayés, de la remise en ordre des comptes, de la reprise des contrats essentiels, de la programmation de travaux de conservation ou du retour à une gouvernance apte à fonctionner. Le juge peut adapter ou prolonger la mission dans les conditions prévues par la loi si la situation ne permet pas encore un retour à la normale.
Les copropriétaires doivent éviter un raisonnement trompeur : la désignation d’un administrateur ne fait pas disparaître les dettes, les désordres techniques ou les décisions antérieures. Elle donne à une personne désignée par le juge un cadre pour agir. Les appels de fonds demeurent dus lorsqu’ils ont été régulièrement décidés ou appelés. Les créances du syndicat doivent être examinées, et les travaux nécessaires restent à financer selon les règles applicables.
Une contestation doit viser l’ordonnance et respecter son délai
La procédure prévue par les articles 46 à 48 du décret de 1967 comporte des règles particulières de notification et de recours. L’article 48 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, prévoit notamment la notification de l’ordonnance dans le mois de son prononcé et la possibilité pour les copropriétaires d’en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours suivant cette notification, dans les cas visés par ces articles.
Le point de départ est donc la notification, non la date entendue oralement lors d’une réunion ou la date à laquelle un copropriétaire apprend l’existence de la mesure. Conservez l’enveloppe, l’avis de réception et l’acte de signification. Si une contestation est envisagée, il faut faire examiner immédiatement l’ordonnance, les pièces produites et la procédure réellement utilisée. Un avocat peut déterminer si le recours pertinent porte sur la désignation, l’étendue des pouvoirs ou une irrégularité de notification.
Au cours de la mission, une demande peut aussi porter sur les conditions d’exécution de l’ordonnance. Il faut alors viser un acte précis : absence de convocation annoncée, difficulté dans la transmission des comptes, dépassement allégué des pouvoirs, ou nécessité d’une clarification judiciaire. Des accusations générales n’aident pas le juge à mesurer le problème. Une demande datée, reliée à l’ordonnance et accompagnée du document concerné, est plus exploitable.
Avant de signer un pouvoir ou d’engager une requête, relisez le dernier procès-verbal, le mandat expiré et les pièces comptables disponibles. Si l’immeuble est réellement sans représentant légal, la demande de désignation doit viser le rétablissement rapide d’une assemblée générale capable d’élire un syndic.
Un copropriétaire seul peut-il demander la désignation d’un syndic provisoire ?
Oui, lorsqu’il s’agit d’une vacance du syndic, l’article 47 du décret du 17 mars 1967 permet à tout intéressé de saisir le président du tribunal judiciaire. La procédure de copropriété en difficulté fondée sur l’article 29-1 de la loi de 1965 obéit à des conditions de saisine distinctes.
Le syndic provisoire remplace-t-il définitivement le syndic élu ?
Non. Sa mission est temporaire et résulte de l’ordonnance du juge. Dans le cas d’une vacance, elle vise fréquemment à convoquer une assemblée générale afin que les copropriétaires désignent un syndic dans les formes ordinaires.
Un conflit entre copropriétaires suffit-il pour saisir le juge ?
Non. Un conflit copropriété doit avoir produit un blocage concret : absence de syndic, assemblées impossibles, comptes désorganisés, impayés graves ou défaut de conservation de l’immeuble. Les procès-verbaux et les pièces financières servent à établir cette gravité.
Qui règle les honoraires de l’administrateur provisoire ?
La rémunération est fixée dans le cadre judiciaire et constitue en principe une dépense du syndicat de copropriété. Elle est répartie entre les lots suivant les clés de charges du règlement de copropriété, sous réserve des dispositions de l’ordonnance.
Le dossier complet Syndic de copropriété : rôle, missions et obligations
