La Convention IRSI désigne l’assureur qui pilote un dégât des eaux ou un incendie dans un immeuble occupé lorsque les dommages matériels restent au plus à 5 000 € HT par local sinistré. Le choix dépend d’abord du local endommagé et de son occupation, non de la seule origine de la fuite.
- La tranche 1 couvre les dommages jusqu’à 1 600 € HT par local sinistré.
- La tranche 2 concerne les dommages supérieurs à 1 600 € HT et plafonnés à 5 000 € HT.
- L’assureur gestionnaire n’est pas toujours celui qui organise la recherche de fuite.
- Une colonne commune, une toiture ou un local commun peuvent faire intervenir l’assurance de l’immeuble.
- Au-delà du plafond conventionnel, le dossier sort du dispositif IRSI et relève souvent du droit commun ou d’une autre convention entre assureurs.
Cet article traite des dégâts des eaux et incendies matériels dans les immeubles en copropriété à Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne remplace ni les conditions particulières d’un contrat d’assurance, ni l’analyse d’un litige déjà engagé avec un assureur, un expert ou un voisin.
Dans quels cas la Convention IRSI s’applique-t-elle au sinistre ?
La Convention IRSI signifie « Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble ». Elle est appliquée par les assureurs adhérents depuis le 1er juin 2018. Elle a remplacé la convention CIDRE pour une grande partie des dégâts des eaux et a étendu le mécanisme aux incendies de faible ampleur. Sa version remaniée est applicable depuis le 1er juillet 2020, notamment pour l’organisation de la recherche de fuite.
Cette convention n’est pas une loi. C’est un accord entre assureurs. Elle organise donc leurs rapports, la gestion des sinistres et les recours financiers éventuels entre compagnies. Pour l’occupant ou le copropriétaire, son intérêt est pratique : un interlocuteur d’assurance est désigné pour instruire le dossier du local touché, demander une expertise si nécessaire et conduire l’indemnisation selon les garanties souscrites.
La convention s’applique lorsque plusieurs conditions sont réunies. Le dommage doit résulter d’un dégât des eaux ou d’un incendie. Il doit se produire dans un immeuble occupé ou dans l’immeuble mitoyen. Le dossier doit mettre en cause au moins deux assureurs adhérents, ou pouvoir les mettre en cause. Enfin, les dommages matériels et frais afférents ne doivent pas dépasser le plafond de garantie conventionnel de 5 000 € HT par local sinistré.
Le seuil s’apprécie local par local. Un même dégât des eaux peut donc concerner plusieurs appartements, chacun avec sa propre évaluation. Un plafond de 5 000 € HT ne signifie pas que l’ensemble de l’immeuble est limité à cette somme. Il signifie que chaque local endommagé doit rester dans cette limite pour relever de la Convention IRSI.
La convention publiée par France Assureurs, consultée le 24 mars 2026, prévoit ce champ d’application pour les dommages matériels causés par un dégât des eaux ou un incendie. Les contrats d’assurance restent déterminants pour savoir si les biens concernés sont garantis, dans quelles limites et sous quelle franchise. La Convention IRSI ne crée pas, à elle seule, une garantie que le contrat ne prévoit pas.
Quels événements restent hors de la gestion IRSI ?
Certains sinistres sont exclus parce que leur origine relève d’un régime distinct. Les infiltrations par façade ou murs enterrés, les phénomènes de condensation sans dégât des eaux identifiable, les remontées de nappes, les eaux de ruissellement, les débordements de cours d’eau et les refoulements d’égouts ne suivent généralement pas ce mécanisme. Une toiture arrachée lors d’une tempête et les dommages de mouille qui en découlent relèvent également d’un traitement différent.
Pour les incendies, les événements naturels, les feux de forêt, les accidents causés par un véhicule terrestre à moteur ou les catastrophes technologiques sont exclus du champ habituel de la Convention IRSI. Un arrêté de catastrophe naturelle modifie aussi le cadre d’indemnisation. Dans ces situations, le sinistre peut relever du droit commun, d’une autre convention entre assureurs ou du régime légal applicable.
Une origine mixte appelle une vigilance particulière. Si une fuite provient à la fois d’une canalisation privative et d’une infiltration structurelle, l’assureur peut considérer que le dossier sort entièrement du dispositif simplifié. Le constat, les photographies datées, le rapport de recherche de fuite et les devis de remise en état deviennent alors des pièces importantes. Le syndic doit être informé dès qu’une partie commune, une colonne d’eau, une toiture ou une gaine technique est susceptible d’être en cause.
Quels seuils IRSI déterminent l’indemnisation et les recours ?
Les seuils de la Convention IRSI organisent le traitement administratif et financier du dossier. Ils ne correspondent pas automatiquement au montant versé sur un compte bancaire. L’indemnisation dépend aussi de la vétusté, de la franchise, des garanties du contrat, des plafonds prévus pour le mobilier et des justificatifs transmis. Les seuils conventionnels servent avant tout à déterminer le mode de règlement entre assureurs.
La tranche 1 regroupe les dommages matériels et frais afférents ne dépassant pas 1 600 € HT par local sinistré. L’assureur gestionnaire évalue habituellement les préjudices et indemnise selon les règles de la convention. Il n’exerce pas de recours contre l’assureur de la personne responsable dans le cadre prévu par ce dispositif. Ce mécanisme évite qu’un dossier de faible montant soit ralenti par une discussion longue sur la responsabilité.
La tranche 2 couvre les dommages supérieurs à 1 600 € HT et ne dépassant pas 5 000 € HT par local sinistré. Une expertise pour compte commun est alors normalement organisée. L’expert évalue les dommages, identifie l’origine connue ou présumée et établit les éléments utiles aux assureurs. Après l’indemnisation, des recours peuvent être exercés entre compagnies, selon l’origine de l’eau, les responsabilités retenues et les garanties mobilisées.
Au-delà de 5 000 € HT par local, la Convention IRSI ne règle plus le dossier dans son ensemble. Une autre convention, telle que CIDE-COP dans certains dossiers de copropriété, peut être invoquée entre assureurs. À défaut, le droit commun de la responsabilité et les contrats d’assurance reprennent leur place. Ce basculement change la durée de traitement, la place de l’expertise contradictoire et les discussions entre assureurs.
| Montant des dommages par local sinistré | Traitement conventionnel | Expertise | Recours entre assureurs |
|---|---|---|---|
| Jusqu’à 1 600 € HT | Tranche 1 | Pas systématique | Pas de recours conventionnel |
| De 1 600 € HT à 5 000 € HT | Tranche 2 | Expertise pour compte commun | Possible selon les règles IRSI |
| Au-delà de 5 000 € HT | Hors IRSI | Selon contrat, droit commun ou autre convention | Selon le cadre retenu |
Comment vérifier le seuil avec un exemple chiffré ?
Prenons un local sinistré dont la remise en état des peintures est évaluée à 1 250 € HT. La recherche de fuite facturée est de 180 € HT. Les frais afférents pris en compte atteignent donc 1 250 + 180 = 1 430 € HT. Ce montant est inférieur à 1 600 € HT. Le dossier relève de la tranche 1, sous réserve que les autres conditions de la convention soient réunies.
Avec 3 850 € HT de dommages immobiliers et 620 € HT de frais associés, le total est de 3 850 + 620 = 4 470 € HT. Il se situe entre les deux seuils. Le local relève donc de la tranche 2. Si les mêmes postes atteignent 5 120 € HT, le plafond IRSI est dépassé pour ce local. Remplacez ces montants par les sommes HT figurant sur l’évaluation de l’expert ou les devis transmis à l’assureur.
La facture TTC payée par l’assuré, le montant de la franchise et la base HT utilisée dans la convention ne doivent pas être confondus. La franchise relève du contrat souscrit. Elle peut réduire le remboursement effectif sans modifier la tranche applicable au dossier entre assureurs.
Quel assureur gestionnaire est désigné selon le local endommagé ?
L’assureur gestionnaire est choisi à partir du local sinistré, c’est-à-dire le local qui a subi les dommages, et de sa situation d’occupation. Cette règle surprend souvent lorsque l’eau vient de l’étage supérieur. L’assureur gestionnaire n’est pas automatiquement l’assureur du local où la fuite a commencé. Dans un appartement occupé par son propriétaire, l’assureur du propriétaire occupant est en principe l’interlocuteur gestionnaire pour les dommages dans cet appartement.
Dans un logement loué et occupé par un locataire assuré, l’assureur du locataire est normalement gestionnaire pour le local sinistré. Si le logement est vacant, l’assureur du propriétaire non occupant prend ce rôle. Dans les parties communes, comme un hall, une cage d’escalier, une gaine ou une cave commune, l’assureur de l’immeuble est l’assureur gestionnaire.
Cette désignation ne signifie pas que l’assureur choisi paiera définitivement toutes les conséquences du sinistre. En tranche 2, il peut indemniser ou participer au règlement, puis exercer un recours contre un autre assureur. Le propriétaire, le locataire ou le syndicat des copropriétaires n’ont pas à arbitrer seuls ce recours. Leur rôle est de déclarer rapidement le dommage à leur propre assureur et de transmettre les pièces demandées.
| Situation du local sinistré | Assureur gestionnaire désigné | Document utile à transmettre |
|---|---|---|
| Propriétaire occupant assuré | Assureur du propriétaire occupant | Déclaration, photos, constat et devis |
| Locataire assuré | Assureur du locataire | Déclaration et coordonnées du bailleur |
| Logement vacant | Assureur du propriétaire non occupant | Contrat PNO et état d’occupation |
| Locataire non assuré | Assureur du propriétaire non occupant | Bail et preuve de l’absence d’assurance |
| Partie commune | Assureur de l’immeuble | Déclaration faite par le syndic |
Pourquoi un logement meublé ou saisonnier appelle une vérification ?
Pour un local loué meublé ou saisonnier, l’assureur du propriétaire non occupant est généralement désigné comme assureur gestionnaire des dommages immobiliers du local. Le locataire conserve toutefois son propre assureur pour les biens mobiliers qui lui appartiennent et pour les garanties prévues à son contrat. Cette distinction évite de confondre les embellissements du logement, relevant souvent du propriétaire, et le contenu mobilier du locataire.
La situation d’un local non assuré exige une déclaration complète. Si le copropriétaire occupant n’est pas assuré, l’assurance de l’immeuble peut être appelée selon les règles de la convention. Cette éventualité ne doit pas être interprétée comme une garantie automatique de tous les dommages. Le règlement de copropriété, le contrat multirisque immeuble et les conditions particulières du contrat personnel peuvent contenir des limites.
Le syndic intervient pour les parties communes et pour les informations relatives à l’immeuble. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 24 mars 2026, charge notamment le syndic d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation. Lorsqu’une colonne commune est suspectée, le copropriétaire peut demander par écrit la référence de l’assureur multirisque immeuble, la date de déclaration et le numéro de dossier.
La désignation de l’assureur gestionnaire organise le dossier, mais elle ne tranche pas à elle seule une responsabilité civile contestée. Si un refus d’indemnisation repose sur une clause, un plafond de garantie ou une exclusion, la réponse doit être lue avec les conditions générales et particulières du contrat.
Qui organise la recherche de fuite dans un immeuble en copropriété ?
La recherche de fuite vise à identifier et localiser la cause d’un dégât des eaux. Elle peut être non destructive, par inspection visuelle, caméra, colorant, test de pression ou humidimètre. Elle peut aussi être destructive lorsqu’il faut ouvrir une cloison, un coffrage, un plafond ou un sol pour accéder à la canalisation. Depuis les règles applicables à compter du 1er juillet 2020, l’assureur qui organise cette recherche n’est pas nécessairement l’assureur gestionnaire chargé des dommages du local.
Lorsque la fuite prend naissance dans un logement occupé par un locataire assuré et qu’une recherche non destructive suffit, l’assureur du locataire organise normalement l’intervention. Dans un local occupé par son propriétaire, l’assureur du propriétaire occupant organise la recherche, qu’elle soit destructive ou non. Pour un logement vacant, un meublé, un logement saisonnier ou un local dont le locataire n’est pas assuré, l’assureur du propriétaire non occupant est habituellement sollicité.
Une fuite présumée dans une colonne montante, une canalisation encastrée commune, une toiture ou une gaine technique fait intervenir l’assurance de l’immeuble. Le syndic doit alors être avisé sans attendre la remise en peinture. Dans les immeubles parisiens anciens, les colonnes d’eau et les planchers bois imposent une localisation prudente : réparer un plafond taché avant d’avoir identifié l’origine peut dissimuler une fuite active et compliquer l’expertise.
Quels documents permettent de suivre la recherche de fuite ?
Un dossier suivi repose sur des éléments datés. Le constat amiable de dégât des eaux reste utile lorsqu’il peut être rempli par les personnes concernées. Il ne remplace pas un rapport technique si l’origine demeure inconnue. Le rapport de recherche doit préciser le local inspecté, la méthode employée, l’origine identifiée ou non, les parties touchées et les travaux préconisés pour faire cesser l’écoulement.
- Déclarez le dommage à votre assureur dans le délai prévu par votre contrat.
- Prévenez le syndic par écrit si une partie commune peut être impliquée.
- Conservez les photographies, le constat, les factures et le rapport de recherche.
- Demandez le numéro de sinistre et l’identité de l’assureur gestionnaire désigné.
- Attendez l’accord de l’assureur avant les travaux de remise en état, sauf mesure urgente destinée à éviter l’aggravation.
Les mesures d’urgence restent admises lorsqu’elles empêchent une aggravation, par exemple fermer l’arrivée d’eau, faire poser une protection temporaire ou assécher une zone dangereuse. Les dépenses doivent être justifiées. Un artisan peut réparer la cause de la fuite, mais la remise en état esthétique doit être distinguée de cette réparation afin que l’assureur puisse évaluer les postes séparément.
Si le syndic fait réaliser une recherche dans un local privatif parce qu’une partie commune est suspectée, la question de la prise en charge doit être documentée auprès de l’assurance concernée. Une demande écrite doit identifier la date d’intervention, l’entreprise mandatée, le rapport produit et la raison de l’intervention. Ce sont ces pièces, non une simple affirmation verbale, qui permettent de vérifier la responsabilité et la répartition des frais.
Comment déclarer un sinistre IRSI et contrôler le règlement proposé ?
La déclaration doit être faite à l’assureur qui couvre le local ou les biens concernés, selon le contrat souscrit. Le délai de déclaration n’est pas fixé par la Convention IRSI elle-même pour tous les assurés. Il figure dans les conditions générales et particulières de chaque assurance. Il faut donc relire la clause « déclaration de sinistre » au lieu de se fier à un délai annoncé sans référence contractuelle.
Un copropriétaire occupant transmet à son assureur les coordonnées des autres locaux touchés, lorsque celles-ci sont connues, ainsi que les coordonnées du syndic si une partie commune est suspectée. Un bailleur informe son assureur propriétaire non occupant lorsqu’il est concerné. Le syndic déclare à l’assureur de l’immeuble les dommages aux parties communes et ceux pouvant provenir d’un élément commun.
La déclaration doit décrire des faits vérifiables. Il faut indiquer la date de découverte, la pièce touchée, les dommages visibles, les mesures d’urgence prises et l’origine supposée sans la présenter comme certaine si elle ne l’est pas. Une trace écrite évite qu’une hypothèse de voisinage soit ensuite interprétée comme une reconnaissance de responsabilité. La responsabilité sera appréciée à partir de l’expertise, des contrats et des éléments techniques.
Que contrôler avant d’accepter une proposition d’indemnisation ?
La proposition doit permettre de distinguer les dommages immobiliers, les embellissements, le mobilier et les frais de recherche ou de remise en état. Vérifiez si les montants sont exprimés hors taxes ou toutes taxes comprises, si la vétusté est déduite, si une franchise est retenue et si un plafond de garantie contractuel limite le versement. Demandez une explication écrite lorsqu’un poste est écarté.
Un exemple permet de repérer l’écart entre le seuil IRSI et le versement reçu. Une évaluation atteint 2 400 € HT pour les peintures, revêtements et frais afférents dans un local. Le dossier relève de la tranche 2 car 2 400 est supérieur à 1 600 et inférieur à 5 000. Si le contrat prévoit une franchise de 150 € et que l’assureur retient 250 € de vétusté, l’indemnisation théorique peut être calculée ainsi : 2 400 – 150 – 250 = 2 000 €, sous réserve des garanties et de l’évaluation définitive.
Le fait que le dossier soit en tranche 2 ne garantit donc pas un remboursement de 2 400 € HT. La tranche détermine la gestion des sinistres entre assureurs. Le contrat détermine la couverture des biens assurés. Remplacez les 2 400 €, 150 € et 250 € par les montants indiqués dans votre proposition et vos conditions d’assurance.
Un refus, une expertise contestée ou un désaccord sur une exclusion mérite une réponse écrite à l’assureur avec les pièces utiles. Si la position demeure inchangée et que l’enjeu est significatif, l’assureur, l’ADIL de Paris pour l’information logement ou un avocat compétent en assurance et copropriété sont les interlocuteurs adaptés. Le délai de prescription et les voies de recours dépendent du dossier et ne doivent pas être déduits d’un exemple général.
L’assureur du voisin responsable devient-il toujours l’assureur gestionnaire ?
Non. La Convention IRSI désigne en principe l’assureur du local sinistré selon son occupation. L’assureur du local à l’origine de la fuite peut ensuite être concerné par un recours, surtout en tranche 2.
Les seuils de 1 600 € et 5 000 € sont-ils calculés pour tout l’immeuble ?
Non. Ils sont appréciés hors taxes par local sinistré. Plusieurs appartements endommagés par le même événement peuvent donc relever chacun d’une tranche distincte.
Une fuite de colonne commune relève-t-elle de l’assurance personnelle du copropriétaire ?
Les dommages dans le logement doivent être déclarés à l’assureur du local sinistré. La recherche et la réparation d’une colonne commune appellent aussi l’intervention du syndic et de l’assurance de l’immeuble.
La Convention IRSI couvre-t-elle automatiquement les biens du locataire ?
Non. La convention organise les relations entre assureurs. L’indemnisation du mobilier dépend des garanties, franchises, exclusions et plafonds prévus par l’assurance habitation du locataire.
Le dossier complet Dégât des eaux en copropriété : qui paie, comment déclarer
