Une location meublée touristique n’est possible dans une copropriété que si le règlement ne l’interdit pas et si les formalités parisiennes sont respectées. La déclaration, l’enregistrement, le changement d’usage et l’information du syndic s’ajoutent aux règles propres à l’immeuble. Une autorisation municipale ne neutralise jamais une interdiction inscrite au règlement.
En bref
- Le règlement de copropriété peut autoriser, limiter ou interdire la location meublée touristique.
- Depuis 2025, le copropriétaire qui se déclare loueur doit en informer le syndic.
- À Paris, une résidence secondaire louée à une clientèle de passage relève fréquemment du changement d’usage.
- La location d’une résidence principale reste encadrée par une limite annuelle locale, qui peut être abaissée à 90 jours.
- Le défaut d’enregistrement, une fausse déclaration ou le dépassement de la durée autorisée peuvent entraîner des sanctions.
Ce contenu concerne les lots situés à Paris et dans la petite couronne Ouest, lorsque le logement est proposé à une clientèle de passage. Il ne traite ni du contentieux déjà engagé entre copropriétaires, ni de la fiscalité personnelle complète du bailleur, qui relève d’un expert-comptable ou de l’administration fiscale.
Que permet réellement le règlement de copropriété pour une location meublée touristique ?
Le règlement de copropriété est le premier document à lire avant de publier une annonce. Il fixe la destination de l’immeuble, les usages admis dans les lots et les règles qui s’imposent aux copropriétaires comme aux occupants. Une location meublée touristique n’est pas assimilée automatiquement à une location d’habitation classique. La clientèle y séjourne pour quelques nuits, une semaine ou un mois, sans y élire domicile.
L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, version consultée le 20 janvier 2025, définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, réservé à l’usage exclusif d’un locataire de passage. Cette location se caractérise notamment par une durée de séjour courte, proposée à la journée, à la semaine ou au mois. Le logement doit être équipé pour permettre une occupation autonome.
Cette définition ne répond pourtant pas à la question centrale de la copropriété. Un logement peut remplir les normes de logement prévues pour un meublé et demeurer incompatible avec le règlement de l’immeuble. La clause à rechercher se trouve souvent dans les articles consacrés à la destination de l’immeuble, à la jouissance des parties privatives ou aux activités commerciales et professionnelles.
Une clause d’habitation bourgeoise ne produit pas toujours le même effet
La mention d’un immeuble « à usage d’habitation bourgeoise » appelle une lecture précise. Une clause peut simplement exclure les commerces ouverts au public, sans viser les locations de courte durée. Une autre peut réserver les appartements à l’habitation stable et interdire toute activité commerciale. La rédaction complète compte davantage que le seul intitulé de la clause.
Les décisions judiciaires ont admis qu’une interdiction puisse résulter d’une destination résidentielle clairement formulée, surtout lorsque les locations répétées créent une rotation d’occupants étrangère à la vie habituelle de l’immeuble. À l’inverse, une interdiction ne se déduit pas d’une gêne alléguée sans clause applicable. Le trouble peut être traité séparément, mais il ne remplace pas la lecture du règlement.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 janvier 2025, prévoit que le règlement détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance. C’est ce texte qui explique pourquoi la plateforme utilisée, la qualité de propriétaire ou le montant des recettes ne suffisent pas à trancher l’autorisation.
Un règlement ancien peut ne jamais employer l’expression « meublé de tourisme ». Il faut alors vérifier les mots voisins, notamment « hôtel », « pension », « location saisonnière », « garnis », « commerce » ou « activité professionnelle ». Il faut aussi consulter les modificatifs publiés après la rédaction initiale. Un règlement de copropriété non mis à jour ne peut pas être interprété à partir d’un extrait isolé reçu lors de l’achat.
Le contrat de location conclu avec le voyageur n’a aucun effet sur cette règle interne. Même rédigé correctement, il ne peut pas écarter une interdiction opposable dans l’immeuble. La première pièce à demander est donc la copie intégrale du règlement et de ses éventuels modificatifs, conservée par le syndic ou annexée à l’acte de vente.
Comment vérifier si l’autorisation municipale s’ajoute à celle de la copropriété ?
À Paris, la règlementation municipale s’ajoute au règlement de copropriété. Ces deux contrôles sont indépendants. Le fait d’obtenir un numéro d’enregistrement ou une autorisation administrative ne signifie pas que l’usage est admis dans le lot. Inversement, un règlement silencieux ne dispense pas des démarches exigées par la Ville de Paris.
La distinction principale porte sur l’usage du logement. Une résidence principale peut être louée temporairement à des touristes, sous réserve du plafond local de jours et des formalités applicables. Une résidence secondaire proposée de manière répétée à une clientèle de passage entre généralement dans le champ du changement d’usage à Paris. Cette procédure vise à empêcher la disparition progressive des logements destinés à l’habitation permanente.
L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, version consultée le 20 janvier 2025, soumet dans certaines communes, dont Paris, le changement d’usage des locaux d’habitation à autorisation. Les règles opérationnelles sont fixées localement. La Ville de Paris publie les conditions applicables, les démarches de déclaration et les conséquences d’un changement d’usage sans autorisation.
Résidence principale et résidence secondaire ne suivent pas la même voie
La résidence principale est celle occupée au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette référence figure à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, version consultée le 20 janvier 2025. La qualification ne dépend donc pas de l’adresse déclarée sur une annonce, mais de l’occupation réelle du logement.
La loi du 19 novembre 2024 a donné aux communes la possibilité de ramener de 120 à 90 jours par année civile le plafond de location touristique des résidences principales. La règle locale doit être vérifiée avant chaque saison de location. Le dépassement de la limite applicable peut conduire à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €, selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, dans sa version consultée le 20 janvier 2025.
La déclaration en mairie reste une étape distincte de la copropriété. Dans les communes qui l’imposent, elle permet d’obtenir un numéro à faire figurer sur l’annonce. La loi de 2024 prévoit une généralisation de l’enregistrement par téléservice national. Les informations publiées par Service-Public.fr, mises à jour le 27 juillet 2026, annoncent une mise en service prévue au quatrième trimestre 2026, avec une période transitoire pour les numéros déjà délivrés localement.
Un bailleur qui possède déjà un numéro municipal doit vérifier les modalités de bascule vers ce téléservice. Un ancien numéro ne peut pas être présumé valable après la fin de la période transitoire. L’annonce doit être corrigée dès que le numéro d’enregistrement applicable change. Cette vérification relève du loueur, non du syndic.
La copropriété ne vote pas l’autorisation municipale de changement d’usage. Elle peut néanmoins contester, sur le terrain du règlement, une activité contraire à la destination de l’immeuble. Deux contrôles peuvent donc conduire à deux difficultés différentes pour le même logement.
La démarche administrative ne remplace jamais la vérification matérielle du lot. La section suivante porte donc sur l’obligation d’information du syndic et sur les documents qui permettent de dater cette information.
Pourquoi le syndic doit-il être informé d’une activité de meublé touristique ?
Depuis le 1er janvier 2025, le copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit informer le syndic. Cette obligation résulte de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024. Elle ne transforme pas le syndic en autorité de contrôle municipal. Elle permet à la copropriété de connaître un usage susceptible d’affecter les accès, la sécurité, les parties communes et l’application du règlement.
La loi a inséré cette obligation dans l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 janvier 2025. Le texte prévoit aussi que les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Cette précision évite qu’un acquéreur déduise une autorisation du silence d’un règlement rédigé avant l’essor des plateformes.
Le courrier au syndic doit permettre de prouver l’information donnée
Un écrit daté est préférable. Il peut indiquer l’adresse du lot, l’existence de la déclaration ou de l’enregistrement, la qualité de résidence principale ou secondaire et les coordonnées du copropriétaire. Il n’est pas nécessaire de communiquer un calendrier complet de réservations à la copropriété. En revanche, cacher l’existence de l’activité ne protège pas le loueur si le règlement prévoit une restriction.
Le syndic peut alors vérifier les pièces dont il dispose, notamment le règlement de copropriété. Il ne peut pas délivrer à lui seul une autorisation de changement d’usage et ne peut pas régulariser une situation qui relèverait de la mairie. Si le règlement est ambigu ou si un conflit est déjà formé, la consultation d’un avocat en droit de la copropriété ou de l’ADIL de Paris est plus adaptée qu’une interprétation orale.
Le lot destiné à une location touristique doit aussi respecter les règles ordinaires de l’immeuble. Les voyageurs ne disposent pas d’un droit particulier sur les parties communes. Les accès, badges, caves, locaux vélos, ascenseurs et espaces extérieurs restent soumis aux clauses du règlement. Une annonce qui promet un usage interdit des communs expose le copropriétaire, même si le contrat de location ne mentionne pas ces restrictions.
Le bruit, les dépôts d’ordures, l’occupation du hall ou le non-respect des horaires ne démontrent pas à eux seuls l’illégalité de la location. Ils peuvent toutefois constituer des troubles distincts. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 janvier 2025, autorise chaque copropriétaire à jouir librement de ses parties privatives à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Une situation fréquente mérite une séparation nette. Le locataire titulaire d’un bail d’habitation ne peut pas sous-louer le logement en location touristique sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix de sous-location. Cette exigence résulte de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, version consultée le 20 janvier 2025. L’accord du propriétaire ne dispense pas non plus de respecter le règlement de copropriété et les règles parisiennes.
| Document à contrôler | Ce qu’il permet de vérifier | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Règlement de copropriété et modificatifs | Destination de l’immeuble, interdiction ou restriction d’usage | Une clause expresse peut empêcher la location touristique |
| Déclaration ou numéro d’enregistrement | Formalité locale et identification de l’annonce | Le numéro doit apparaître lorsque la commune l’exige |
| Autorisation de changement d’usage | Situation d’une résidence secondaire à Paris | Elle peut être requise avant toute mise en location |
| Information écrite au syndic | Respect de l’obligation créée par la loi de 2024 | Elle date la transmission à la copropriété |
| Contrat de location | Durée de séjour, identité de l’occupant et conditions d’occupation | Il doit rester cohérent avec l’usage touristique déclaré |
La conservation de ces documents est utile lors d’une vente, d’un contrôle municipal ou d’une demande du conseil syndical. Elle ne vaut pas validation automatique de l’activité par la copropriété.
Comment une copropriété peut-elle modifier son règlement pour interdire les meublés touristiques ?
La modification du règlement de copropriété dépend de son objet exact. Lorsqu’il s’agit d’interdire la location de logements en meublés de tourisme, la loi du 19 novembre 2024 a ouvert une règle spécifique. Dans certaines copropriétés, l’interdiction peut désormais être décidée à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires, alors que l’unanimité était auparavant attendue pour une restriction de jouissance aussi large.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consultée le 20 janvier 2025, prévoit la double majorité. Elle exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. La loi de 2024 a prévu ce mécanisme pour modifier le règlement afin d’interdire les meublés de tourisme, dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécialement destinés à une activité professionnelle.
La majorité des deux tiers ne s’applique pas à chaque immeuble sans condition
La condition liée à l’interdiction des activités commerciales doit être vérifiée mot à mot. Une résolution inscrite à l’ordre du jour ne suffit pas à rendre l’article 26 applicable. Le texte du règlement et le projet de modification doivent être joints ou accessibles avec la convocation, afin que chaque copropriétaire mesure ce qui est voté.
Le délai de convocation est de 21 jours francs, selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, version consultée le 20 janvier 2025. La convocation doit permettre de connaître le texte de la résolution. Voter une interdiction générale sur une formule imprécise, sans modification rédigée du règlement, expose la décision à la contestation.
Le calcul de la double majorité se fait sur l’ensemble des copropriétaires et sur l’ensemble des voix, y compris celles des absents. Prenons un syndicat de 40 copropriétaires totalisant 10 000 tantièmes. La résolution doit obtenir au moins 21 copropriétaires favorables, car la majorité des membres est atteinte à partir de 21. Elle doit également recueillir au moins 6 667 tantièmes, car 10 000 × 2 / 3 = 6 666,67, arrondi à l’entier supérieur.
Si 26 copropriétaires représentant 6 200 tantièmes votent pour, le premier seuil est atteint mais le second ne l’est pas. La résolution est rejetée. Si 18 copropriétaires représentant 7 100 tantièmes votent pour, le seuil de voix est atteint mais la majorité des membres ne l’est pas. Elle est également rejetée. Remplacez ces chiffres par le nombre de copropriétaires et les tantièmes portés sur la feuille de présence de votre assemblée générale.
La décision doit ensuite être notifiée aux copropriétaires opposants ou défaillants. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, version consultée le 20 janvier 2025, fixe à deux mois à compter de la notification le délai pour contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Lorsqu’un délai de recours est en cours, l’analyse d’un avocat est nécessaire si une irrégularité de majorité, de convocation ou de rédaction est envisagée.
Une modification régulièrement votée ne sanctionne pas automatiquement des faits antérieurs. Elle fixe surtout le cadre applicable à compter de son adoption et de sa publication lorsque celle-ci est requise. La question suivante concerne les exigences attachées au logement lui-même et à son exploitation.
Quelles règles de logement, de séjour et de déclaration s’appliquent au loueur ?
La location touristique suppose un logement meublé et destiné à l’usage exclusif du client pendant son séjour. Les meubles obligatoires ne sont pas énumérés par le Code du tourisme avec la même logique que pour une résidence principale louée à l’année. Pourtant, un meublé de tourisme doit offrir les équipements nécessaires à une occupation normale, tandis qu’un classement volontaire repose sur des critères précis d’équipement, de services et d’accessibilité.
Le classement n’est pas neutre sur le plan fiscal. Selon les informations publiées par Service-Public.fr le 27 juillet 2026, les revenus de 2025 déclarés en 2026 relèvent du régime micro-BIC dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé et de 77 700 € pour un meublé classé. Les revenus de 2026 à déclarer en 2027 conservent le plafond de 15 000 € pour le non-classé et portent celui du classé à 83 600 €.
Le calcul de l’abattement fiscal ne remplace pas la déclaration des recettes
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 30 % pour un meublé non classé et de 50 % pour un meublé classé, dans la limite des plafonds correspondants. Prenons 12 000 € de recettes annuelles issues d’un logement non classé. L’abattement est de 12 000 × 30 / 100, soit 3 600 €. La base après abattement est donc de 12 000 − 3 600, soit 8 400 €.
Prenons ensuite 12 000 € de recettes pour un logement classé. L’abattement est de 12 000 × 50 / 100, soit 6 000 €. La base après abattement est de 12 000 − 6 000, soit 6 000 €. Remplacez le montant de 12 000 € par les recettes effectivement encaissées. Les règles fiscales ne déterminent toutefois ni la conformité du règlement de copropriété ni l’autorisation de changement d’usage.
La durée de séjour chez un même client ne peut pas excéder 90 jours consécutifs au cours d’une année civile pour conserver la qualification de meublé de tourisme présentée par Service-Public.fr dans sa fiche mise à jour le 27 juillet 2026. Une occupation plus longue peut relever d’un autre régime de location et appelle la rédaction d’un contrat différent. Le contrat de location touristique doit identifier les dates d’entrée et de sortie, le prix, les conditions de dépôt de garantie et les règles d’occupation applicables au lot.
La taxe de séjour relève de la commune. Elle est en général collectée auprès du voyageur, puis reversée selon les modalités locales ou par l’intermédiaire de la plateforme lorsqu’elle assure cette collecte. Ce mécanisme ne dispense pas le loueur de vérifier ses propres obligations déclaratives. La taxe de séjour n’est ni une autorisation municipale de louer ni une preuve que le règlement de copropriété l’accepte.
La performance énergétique devient également un point de contrôle. Pour les logements nouvellement proposés à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage, un DPE est exigé. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés dans ce cadre. Les logements classés F seront exclus à compter du 1er janvier 2028. À partir du 1er janvier 2034, seules les classes A à D seront admises, selon la loi du 19 novembre 2024.
À cette dernière date, le maire pourra demander un DPE valide. Le défaut de transmission est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour, tandis que la mise en location en violation des règles de performance énergétique peut exposer à une amende administrative maximale de 5 000 €. Ces montants proviennent de l’article L. 324-2-2 du Code du tourisme issu de la loi de 2024, à revérifier sur Légifrance avant toute mise en location après une réforme.
Avant de signer un contrat de location ou de publier une annonce, relisez le règlement complet, vérifiez l’enregistrement applicable à Paris, contrôlez la situation de changement d’usage et transmettez l’information écrite au syndic. Si une clause est imprécise ou si une décision d’assemblée générale vient d’être notifiée, le délai de recours justifie une consultation rapide auprès d’un avocat ou de l’ADIL de Paris.
Le règlement de copropriété peut-il interdire toute location meublée touristique ?
Oui. Une interdiction expresse est opposable aux copropriétaires et aux occupants. Une clause plus générale doit être lue avec la destination de l’immeuble et les éventuels modificatifs du règlement.
Un numéro d’enregistrement municipal suffit-il pour louer à Paris ?
Non. Le numéro d’enregistrement répond à une formalité administrative. Il ne remplace ni l’autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est requise, ni le respect du règlement de copropriété.
Le copropriétaire doit-il informer le syndic ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, le copropriétaire qui se déclare comme loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic, conformément à la loi du 19 novembre 2024.
Peut-on louer sa résidence principale toute l’année à des touristes ?
Non. La location de la résidence principale est plafonnée par la réglementation locale. Les communes peuvent fixer une limite de 90 jours par an, au lieu de 120 jours, selon le Code du tourisme.
La taxe de séjour autorise-t-elle l’activité dans l’immeuble ?
Non. La taxe de séjour est une contribution liée à l’hébergement touristique. Son paiement ne vaut ni autorisation municipale de changement d’usage ni accord de la copropriété.
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