{"id":95,"date":"2026-10-06T08:36:02","date_gmt":"2026-10-06T08:36:02","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contester-decision-ag-delai\/"},"modified":"2026-10-06T08:36:02","modified_gmt":"2026-10-06T08:36:02","slug":"contester-decision-ag-delai","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contester-decision-ag-delai\/","title":{"rendered":"Contester une d\u00e9cision d&rsquo;AG : d\u00e9lai de deux mois et recours"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Une d\u00e9cision vot\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale s\u2019impose en principe \u00e0 tous les copropri\u00e9taires. Un <strong>recours en annulation<\/strong> reste possible devant le tribunal judiciaire, mais seulement pour un copropri\u00e9taire opposant ou d\u00e9faillant et dans un <strong>d\u00e9lai de deux mois<\/strong> suivant la notification r\u00e9guli\u00e8re du proc\u00e8s-verbal.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les points qui d\u00e9terminent la recevabilit\u00e9 d\u2019une contestation sont les suivants.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le vote contre une r\u00e9solution ou l\u2019absence sans repr\u00e9sentation ouvre, sous conditions, le droit d\u2019agir.<\/li><li>Une abstention ne donne normalement pas la qualit\u00e9 d\u2019opposant pour contester la d\u00e9cision.<\/li><li>Le d\u00e9lai court apr\u00e8s la notification du proc\u00e8s-verbal, non \u00e0 compter du jour de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/li><li>Un courrier au syndic ne remplace pas une assignation d\u00e9livr\u00e9e au syndicat des copropri\u00e9taires.<\/li><li>Une erreur de majorit\u00e9, de d\u00e9compte ou d\u2019ordre du jour peut fonder une demande d\u2019annulation.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce contenu porte sur les d\u00e9cisions d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 situ\u00e9s \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne remplace pas l\u2019examen d\u2019un dossier individuel par un avocat ou par l\u2019ADIL de Paris lorsque le d\u00e9lai court d\u00e9j\u00e0 ou qu\u2019une assignation doit \u00eatre pr\u00e9par\u00e9e.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contester-decision-ag-delai\/#Qui_peut_contester_une_decision_dassemblee_generale_de_copropriete\" >Qui peut contester une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contester-decision-ag-delai\/#Quand_commence_le_delai_de_deux_mois_pour_contester_une_AG\" >Quand commence le d\u00e9lai de deux mois pour contester une AG ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contester-decision-ag-delai\/#Quelle_procedure_permet_de_contester_une_decision_dAG_devant_le_tribunal\" >Quelle proc\u00e9dure permet de contester une d\u00e9cision d\u2019AG devant le tribunal ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contester-decision-ag-delai\/#Quels_motifs_peuvent_justifier_lannulation_dune_decision_dassemblee_generale\" >Quels motifs peuvent justifier l\u2019annulation d\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contester-decision-ag-delai\/#Que_se_passe-t-il_apres_une_assignation_et_quelles_alternatives_existent\" >Que se passe-t-il apr\u00e8s une assignation et quelles alternatives existent ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qui_peut_contester_une_decision_dassemblee_generale_de_copropriete\"><\/span>Qui peut contester une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000880200\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 42 de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, dans sa version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, r\u00e9serve l\u2019action qui vise \u00e0 contester une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale aux seuls copropri\u00e9taires opposants ou d\u00e9faillants. Cette condition est examin\u00e9e r\u00e9solution par r\u00e9solution. Il ne suffit donc pas d\u2019avoir exprim\u00e9 un d\u00e9saccord g\u00e9n\u00e9ral durant la r\u00e9union.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le copropri\u00e9taire opposant est celui qui a vot\u00e9 contre une r\u00e9solution finalement adopt\u00e9e. Si la r\u00e9solution a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e, l\u2019opposant est, \u00e0 l\u2019inverse, celui qui a vot\u00e9 pour son adoption. Le proc\u00e8s-verbal doit individualiser les copropri\u00e9taires opposants et indiquer leur nombre de voix. Cette mention devient une pi\u00e8ce d\u00e9terminante si un litige est port\u00e9 devant la juridiction comp\u00e9tente.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le copropri\u00e9taire d\u00e9faillant est celui qui n\u2019\u00e9tait ni pr\u00e9sent ni repr\u00e9sent\u00e9. Un pouvoir donn\u00e9 \u00e0 un mandataire \u00e9carte donc, en principe, la qualit\u00e9 de d\u00e9faillant. Le mandant est tenu par le vote exprim\u00e9 par son mandataire \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Si le mandataire ne respecte pas les consignes re\u00e7ues, le probl\u00e8me se situe dans la relation entre le mandant et ce mandataire. Il ne transforme pas automatiquement le mandant en opposant \u00e0 l\u2019\u00e9gard du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019abstention est le cas le plus souvent mal compris. Un copropri\u00e9taire pr\u00e9sent qui s\u2019abstient ne vote pas contre. Il ne devient pas non plus d\u00e9faillant. Il ne dispose donc normalement pas de l\u2019action pr\u00e9vue par l\u2019article 42 pour cette r\u00e9solution. Lorsqu\u2019une d\u00e9cision para\u00eet contraire au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, \u00e0 la bonne majorit\u00e9 ou aux int\u00e9r\u00eats collectifs, un vote d\u2019<strong>opposition<\/strong> clairement enregistr\u00e9 prot\u00e8ge davantage la possibilit\u00e9 d\u2019un recours ult\u00e9rieur qu\u2019une abstention.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un locataire, un occupant \u00e0 titre gratuit ou un acqu\u00e9reur qui n\u2019est pas encore copropri\u00e9taire ne peut pas engager cette action en annulation. La qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire s\u2019appr\u00e9cie au regard de la situation juridique du lot. Cette fronti\u00e8re \u00e9vite que le contentieux collectif de l\u2019immeuble soit engag\u00e9 par une personne ext\u00e9rieure au syndicat.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le vote par correspondance et la r\u00e9solution modifi\u00e9e en s\u00e9ance<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loi pr\u00e9voit une protection particuli\u00e8re pour le copropri\u00e9taire ayant vot\u00e9 par correspondance lorsque le texte de la r\u00e9solution est modifi\u00e9 pendant la s\u00e9ance. L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000042155601\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, assimile ce copropri\u00e9taire \u00e0 un d\u00e9faillant lorsque son vote favorable porte sur une r\u00e9solution ensuite amend\u00e9e. Il conserve alors la facult\u00e9 de contester la version effectivement vot\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette r\u00e8gle compte, par exemple, lorsqu\u2019une r\u00e9solution de travaux est compl\u00e9t\u00e9e en s\u00e9ance par un \u00e9ch\u00e9ancier, une r\u00e9partition diff\u00e9rente ou une prestation qui ne figurait pas dans le projet soumis au vote par correspondance. Le bulletin initial ne peut pas valoir approbation automatique d\u2019un texte devenu diff\u00e9rent. La comparaison entre le projet joint \u00e0 la convocation et la r\u00e9daction finale du proc\u00e8s-verbal m\u00e9rite alors une lecture ligne par ligne.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La prudence impose de conserver le bulletin par correspondance, la convocation et ses annexes. Ces documents permettent de d\u00e9montrer la diff\u00e9rence entre la r\u00e9solution initiale et la d\u00e9cision adopt\u00e9e. Ils sont aussi utiles pour v\u00e9rifier le d\u00e9compte des voix, particuli\u00e8rement dans les immeubles o\u00f9 les tanti\u00e8mes de certains lots p\u00e8sent fortement sur le r\u00e9sultat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un lot disposant de 85 tanti\u00e8mes sur 10 000 ne produit pas le m\u00eame poids de vote qu\u2019un lot disposant de 850 tanti\u00e8mes. La qualit\u00e9 d\u2019opposant ne d\u00e9pend toutefois pas de l\u2019importance de la quote-part. Un seul copropri\u00e9taire opposant peut saisir le tribunal, sous r\u00e9serve d\u2019agir dans les formes et dans le d\u00e9lai l\u00e9gal. La validit\u00e9 de la r\u00e9solution se juge au regard de la r\u00e8gle applicable, pas selon le nombre de personnes m\u00e9contentes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant tout recours, relisez le proc\u00e8s-verbal en isolant chaque r\u00e9solution, le sens de votre vote et le nombre de voix d\u00e9clar\u00e9. Cette v\u00e9rification documentaire conditionne tout le reste de la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quand_commence_le_delai_de_deux_mois_pour_contester_une_AG\"><\/span>Quand commence le d\u00e9lai de deux mois pour contester une AG ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <strong>d\u00e9lai de deux mois<\/strong> ne part pas du jour o\u00f9 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale s\u2019est tenue. L\u2019article 42 de la loi du 10 juillet 1965 le fait courir \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal \u00e0 l\u2019opposant ou au d\u00e9faillant. Le syndic doit notifier ce proc\u00e8s-verbal dans le mois qui suit la r\u00e9union, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000305770\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 33 du d\u00e9cret du 17 mars 1967<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La notification intervient habituellement par lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception ou par lettre recommand\u00e9e \u00e9lectronique, lorsque les conditions de ce mode de communication sont r\u00e9unies. L\u2019article 64 du m\u00eame d\u00e9cret renvoie aux r\u00e8gles de notification applicables en copropri\u00e9t\u00e9. En pratique, la date de premi\u00e8re pr\u00e9sentation d\u2019un recommand\u00e9 constitue un point de rep\u00e8re d\u00e9cisif. Ne pas retirer le pli ne permet pas de repousser le point de d\u00e9part du d\u00e9lai.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le calcul se fait de date \u00e0 date. Une notification r\u00e9guli\u00e8rement pr\u00e9sent\u00e9e le 10 septembre ouvre, en principe, un d\u00e9lai expirant le 10 novembre. Les r\u00e8gles de calcul des d\u00e9lais pr\u00e9vues par les articles 641 et 642 du Code de proc\u00e9dure civile peuvent reporter l\u2019\u00e9ch\u00e9ance lorsque le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour f\u00e9ri\u00e9 ou ch\u00f4m\u00e9. Cette m\u00e9canique doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e sur les dates exactes du dossier, car une seule journ\u00e9e de retard ferme l\u2019action.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La nature du d\u00e9lai explique cette s\u00e9v\u00e9rit\u00e9. Il s\u2019agit d\u2019un d\u00e9lai de forclusion. Une fois expir\u00e9, il rend en principe l\u2019action irrecevable, m\u00eame si l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 para\u00eet s\u00e9rieuse. Le l\u00e9gislateur recherche une stabilit\u00e9 des d\u00e9cisions collectives. Une copropri\u00e9t\u00e9 ne peut pas laisser ind\u00e9finiment en suspens un appel de fonds, une d\u00e9signation de syndic, des travaux sur les parties communes ou une modification des modalit\u00e9s de gestion.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le proc\u00e8s-verbal absent, tronqu\u00e9 ou notifi\u00e9 \u00e0 une mauvaise adresse<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le proc\u00e8s-verbal n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement notifi\u00e9, le d\u00e9lai sp\u00e9cial de deux mois ne commence pas \u00e0 courir. Cela ne signifie pas que la contestation est ouverte sans limite. L\u2019article 42 fixe \u00e9galement un d\u00e9lai de prescription de <strong>cinq ans<\/strong> pour les actions personnelles n\u00e9es de l\u2019application de la loi entre copropri\u00e9taires ou entre un copropri\u00e9taire et le syndicat. Ce d\u00e9lai de droit commun doit \u00eatre examin\u00e9 avec un avocat selon la nature exacte de la demande.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une lettre simple, un document incomplet ou une notification envoy\u00e9e \u00e0 une ancienne adresse malgr\u00e9 une mise \u00e0 jour communiqu\u00e9e peuvent soulever une difficult\u00e9. La preuve compte davantage que l\u2019impression laiss\u00e9e par la r\u00e9ception tardive d\u2019un document. Conservez l\u2019enveloppe, l\u2019avis de passage, la preuve de la nouvelle adresse transmise et toute copie de courrier \u00e9lectronique qui \u00e9tablit la chronologie.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le retard dans l\u2019envoi du proc\u00e8s-verbal ne rend pas, \u00e0 lui seul, la r\u00e9solution automatiquement nulle. Un proc\u00e8s-verbal re\u00e7u trois mois apr\u00e8s l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut parfaitement faire courir un nouveau d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de sa notification r\u00e9guli\u00e8re. La cons\u00e9quence pratique du retard est donc d\u2019allonger l\u2019incertitude sur la d\u00e9cision, non d\u2019effacer m\u00e9caniquement le vote.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le m\u00eame raisonnement vaut pour une notification incompl\u00e8te. Le copropri\u00e9taire doit pouvoir conna\u00eetre le texte adopt\u00e9, le r\u00e9sultat des votes et les oppositions consign\u00e9es. Une page manquante, un r\u00e9sultat absent ou une r\u00e9solution qui ne correspond pas au document vot\u00e9 m\u00e9rite une analyse imm\u00e9diate. Une demande \u00e9crite de rectification peut \u00eatre utile, mais elle ne doit jamais faire oublier que l\u2019action judiciaire ob\u00e9it \u00e0 son propre calendrier.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Cons\u00e9quences de l&amp;apos;absence de contestation d&amp;apos;une d\u00e9cision d&amp;apos;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale dans le d\u00e9lai l\u00e9gal\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/0n7kxeBBqM4?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Inscrivez la date de premi\u00e8re pr\u00e9sentation du recommand\u00e9 sur la copie du proc\u00e8s-verbal, puis comptez l\u2019\u00e9ch\u00e9ance sans attendre les derniers jours. Le temps n\u00e9cessaire \u00e0 la pr\u00e9paration de l\u2019assignation est souvent beaucoup plus long que pr\u00e9vu.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_procedure_permet_de_contester_une_decision_dAG_devant_le_tribunal\"><\/span>Quelle proc\u00e9dure permet de contester une d\u00e9cision d\u2019AG devant le tribunal ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un courrier de protestation adress\u00e9 au syndic ne constitue pas une contestation au sens de l\u2019article 42. M\u00eame recommand\u00e9, m\u00eame tr\u00e8s argument\u00e9, il ne remplace pas l\u2019acte qui saisit la juridiction. Pour demander l\u2019annulation d\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, il faut assigner le <strong>syndicat des copropri\u00e9taires<\/strong>, repr\u00e9sent\u00e9 par son syndic en exercice.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019action est port\u00e9e devant le tribunal judiciaire du lieu o\u00f9 l\u2019immeuble est situ\u00e9. La comp\u00e9tence territoriale correspond \u00e0 la localisation de l\u2019immeuble, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000039623627\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 44 du Code de proc\u00e9dure civile<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>. Le syndic n\u2019est pas personnellement le d\u00e9fendeur dans l\u2019action en annulation : il repr\u00e9sente le syndicat. Une \u00e9ventuelle responsabilit\u00e9 propre du syndic rel\u00e8ve d\u2019un autre fondement et ne doit pas \u00eatre confondue avec le recours dirig\u00e9 contre la r\u00e9solution.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La repr\u00e9sentation par avocat est normalement requise devant le tribunal judiciaire pour ce type de contentieux. L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000042193480\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 760 du Code de proc\u00e9dure civile<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, pose le principe de la constitution d\u2019avocat devant cette juridiction, sous r\u00e9serve des exceptions pr\u00e9vues par le texte. Dans une contestation de d\u00e9cision collective, l\u2019avocat v\u00e9rifie la qualit\u00e9 du demandeur, la recevabilit\u00e9, le choix du fondement juridique et la port\u00e9e de l\u2019annulation demand\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019assignation est d\u00e9livr\u00e9e au syndicat par un commissaire de justice. C\u2019est cette d\u00e9livrance, effectu\u00e9e dans le d\u00e9lai, qui pr\u00e9serve l\u2019action. Un premier rendez-vous avec un avocat, une demande de documents au syndic ou une m\u00e9diation engag\u00e9e sans acte de proc\u00e9dure ne suspend pas automatiquement la forclusion.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les pi\u00e8ces \u00e0 r\u00e9unir avant de saisir la juridiction<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier doit \u00eatre constitu\u00e9 d\u00e8s la r\u00e9ception du proc\u00e8s-verbal. Il ne faut pas attendre qu\u2019une discussion avec le syndic se termine. Les documents servent \u00e0 \u00e9tablir un fait pr\u00e9cis : une majorit\u00e9 erron\u00e9e, une question absente de l\u2019ordre du jour, une pi\u00e8ce obligatoire manquante, une opposition omise ou un r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 m\u00e9connu.<\/p>\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Conservez la convocation, son ordre du jour et les annexes jointes.<\/li><li>Gardez le proc\u00e8s-verbal complet avec l\u2019enveloppe ou la preuve de notification.<\/li><li>Demandez une copie de la feuille de pr\u00e9sence si le d\u00e9compte des voix est discut\u00e9.<\/li><li>Joignez le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et l\u2019\u00e9tat descriptif de division lorsque la d\u00e9cision affecte un lot ou une cl\u00e9 de charges.<\/li><li>Classez les courriers, courriels et demandes de rectification envoy\u00e9s avant l\u2019assignation.<\/li><\/ol>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La feuille de pr\u00e9sence est particuli\u00e8rement utile lorsque le d\u00e9saccord porte sur les tanti\u00e8mes. Prenons une assembl\u00e9e o\u00f9 6 400 voix sur 10 000 sont pr\u00e9sentes ou repr\u00e9sent\u00e9es. Une r\u00e9solution relevant de l\u2019article 24 est adopt\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 des voix exprim\u00e9es des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou ayant vot\u00e9 par correspondance, les abstentions n\u2019\u00e9tant pas compt\u00e9es parmi les voix exprim\u00e9es. Si le proc\u00e8s-verbal indique 3 100 voix pour, 2 900 contre et 400 abstentions, les voix exprim\u00e9es sont de 3 100 + 2 900, soit 6 000. La majorit\u00e9 est atteinte avec 3 001 voix. La r\u00e9solution est donc adopt\u00e9e avec 3 100 voix pour.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Remplacez ces chiffres par ceux de la feuille de pr\u00e9sence et du proc\u00e8s-verbal. Si le total des voix ne correspond pas aux tanti\u00e8mes annonc\u00e9s ou si une abstention a \u00e9t\u00e9 trait\u00e9e comme un vote contre, le d\u00e9compte m\u00e9rite d\u2019\u00eatre contr\u00f4l\u00e9. Pour comprendre l\u2019origine des droits de vote, relisez aussi le calcul des <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/tantiemes-copropriete-calcul\/\">tanti\u00e8mes de copropri\u00e9t\u00e9<\/a> attach\u00e9s \u00e0 chaque lot.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une proc\u00e9dure utile commence par un dossier dat\u00e9 et complet. Le temps du recours ne doit pas \u00eatre absorb\u00e9 par la recherche tardive d\u2019une convocation ou d\u2019une feuille de pr\u00e9sence.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_motifs_peuvent_justifier_lannulation_dune_decision_dassemblee_generale\"><\/span>Quels motifs peuvent justifier l\u2019annulation d\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le tribunal n\u2019annule pas une d\u00e9cision parce qu\u2019elle para\u00eet injuste ou co\u00fbteuse. La contestation doit identifier une irr\u00e9gularit\u00e9 contr\u00f4lable. Elle peut toucher l\u2019organisation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ou le contenu m\u00eame de la r\u00e9solution. La distinction aide \u00e0 d\u00e9terminer les pi\u00e8ces n\u00e9cessaires et la port\u00e9e possible de l\u2019annulation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les vices de forme concernent la mani\u00e8re dont la r\u00e9union a \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9e et tenue. Le d\u00e9lai de convocation est fix\u00e9 \u00e0 <strong>vingt et un jours<\/strong> au moins avant la date de l\u2019assembl\u00e9e, selon l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313865\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 9 du d\u00e9cret du 17 mars 1967<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, sauf urgence. Une convocation tardive, une question absente de l\u2019ordre du jour ou l\u2019absence d\u2019une annexe impos\u00e9e par les textes peut fragiliser la r\u00e9solution concern\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les vices de fond concernent le vote lui-m\u00eame. Une d\u00e9cision adopt\u00e9e avec une majorit\u00e9 qui ne correspond pas au texte applicable est annulable. Une r\u00e9solution contraire \u00e0 la loi ou au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 peut \u00e9galement \u00eatre attaqu\u00e9e. Le juge examine alors le contenu pr\u00e9cis de la d\u00e9cision, sa place dans les pouvoirs de l\u2019assembl\u00e9e et ses effets sur les droits des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Type d\u2019irr\u00e9gularit\u00e9<\/th>\n<th>Document \u00e0 v\u00e9rifier<\/th>\n<th>Cons\u00e9quence possible<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Question non inscrite \u00e0 l\u2019ordre du jour<\/td>\n<td>Convocation et proc\u00e8s-verbal<\/td>\n<td>Annulation de la r\u00e9solution vot\u00e9e hors ordre du jour<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Majorit\u00e9 inadapt\u00e9e<\/td>\n<td>Proc\u00e8s-verbal, tanti\u00e8mes et texte applicable<\/td>\n<td>Annulation de la d\u00e9cision concern\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9compte de voix incoh\u00e9rent<\/td>\n<td>Feuille de pr\u00e9sence et r\u00e9sultats d\u00e9taill\u00e9s<\/td>\n<td>Nouvel examen du r\u00e9sultat du vote<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Atteinte au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<td>R\u00e8glement, \u00e9tat descriptif de division, r\u00e9solution<\/td>\n<td>Annulation ou r\u00e9gularisation selon le cas<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Convocation irr\u00e9guli\u00e8re<\/td>\n<td>Preuve d\u2019envoi, ordre du jour et annexes<\/td>\n<td>Annulation d\u2019une ou plusieurs d\u00e9cisions<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La majorit\u00e9 applicable doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e avant tout recours<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313563\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 24 de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, fixe la majorit\u00e9 des voix exprim\u00e9es pour les d\u00e9cisions courantes relevant de son champ. L\u2019article 25 exige la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires pour les d\u00e9cisions qu\u2019il \u00e9num\u00e8re. L\u2019article 26 pr\u00e9voit, pour certaines d\u00e9cisions plus lourdes, une double majorit\u00e9. Confondre ces r\u00e8gles peut modifier enti\u00e8rement le r\u00e9sultat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Des travaux ne rel\u00e8vent pas automatiquement de la m\u00eame majorit\u00e9. Leur nature compte. L\u2019entretien n\u00e9cessaire des parties communes, l\u2019am\u00e9lioration, la transformation d\u2019un \u00e9quipement collectif ou la modification du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ne sont pas soumis aux m\u00eames r\u00e8gles. Avant de contester, comparez la r\u00e9solution \u00e0 son objet r\u00e9el, pas seulement \u00e0 son intitul\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 doit aussi \u00eatre lu avec pr\u00e9cision. Il peut contenir une cl\u00e9 particuli\u00e8re de r\u00e9partition, d\u00e9crire une partie commune sp\u00e9ciale ou attribuer une jouissance privative. Lorsqu\u2019une d\u00e9cision modifie l\u2019\u00e9quilibre d\u2019une charge ou affecte un droit attach\u00e9 \u00e0 un lot, le r\u00e8glement et l\u2019\u00e9tat descriptif de division sont les documents qui tranchent. Pour les appels de fonds et les difficult\u00e9s persistantes de paiement, la lecture des r\u00e8gles sur les <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/\">charges impay\u00e9es en copropri\u00e9t\u00e9<\/a> permet de distinguer le contentieux du vote de celui du recouvrement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un motif s\u00e9rieux repose sur un texte, un document et un calcul v\u00e9rifiable. Sans ces trois \u00e9l\u00e9ments, une contestation risque de rester une d\u00e9sapprobation sans port\u00e9e judiciaire.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Episode 10 : Comment contester une d\u00e9cision prise en AG ?\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/kTmfZIDqgmo?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_se_passe-t-il_apres_une_assignation_et_quelles_alternatives_existent\"><\/span>Que se passe-t-il apr\u00e8s une assignation et quelles alternatives existent ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Introduire une action ne suspend pas automatiquement l\u2019ex\u00e9cution de la d\u00e9cision contest\u00e9e. Le syndicat des copropri\u00e9taires peut donc poursuivre la mise en \u0153uvre d\u2019une r\u00e9solution pendant l\u2019instance, sous r\u00e9serve de la d\u00e9cision du juge et des r\u00e8gles particuli\u00e8res applicables. Cette r\u00e9alit\u00e9 compte pour les travaux, les appels de fonds et la d\u00e9signation d\u2019un syndic : gagner un proc\u00e8s apr\u00e8s l\u2019ex\u00e9cution compl\u00e8te d\u2019une d\u00e9cision peut rendre la remise en \u00e9tat plus complexe.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une exception concerne les d\u00e9cisions vot\u00e9es \u00e0 la double majorit\u00e9 de l\u2019article 26. L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313599\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 26 de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, pr\u00e9voit que les travaux d\u2019am\u00e9lioration vot\u00e9s selon cette majorit\u00e9 ne peuvent pas \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9s avant l\u2019expiration du d\u00e9lai de recours de deux mois, sauf urgence. La r\u00e9solution doit \u00eatre relue pour d\u00e9terminer si elle entre r\u00e9ellement dans ce r\u00e9gime.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le juge prononce l\u2019annulation, la d\u00e9cision est en principe r\u00e9put\u00e9e n\u2019avoir jamais exist\u00e9. L\u2019annulation peut viser une r\u00e9solution isol\u00e9e, par exemple un vote de travaux obtenu avec une majorit\u00e9 inadapt\u00e9e. Elle peut aussi atteindre plus largement l\u2019assembl\u00e9e lorsque le vice affecte la r\u00e9gularit\u00e9 de la r\u00e9union enti\u00e8re. La port\u00e9e exacte d\u00e9pend de l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 d\u00e9montr\u00e9e et du lien entre les d\u00e9cisions adopt\u00e9es.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le copropri\u00e9taire qui obtient gain de cause peut \u00eatre dispens\u00e9 de participer \u00e0 la d\u00e9pense commune des frais de proc\u00e9dure engag\u00e9s par le syndicat. Cette r\u00e8gle figure \u00e0 l\u2019article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>. Cela ne signifie pas que l\u2019action est d\u00e9pourvue de co\u00fbt. Honoraires d\u2019avocat, commissaire de justice et \u00e9ventuels frais irr\u00e9p\u00e9tibles doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s avant d\u2019engager le recours.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Rectifier, revoter ou agir collectivement sans laisser courir le d\u00e9lai<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une erreur mat\u00e9rielle du proc\u00e8s-verbal appelle d\u2019abord une demande de rectification \u00e9crite. Un nom oubli\u00e9 parmi les opposants, un r\u00e9sultat mal recopi\u00e9 ou une inversion manifeste de chiffres doit \u00eatre signal\u00e9 imm\u00e9diatement. Cette d\u00e9marche ne vaut pas assignation. Elle sert \u00e0 pr\u00e9server les preuves et \u00e0 \u00e9viter qu\u2019un d\u00e9faut de retranscription ne masque l\u2019opposition r\u00e9ellement exprim\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque l\u2019enjeu ne justifie pas un proc\u00e8s ou lorsque le d\u00e9lai est expir\u00e9, la question peut \u00eatre r\u00e9inscrite \u00e0 l\u2019ordre du jour d\u2019une prochaine assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Une nouvelle d\u00e9cision peut remplacer une orientation ant\u00e9rieure pour l\u2019avenir, m\u00eame si elle ne fait pas dispara\u00eetre automatiquement ce qui a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9. Cette voie demande une r\u00e9solution r\u00e9dig\u00e9e de mani\u00e8re pr\u00e9cise, avec les documents utiles joints \u00e0 la convocation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un renouvellement de contrat de syndic ou une irr\u00e9gularit\u00e9 r\u00e9p\u00e9t\u00e9e dans les convocations peut aussi conduire les copropri\u00e9taires \u00e0 comparer les clauses r\u00e9ellement propos\u00e9es. Le <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contrat-syndic-type\/\">contrat type de syndic<\/a>, fix\u00e9 par le d\u00e9cret n\u00b0 2015-342, permet de distinguer les prestations incluses au forfait de celles qui peuvent \u00eatre factur\u00e9es en suppl\u00e9ment. Le sujet rel\u00e8ve du vote \u00e0 venir ; il ne remplace pas l\u2019action judiciaire lorsqu\u2019une d\u00e9cision d\u00e9j\u00e0 adopt\u00e9e doit \u00eatre annul\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La voie collective a parfois davantage d\u2019effet qu\u2019une succession de proc\u00e9dures isol\u00e9es. Le conseil syndical peut pr\u00e9parer une demande de pi\u00e8ces, contr\u00f4ler l\u2019ordre du jour avant la r\u00e9union et demander que les r\u00e8gles de vote soient expliqu\u00e9es. Un copropri\u00e9taire qui pr\u00e9voit une opposition garde ainsi la possibilit\u00e9 d\u2019agir sans d\u00e9couvrir, apr\u00e8s coup, que son abstention ou son retard a ferm\u00e9 le recours.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le proc\u00e8s-verbal vient d\u2019\u00eatre notifi\u00e9, v\u00e9rifiez imm\u00e9diatement votre qualit\u00e9 d\u2019opposant ou de d\u00e9faillant, la date de premi\u00e8re pr\u00e9sentation et le texte exact de la r\u00e9solution. Lorsque ces trois \u00e9l\u00e9ments r\u00e9v\u00e8lent une irr\u00e9gularit\u00e9 possible, la consultation d\u2019un avocat doit intervenir avant que le d\u00e9lai de deux mois ne devienne irr\u00e9versible.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Un copropriu00e9taire ayant votu00e9 pour peut-il ensuite contester la du00e9cision ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Lu2019action pru00e9vue par lu2019article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est ru00e9servu00e9e au copropriu00e9taire opposant ou du00e9faillant. Un vote favorable prive en principe de cette qualitu00e9 pour la ru00e9solution concernu00e9e.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Une lettre recommandu00e9e adressu00e9e au syndic arru00eate-t-elle le du00e9lai ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Un courrier peut demander une rectification ou conserver une preuve du2019u00e9changes, mais il ne remplace pas lu2019assignation du00e9livru00e9e au syndicat des copropriu00e9taires devant le tribunal judiciaire.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le du00e9lai commence-t-il le jour de lu2019assemblu00e9e gu00e9nu00e9rale ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Le du00e9lai de deux mois court u00e0 compter de la notification ru00e9guliu00e8re du procu00e8s-verbal au copropriu00e9taire opposant ou du00e9faillant.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Une abstention permet-elle de saisir le tribunal ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non, en principe. 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Le d\u00e9lai de deux mois court \u00e0 compter de la notification r\u00e9guli\u00e8re du proc\u00e8s-verbal au copropri\u00e9taire opposant ou d\u00e9faillant.<\/p>\n<h3>Une abstention permet-elle de saisir le tribunal ?<\/h3>\n<p>Non, en principe. Le copropri\u00e9taire qui s\u2019est abstenu n\u2019est ni opposant ni d\u00e9faillant au sens de l\u2019article 42 pour la r\u00e9solution sur laquelle il s\u2019est abstenu.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une d\u00e9cision vot\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale s\u2019impose en principe \u00e0 tous les copropri\u00e9taires. Un recours en annulation reste possible devant le tribunal judiciaire, mais seulement pour un copropri\u00e9taire opposant ou d\u00e9faillant et dans un d\u00e9lai de deux mois suivant la notification r\u00e9guli\u00e8re du proc\u00e8s-verbal. Les points qui d\u00e9terminent la recevabilit\u00e9 d\u2019une contestation sont les suivants. [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-95","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-charges-assemblee-generale"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/95","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=95"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/95\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=95"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=95"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=95"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}