Dans une copropriété de plus de dix ans comportant au moins un local d’habitation, le fonds de travaux constitue une réserve collective obligatoire, sauf dispense étroite liée au diagnostic technique global. Sa cotisation minimale dépend du budget prévisionnel et, lorsqu’un plan pluriannuel de travaux est adopté, du coût programmé des travaux. À la vente, le vendeur ne récupère pas les sommes versées.
En bref
- Le fonds de travaux appartient au syndicat des copropriétaires dès l’encaissement des cotisations.
- La cotisation annuelle atteint au moins 5 % du budget prévisionnel, sous réserve du plancher lié au plan pluriannuel de travaux.
- Les sommes financent des travaux hors charges courantes, votés ou urgents selon leur nature.
- Le compte du fonds est séparé et rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires.
- Lors d’une cession de lots, la copropriété ne rembourse pas le vendeur.
Ce texte porte sur les immeubles parisiens et de la petite couronne Ouest soumis au statut de la copropriété. Il ne traite ni du prix de vente d’un lot, ni des litiges déjà engagés entre vendeur, acquéreur, notaire ou syndicat des copropriétaires.
Quelles copropriétés doivent constituer un fonds de travaux ?
Le fonds de travaux n’est pas une provision librement constituée pour améliorer la trésorerie de l’immeuble. Il s’agit d’une obligation légale destinée à préparer le financement des travaux futurs. L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur consultée le 2 juillet 2026, organise cette épargne collective.
L’obligation concerne les copropriétés comprenant des locaux à usage total ou partiel d’habitation. Le point de départ se calcule à compter de la réception des travaux de construction. Tant que l’immeuble n’a pas atteint dix ans, la constitution du fonds n’est pas imposée. Après cette période, l’assemblée générale doit prévoir une cotisation annuelle, même lorsque l’immeuble est de petite taille.
L’ancienne possibilité, pour certaines petites copropriétés, d’écarter le mécanisme par une décision unanime ne s’applique plus. Une copropriété de quatre lots d’habitation et un immeuble de soixante lots suivent désormais la même règle de principe. La taille de l’immeuble peut modifier le montant individuel appelé, mais elle ne fait pas disparaître l’obligation.
La dispense fondée sur le diagnostic technique global
Une exception subsiste lorsque le diagnostic technique global, souvent désigné par les initiales DTG, ne relève aucun besoin de travaux dans les dix années à venir. Ce diagnostic doit avoir moins de dix ans. La dispense repose donc sur un document précis, daté et exploitable. Une simple appréciation orale, un ancien devis ou l’absence apparente de désordre ne remplacent pas un DTG conforme.
Cette exception reste étroite dans les immeubles anciens de Paris. Une toiture, des canalisations collectives, un ascenseur, une façade ou des réseaux électriques peuvent nécessiter une intervention sur une décennie. Dans les immeubles comportant des planchers bois, des colonnes d’eau anciennes ou une façade soumise aux obligations de ravalement parisiennes, l’hypothèse d’une absence totale de travaux doit être vérifiée document par document.
Le syndic inscrit normalement au budget et à l’ordre du jour les éléments nécessaires à la mise en place du fonds. Lorsqu’aucune ligne n’apparaît sur les appels de charges de copropriété alors que l’immeuble entre dans le champ de l’obligation, un copropriétaire peut demander l’inscription d’une résolution. La demande écrite doit viser le fonds de travaux et rappeler l’article 14-2-1 de la loi de 1965. Le conseil syndical peut ensuite contrôler la présentation de la résolution et le calcul proposé.
La copropriété ne peut pas présenter une absence de trésorerie comme une dispense. Le fonds a précisément été conçu pour éviter qu’un chantier important conduise à un appel exceptionnel trop brutal. Il ne garantit pas que tous les travaux seront intégralement financés, mais il réduit la dépendance aux appels de fonds tardifs.
Un immeuble peut aussi se trouver dispensé lorsque son règlement de copropriété ne comprend aucun lot d’habitation. Cette situation concerne par exemple certains ensembles uniquement composés de bureaux ou de commerces. Dès qu’un usage d’habitation existe dans l’ensemble soumis au statut de la copropriété, le champ d’application doit être relu avec attention.
Comment calculer le montant annuel du fonds de travaux en copropriété ?
Le montant du fonds de travaux ne se décide pas au hasard. La loi fixe un minimum annuel, puis l’assemblée générale peut voter une contribution plus élevée. La cotisation est appelée selon la même répartition que le budget prévisionnel. Chaque lot supporte donc sa quote-part selon les tantièmes prévus par le règlement de copropriété.
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 2 juillet 2026, prévoit que la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsque la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux, la cotisation ne peut pas non plus être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. Il faut retenir le plancher le plus élevé issu de ces deux calculs, et non additionner automatiquement les deux pourcentages.
| Situation de la copropriété | Calcul légal à effectuer | Montant minimal retenu |
|---|---|---|
| Absence de plan pluriannuel de travaux adopté | Budget prévisionnel × 5 % | Le résultat du calcul sur le budget |
| Plan pluriannuel de travaux adopté | Budget prévisionnel × 5 % et montant des travaux du plan × 2,5 % | Le résultat le plus élevé des deux calculs |
| Fonds déjà suffisamment doté | Vérification du seuil de suspension | Une suspension peut être votée sous conditions |
Un exemple chiffré avec tantièmes
Retenons un budget prévisionnel de 72 000 €. Le minimum légal fondé sur le budget est de 72 000 × 5 / 100, soit 3 600 € à verser au fonds pour l’exercice.
Supposons ensuite qu’un plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée prévoit 180 000 € de travaux. Le second calcul est de 180 000 × 2,5 / 100, soit 4 500 €. La copropriété doit retenir 4 500 €, car ce montant dépasse le plancher de 3 600 € issu du budget prévisionnel.
Pour un lot représentant 85 tantièmes sur 10 000, la quote-part annuelle est de 4 500 × 85 / 10 000. Le résultat est de 38,25 €. Cette somme s’ajoute aux autres charges de copropriété appelées selon l’échéancier voté. Remplacez le budget, le montant du plan et les tantièmes par ceux figurant dans votre convocation et dans votre appel de fonds.
Un fonds limité au minimum légal peut rester trop faible au regard d’un ravalement, d’une réfection de toiture ou d’un programme d’isolation. L’assemblée générale peut voter davantage. Le montant supérieur doit toutefois être justifié par les besoins connus de l’immeuble, notamment lorsque le plan pluriannuel de travaux met en évidence une succession de dépenses importantes.
La décision relative au budget prévisionnel relève de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui retient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L’article 14-2 de cette loi, version en vigueur consultée le 2 juillet 2026, encadre ce budget. La contribution au fonds suit les mêmes modalités d’appel que ce budget.
Le compte bancaire du fonds est séparé du compte courant de la copropriété et ouvert au nom du syndicat. Les intérêts produits par les réserves financières sont acquis au syndicat, comme le capital constitué. Ils ne sont pas répartis entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Dans quels cas la copropriété peut-elle utiliser le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux n’a pas vocation à payer les dépenses ordinaires de l’immeuble. Le ménage, l’entretien habituel, le contrat d’ascenseur, l’assurance de l’immeuble, l’eau collective ou les honoraires prévus au forfait du syndic relèvent normalement du budget prévisionnel. Les appeler sur le fonds brouillerait la distinction entre charges courantes et dépenses exceptionnelles.
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’emploi de cette réserve pour l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global. Il permet aussi de financer les travaux inscrits dans le plan adopté par l’assemblée générale. Enfin, il peut contribuer au financement de travaux décidés par l’assemblée, à condition qu’ils ne figurent pas dans le budget prévisionnel.
Les travaux de conservation, de sécurité, d’amélioration ou de rénovation énergétique peuvent donc entrer dans ce champ. Une réfection de toiture, une reprise d’étanchéité, un ravalement, une modernisation d’ascenseur ou une isolation thermique peuvent mobiliser le fonds si l’assemblée vote les travaux selon la majorité exigée.
Le vote des travaux détermine le vote du prélèvement
La somme disponible ne suffit jamais, à elle seule, à engager un chantier. L’assemblée générale vote les travaux avec la majorité applicable à leur nature. La résolution doit ensuite indiquer clairement quelle part de la dépense sera prélevée sur le fonds de travaux et quelle part fera l’objet d’appels complémentaires.
Des travaux d’entretien ou de conservation peuvent relever de l’article 24. Les travaux d’amélioration relèvent fréquemment de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. La résolution doit être lue dans son ensemble. Une formulation vague, qui mentionne un prélèvement sans détailler le chantier, ne permet pas de contrôler l’usage des réserves financières.
Le contrat de syndic et ses modalités de facturation doivent aussi être séparés du financement des travaux. Les prestations incluses dans le forfait annuel et celles facturables en plus sont définies par le contrat type de syndic. Avant de voter un chantier, vérifiez donc le montant des honoraires liés aux travaux, distinct des sommes affectées au chantier lui-même.
Les travaux urgents forment un cas particulier. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 2 juillet 2026, permet au syndic de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Une fuite majeure sur une colonne commune ou un risque immédiat de chute d’éléments de façade ne peut pas attendre la prochaine assemblée générale. Le syndic doit alors informer les copropriétaires et convoquer une assemblée dans les conditions prévues par le texte.
Le fonds peut réduire l’appel d’urgence, mais il n’efface pas automatiquement toute contribution complémentaire. Si le chantier coûte 90 000 € et que le fonds disponible pour ce poste ne couvre que 35 000 €, l’assemblée ou le syndic, selon l’urgence, doit organiser le financement du solde. Le montant restant est alors réparti selon la clé de charges applicable aux travaux concernés.
La comptabilité doit permettre de distinguer le capital accumulé, les intérêts reçus, les sommes affectées par décision d’assemblée générale et le solde restant. Cette lecture est particulièrement utile lorsque les copropriétaires envisagent de modifier l’organisation de la gestion. Les règles du syndic bénévole ou coopératif ne suppriment ni le compte séparé du fonds ni les obligations de présentation comptable.
Le dossier complet Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation
