Une résolution relève de l’article 24 lorsqu’elle se décide à la majorité des voix exprimées, de l’article 25 lorsqu’elle exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, et de l’article 26 lorsqu’elle impose une double majorité en nombre et en tantièmes.
En bref
- L’article 24 régit les décisions courantes et ignore les abstentions dans le calcul.
- L’article 25 inclut les absents dans sa base de calcul, ce qui rend la majorité absolue plus difficile à atteindre.
- L’article 25-1 autorise un second vote immédiat lorsque le premier recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
- L’article 26 demande à la fois une majorité de copropriétaires en nombre et au moins deux tiers des voix.
- Une mauvaise règle de majorité peut fragiliser la décision collective inscrite au procès-verbal.
Ce contenu concerne les assemblées générales de copropriété à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il n’examine pas un contentieux déjà engagé, l’interprétation d’un règlement particulier ni la stratégie à suivre après une assignation, situations qui relèvent d’un avocat ou de l’ADIL de Paris.
Comment reconnaître une majorité simple relevant de l’article 24 ?
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la règle de droit commun pour les décisions qui ne sont pas expressément soumises à une majorité plus élevée. Le texte prévoit un vote à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La version en vigueur peut être vérifiée directement sur l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, consulté le 12 août 2026.
Cette règle est souvent appelée majorité simple. Elle ne signifie pas que la moitié de tous les tantièmes de l’immeuble est nécessaire. Seules les voix effectivement exprimées sont comparées. Les abstentions sont donc retirées du calcul. Un copropriétaire absent ne pèse pas davantage dans le résultat, sauf s’il a adressé un vote par correspondance valable avant la séance.
Le budget prévisionnel, l’approbation des comptes, l’entretien ordinaire des parties communes et de nombreux travaux de maintenance relèvent habituellement de cette majorité. Le remplacement d’un élément usé à l’identique, la réfection ponctuelle d’une étanchéité ou l’entretien d’un ascenseur entrent souvent dans cette logique. La qualification dépend toutefois du contenu précis de la résolution et des travaux envisagés, non de son titre sur la convocation.
Pourquoi les abstentions ne bloquent-elles pas le vote à l’article 24 ?
Un calcul permet de visualiser la règle. Prenons une copropriété totalisant 1 000 tantièmes. Lors de l’assemblée générale, 600 tantièmes participent au vote, entre présence physique, représentation et correspondance. La résolution recueille 300 voix pour, 180 voix contre et 120 abstentions.
Les voix exprimées correspondent à 300 + 180, soit 480 tantièmes. La majorité simple exige plus de voix pour que de voix contre. Avec 300 voix favorables contre 180 défavorables, la résolution est adoptée. Les 120 abstentions ne sont pas ajoutées aux oppositions et ne font pas monter le seuil à franchir.
Le même vote peut surprendre lorsqu’une salle compte beaucoup de copropriétaires qui ne prennent pas position. Pourtant, l’article 24 ne transforme pas l’abstention en refus. Le président de séance doit distinguer clairement les votes pour, les votes contre et les abstentions afin que le procès-verbal reflète le calcul réel.
| Élément du vote | Tantièmes | Effet pour une résolution à l’article 24 |
|---|---|---|
| Votes favorables | 300 | Comptent dans les voix exprimées |
| Votes défavorables | 180 | Comptent dans les voix exprimées |
| Abstentions | 120 | Ne sont pas comptées pour déterminer la majorité |
| Voix exprimées | 480 | La résolution obtient 300 voix sur 480 exprimées |
Remplacez les 1 000 tantièmes, les 600 tantièmes participants et les trois résultats par ceux figurant sur votre feuille de présence ou sur le procès-verbal. Ce calcul reste utile avant même le vote : il permet de vérifier si une abstention aura réellement un effet sur le résultat annoncé.
La majorité simple ne dispense pas le syndic de joindre les documents nécessaires à la convocation. Pour les comptes, le budget ou certains contrats, l’article 11 du décret du 17 mars 1967, consulté le 12 août 2026, liste les pièces qui doivent être transmises avec l’ordre du jour selon la nature de la résolution. Un vote fondé sur des documents absents ou incomplets mérite d’être relevé avant la séance.
Le passage à l’article 25 change entièrement le dénominateur. Une résolution peut paraître largement soutenue parmi les participants et échouer malgré tout parce que les absents continuent d’être comptés.
Pourquoi l’article 25 exige-t-il une majorité absolue de tous les copropriétaires ?
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 vise des décisions qui engagent plus durablement la copropriété. Il demande la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, représentés, votants par correspondance ou absents. Le texte applicable est accessible sur Légifrance, article 25 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 12 août 2026.
Cette majorité absolue se calcule sur la totalité des tantièmes. Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, il faut donc au moins 501 voix favorables. Peu importe que seuls 600 tantièmes soient représentés à l’assemblée générale. Les 400 tantièmes absents restent intégrés dans le seuil à franchir.
La désignation ou la révocation du syndic relève de l’article 25. La désignation des membres du conseil syndical relève également de cette règle. Il en va de même pour certaines autorisations accordées à un copropriétaire lorsqu’un projet affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, par exemple une modification de façade, une intervention sur une toiture ou l’installation d’un équipement visible depuis la rue.
Comment calculer un vote à l’article 25 sans confondre participation et majorité ?
Prenons à nouveau un syndicat de copropriétaires composé de 1 000 tantièmes. L’assemblée réunit 600 tantièmes. Une résolution relevant de l’article 25 reçoit 480 voix pour, 60 voix contre et 60 abstentions. Le résultat paraît très favorable parmi les participants, puisque 480 des 540 voix exprimées soutiennent la résolution.
Le calcul juridique est différent. Le seuil de la majorité absolue est fixé à 501 voix, car il faut plus de la moitié de 1 000. La résolution recueille 480 voix favorables. Elle est donc rejetée au premier vote, même si les opposants ne représentent que 60 tantièmes et même si les abstentions sont peu nombreuses.
Aux articles 25 et 26, l’abstention ne produit pas le même effet qu’à l’article 24. Elle n’est pas assimilée formellement à un vote contre, mais elle ne contribue pas à atteindre le seuil calculé sur l’ensemble du syndicat. Dans les faits, une abstention peut empêcher l’adoption de la résolution, tout comme une absence.
Cette différence explique pourquoi la feuille de présence doit être lue avec autant d’attention que le résultat affiché. Vérifiez le nombre total de tantièmes du syndicat, les délégations de pouvoir, les votes par correspondance et les éventuelles limitations de mandats. Un calcul ne peut être fiable que si sa base est exacte.
La règle de l’article 25 protège les copropriétaires absents contre des décisions importantes prises par un nombre trop réduit de participants. Elle impose cependant une préparation concrète avant l’assemblée générale. Lorsqu’une résolution exige cette majorité, la procuration, le vote par correspondance ou la présence des copropriétaires les plus importants en tantièmes deviennent déterminants.
Une erreur fréquente consiste à présenter une décision comme adoptée parce qu’elle obtient « la majorité dans la salle ». Cette formule n’a aucune valeur juridique pour une résolution soumise à l’article 25. Le procès-verbal doit faire apparaître le résultat en voix et permettre de constater que la barre de la moitié de tous les tantièmes a bien été dépassée.
Lorsque ce seuil n’est pas atteint, le rejet n’est pas toujours définitif. L’article 25-1 peut permettre à la même assemblée de procéder immédiatement à un second vote. Cette passerelle ne s’applique toutefois pas à toutes les situations sans condition.
Dans quels cas la passerelle de l’article 25-1 permet-elle un second vote ?
L’article 25-1 évite qu’une décision collective soutenue de manière significative soit reportée à une autre assemblée générale uniquement parce que la majorité absolue n’a pas été atteinte. Le mécanisme s’applique lorsqu’une résolution relevant de l’article 25 obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, sans atteindre la majorité requise. Le texte en vigueur est disponible sur l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, consulté le 12 août 2026.
La même assemblée peut alors organiser immédiatement un second vote selon les règles de l’article 24. Il ne s’agit pas de considérer automatiquement la première résolution comme adoptée. Les copropriétaires présents, représentés ou votants par correspondance doivent voter à nouveau. Les abstentions sont alors exclues du décompte des voix exprimées.
Quel seuil faut-il atteindre pour ouvrir cette passerelle ?
Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, un tiers représente 333,34 tantièmes. En pratique, une résolution doit recueillir au moins 334 voix favorables pour pouvoir être soumise immédiatement à un nouveau scrutin. Le seuil de l’article 25 reste de 501 voix. Entre 334 et 500 voix pour, la passerelle est ouverte.
Reprenons le vote de 480 voix pour, 60 contre et 60 abstentions. La résolution échoue à l’article 25 car 480 est inférieur à 501. Elle franchit néanmoins le seuil du tiers, car 480 est supérieur à 334. Un second vote peut donc intervenir sans attendre une nouvelle convocation.
Au second vote, les voix exprimées sont de 480 + 60, soit 540 tantièmes. Les 60 abstentions sont exclues. La majorité simple nécessite davantage de voix pour que de voix contre. Avec 480 voix favorables contre 60 défavorables, la décision est adoptée au titre de l’article 24.
Ce mécanisme doit apparaître nettement dans le procès-verbal. Le document doit permettre de distinguer le premier vote soumis à l’article 25 et le second vote soumis à l’article 24. Une ligne ambiguë, qui indiquerait seulement « résolution adoptée » sans rappeler les résultats successifs, rend la lecture plus difficile pour les copropriétaires et les opposants éventuels.
L’article 17 du décret du 17 mars 1967, version consultée le 12 août 2026, prévoit que le procès-verbal mentionne le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés opposants à la décision ainsi que ceux qui se sont abstenus. Cette précision compte notamment pour identifier les personnes susceptibles de contester une décision dans les conditions légales.
Le délai de contestation d’une décision d’assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, consulté le 12 août 2026. Si le procès-verbal vient d’être notifié et qu’une majorité paraît mal appliquée, le calendrier ne laisse pas de place à une vérification tardive. Un avocat compétent en droit de la copropriété doit alors être consulté rapidement.
La passerelle de l’article 25-1 ne concerne pas une résolution relevant de l’article 26. La double majorité obéit à sa propre logique et ne peut pas être abaissée par un second vote immédiat à l’article 24.
Comment vérifier la double majorité de l’article 26 en copropriété ?
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixe une majorité qualifiée, couramment appelée double majorité. Deux conditions doivent être satisfaites au même moment. La décision doit être approuvée par la majorité des membres du syndicat des copropriétaires et ces copropriétaires favorables doivent représenter au moins les deux tiers des voix. La règle est consultable sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 12 août 2026.
La première condition s’exprime en nombre de copropriétaires, parfois appelée majorité « par têtes ». La seconde s’exprime en tantièmes. Un groupe de copropriétaires détenant beaucoup de tantièmes ne suffit donc pas s’il ne rassemble pas plus de la moitié des membres du syndicat. À l’inverse, une majorité de petits lots ne suffit pas si elle ne représente pas au moins deux tiers des voix.
Cette majorité concerne notamment certaines modifications du règlement de copropriété relatives à la jouissance, à l’usage ou à l’administration des parties communes. Elle peut aussi concerner certaines acquisitions ou aliénations immobilières. La suppression du poste de concierge ou de gardien, accompagnée de l’aliénation du logement affecté à cet usage lorsque les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée, relève également de ce régime.
Pourquoi les tantièmes et le nombre de copropriétaires doivent-ils être comptés séparément ?
Considérons une copropriété de 20 copropriétaires représentant 10 000 tantièmes. Pour satisfaire la première condition, il faut l’accord d’au moins 11 copropriétaires. Pour satisfaire la seconde, les voix favorables doivent atteindre au moins 6 667 tantièmes, car deux tiers de 10 000 correspondent à 6 666,67 tantièmes.
Supposons qu’une résolution recueille 10 votes favorables représentant 7 200 tantièmes. Le seuil des deux tiers est franchi, mais la majorité en nombre manque puisqu’il faudrait 11 copropriétaires favorables. La résolution est rejetée. Le poids des lots ne remplace pas le nombre de membres du syndicat.
Imaginons ensuite 12 copropriétaires favorables représentant 6 100 tantièmes. La majorité en nombre est atteinte, mais 6 100 tantièmes restent inférieurs à 6 667. La résolution est également rejetée. Le résultat doit donc toujours être lu sur deux colonnes distinctes.
| Majorité applicable | Base de calcul | Seuil à atteindre | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Article 24 | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Plus de voix pour que de voix contre | Budget prévisionnel, comptes, entretien courant |
| Article 25 | Voix de tous les copropriétaires, absents compris | Plus de la moitié des tantièmes du syndicat | Syndic, conseil syndical, certains travaux affectant les parties communes |
| Article 26 | Nombre de copropriétaires et totalité des tantièmes | Majorité en nombre et au moins deux tiers des voix | Certains changements du règlement et certaines opérations immobilières |
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’article 26 inclut aussi, sous conditions, une décision permettant d’interdire la location en meublé de tourisme de lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Cette faculté concerne les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à une activité commerciale. Le contenu exact de la clause du règlement doit être relu avant toute mise au vote.
Une résolution qui porte atteinte au droit de propriété d’un copropriétaire peut exiger l’unanimité. L’article 26 ne permet pas de dépasser cette limite. Une modification de la répartition des charges ou une aliénation de parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble appelle donc une lecture attentive du texte légal et du règlement de copropriété.
La difficulté de l’article 26 tient moins à la longueur du texte qu’au double contrôle nécessaire. Avant le vote, comptez séparément les copropriétaires et les voix. Après le vote, vérifiez que le procès-verbal mentionne ces deux résultats au lieu de se limiter à un pourcentage global.
Quels documents contrôler avant et après le vote en assemblée générale ?
La bonne majorité ne produit un résultat fiable que si la résolution est clairement rédigée, régulièrement inscrite à l’ordre du jour et accompagnée des pièces requises. La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée générale, sauf urgence, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, consulté le 12 août 2026.
Le délai se compte à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, de la remise contre émargement ou de la réception électronique lorsque ce mode de notification a été valablement accepté. Une convocation tardive ne se corrige pas par le seul fait que les copropriétaires se présentent à la réunion. Le point doit être apprécié au regard des circonstances du dossier et, en cas de contestation, par le juge.
Quels éléments doivent être rapprochés du procès-verbal ?
Avant la séance, relisez la résolution, la majorité annoncée et les annexes. Une résolution portant sur la désignation du syndic ne relève pas de l’article 24 simplement parce qu’elle est placée entre le budget et les comptes. La nature de la décision commande la majorité, pas l’ordre dans lequel les sujets apparaissent.
- Le nombre total de tantièmes du syndicat doit apparaître sur les documents de vote.
- La feuille de présence doit identifier les présents, mandataires et votes par correspondance.
- La résolution doit indiquer l’article de majorité applicable lorsque son objet le justifie.
- Les devis, projets de contrat ou documents financiers doivent être joints quand le décret l’impose.
- Le procès-verbal doit distinguer les votes pour, contre et abstentions.
Après l’assemblée générale, comparez le procès-verbal à la résolution figurant dans la convocation. Vérifiez si le texte adopté est identique ou si une modification a été soumise en séance. Une modification importante peut soulever une difficulté lorsque les copropriétaires absents n’ont pas pu connaître l’objet réel du vote avant de transmettre leur pouvoir ou leur bulletin par correspondance.
Le procès-verbal doit également faire ressortir la qualité des copropriétaires opposants ou abstentionnistes. Cette mention n’est pas une formalité secondaire. Elle permet de déterminer qui peut contester la décision et à partir de quelle notification le délai de deux mois commence à courir.
Un exemple chiffré permet de mesurer l’enjeu. Dans une copropriété de 10 000 tantièmes, un lot détient 85 tantièmes. Pour une résolution relevant de l’article 25, le poids du lot est de 85 voix sur les 10 000 voix du syndicat, soit 0,85 % des droits de vote. Le calcul est 85 ÷ 10 000 × 100 = 0,85. Ce lot ne change pas seul une majorité absolue, mais son vote peut devenir décisif si une résolution se situe près du seuil de 5 001 voix.
Remplacez 85 et 10 000 par les tantièmes de votre lot et par le total indiqué dans le règlement de copropriété ou la feuille de présence. Le calcul permet de comprendre votre poids de vote, sans préjuger de la répartition des charges, qui peut obéir à des clés différentes.
Avant de signer un pouvoir, demandez une copie lisible des documents annoncés dans la convocation et vérifiez l’article de majorité attaché aux résolutions importantes. Si la décision a déjà été notifiée et que le calcul paraît irrégulier, le délai de contestation court : la lecture du procès-verbal doit alors être suivie d’un échange rapide avec un avocat ou l’ADIL de Paris.
Les abstentions comptent-elles comme des votes contre à l’article 24 ?
Non. À l’article 24, seules les voix exprimées pour ou contre sont comparées. Une abstention est exclue du calcul de la majorité simple.
Quel est le seuil de l’article 25 dans une copropriété de 10 000 tantièmes ?
La majorité absolue exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Il faut donc au moins 5 001 tantièmes favorables.
Quand le second vote prévu par l’article 25-1 est-il possible ?
Il est possible lorsque la résolution soumise à l’article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, sans atteindre la majorité absolue. La même assemblée peut alors voter immédiatement selon l’article 24.
L’article 26 peut-il remplacer l’unanimité ?
Non. Certaines décisions qui portent atteinte aux droits de propriété ou modifient des règles protégées par la loi nécessitent l’unanimité. La double majorité de l’article 26 ne suffit pas dans ces cas.
Le dossier complet Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation
