{"id":94,"date":"2026-10-06T08:34:24","date_gmt":"2026-10-06T08:34:24","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/majorites-ag-copropriete\/"},"modified":"2026-10-06T08:34:24","modified_gmt":"2026-10-06T08:34:24","slug":"majorites-ag-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/majorites-ag-copropriete\/","title":{"rendered":"Majorit\u00e9s en AG de copropri\u00e9t\u00e9 : articles 24, 25 et 26"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Une r\u00e9solution rel\u00e8ve de <strong>l\u2019article 24<\/strong> lorsqu\u2019elle se d\u00e9cide \u00e0 la majorit\u00e9 des voix exprim\u00e9es, de <strong>l\u2019article 25<\/strong> lorsqu\u2019elle exige plus de la moiti\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires, et de <strong>l\u2019article 26<\/strong> lorsqu\u2019elle impose une double majorit\u00e9 en nombre et en tanti\u00e8mes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>L\u2019<strong>article 24<\/strong> r\u00e9git les d\u00e9cisions courantes et ignore les abstentions dans le calcul.<\/li><li>L\u2019<strong>article 25<\/strong> inclut les absents dans sa base de calcul, ce qui rend la <strong>majorit\u00e9 absolue<\/strong> plus difficile \u00e0 atteindre.<\/li><li>L\u2019<strong>article 25-1<\/strong> autorise un second vote imm\u00e9diat lorsque le premier recueille au moins un tiers des voix de tous les copropri\u00e9taires.<\/li><li>L\u2019<strong>article 26<\/strong> demande \u00e0 la fois une majorit\u00e9 de copropri\u00e9taires en nombre et au moins deux tiers des voix.<\/li><li>Une mauvaise r\u00e8gle de majorit\u00e9 peut fragiliser la d\u00e9cision collective inscrite au proc\u00e8s-verbal.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce contenu concerne les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il n\u2019examine pas un contentieux d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9, l\u2019interpr\u00e9tation d\u2019un r\u00e8glement particulier ni la strat\u00e9gie \u00e0 suivre apr\u00e8s une assignation, situations qui rel\u00e8vent d\u2019un avocat ou de l\u2019ADIL de Paris.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/majorites-ag-copropriete\/#Comment_reconnaitre_une_majorite_simple_relevant_de_larticle_24\" >Comment reconna\u00eetre une majorit\u00e9 simple relevant de l\u2019article 24 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/majorites-ag-copropriete\/#Pourquoi_larticle_25_exige-t-il_une_majorite_absolue_de_tous_les_coproprietaires\" >Pourquoi l\u2019article 25 exige-t-il une majorit\u00e9 absolue de tous les copropri\u00e9taires ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/majorites-ag-copropriete\/#Dans_quels_cas_la_passerelle_de_larticle_25-1_permet-elle_un_second_vote\" >Dans quels cas la passerelle de l\u2019article 25-1 permet-elle un second vote ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/majorites-ag-copropriete\/#Comment_verifier_la_double_majorite_de_larticle_26_en_copropriete\" >Comment v\u00e9rifier la double majorit\u00e9 de l\u2019article 26 en copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/majorites-ag-copropriete\/#Quels_documents_controler_avant_et_apres_le_vote_en_assemblee_generale\" >Quels documents contr\u00f4ler avant et apr\u00e8s le vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_reconnaitre_une_majorite_simple_relevant_de_larticle_24\"><\/span>Comment reconna\u00eetre une majorit\u00e9 simple relevant de l\u2019article 24 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>article 24 de la loi du 10 juillet 1965<\/strong> fixe la r\u00e8gle de droit commun pour les d\u00e9cisions qui ne sont pas express\u00e9ment soumises \u00e0 une majorit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9e. Le texte pr\u00e9voit un vote \u00e0 la majorit\u00e9 des voix exprim\u00e9es par les copropri\u00e9taires pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou ayant vot\u00e9 par correspondance. La version en vigueur peut \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e directement sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313531\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 24 de la loi du 10 juillet 1965, consult\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette r\u00e8gle est souvent appel\u00e9e <strong>majorit\u00e9 simple<\/strong>. Elle ne signifie pas que la moiti\u00e9 de tous les tanti\u00e8mes de l\u2019immeuble est n\u00e9cessaire. Seules les voix effectivement exprim\u00e9es sont compar\u00e9es. Les abstentions sont donc retir\u00e9es du calcul. Un copropri\u00e9taire absent ne p\u00e8se pas davantage dans le r\u00e9sultat, sauf s\u2019il a adress\u00e9 un vote par correspondance valable avant la s\u00e9ance.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le budget pr\u00e9visionnel, l\u2019approbation des comptes, l\u2019entretien ordinaire des parties communes et de nombreux travaux de maintenance rel\u00e8vent habituellement de cette majorit\u00e9. Le remplacement d\u2019un \u00e9l\u00e9ment us\u00e9 \u00e0 l\u2019identique, la r\u00e9fection ponctuelle d\u2019une \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 ou l\u2019entretien d\u2019un ascenseur entrent souvent dans cette logique. La qualification d\u00e9pend toutefois du contenu pr\u00e9cis de la r\u00e9solution et des travaux envisag\u00e9s, non de son titre sur la convocation.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi les abstentions ne bloquent-elles pas le vote \u00e0 l\u2019article 24 ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un calcul permet de visualiser la r\u00e8gle. Prenons une copropri\u00e9t\u00e9 totalisant 1 000 tanti\u00e8mes. Lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, 600 tanti\u00e8mes participent au vote, entre pr\u00e9sence physique, repr\u00e9sentation et correspondance. La r\u00e9solution recueille 300 voix pour, 180 voix contre et 120 abstentions.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les voix exprim\u00e9es correspondent \u00e0 300 + 180, soit 480 tanti\u00e8mes. La majorit\u00e9 simple exige plus de voix pour que de voix contre. Avec 300 voix favorables contre 180 d\u00e9favorables, la r\u00e9solution est adopt\u00e9e. Les 120 abstentions ne sont pas ajout\u00e9es aux oppositions et ne font pas monter le seuil \u00e0 franchir.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le m\u00eame vote peut surprendre lorsqu\u2019une salle compte beaucoup de copropri\u00e9taires qui ne prennent pas position. Pourtant, l\u2019article 24 ne transforme pas l\u2019abstention en refus. Le pr\u00e9sident de s\u00e9ance doit distinguer clairement les votes pour, les votes contre et les abstentions afin que le proc\u00e8s-verbal refl\u00e8te le calcul r\u00e9el.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9l\u00e9ment du vote<\/th>\n<th>Tanti\u00e8mes<\/th>\n<th>Effet pour une r\u00e9solution \u00e0 l\u2019article 24<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Votes favorables<\/td>\n<td>300<\/td>\n<td>Comptent dans les voix exprim\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Votes d\u00e9favorables<\/td>\n<td>180<\/td>\n<td>Comptent dans les voix exprim\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Abstentions<\/td>\n<td>120<\/td>\n<td>Ne sont pas compt\u00e9es pour d\u00e9terminer la majorit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Voix exprim\u00e9es<\/td>\n<td>480<\/td>\n<td>La r\u00e9solution obtient 300 voix sur 480 exprim\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Remplacez les 1 000 tanti\u00e8mes, les 600 tanti\u00e8mes participants et les trois r\u00e9sultats par ceux figurant sur votre feuille de pr\u00e9sence ou sur le proc\u00e8s-verbal. Ce calcul reste utile avant m\u00eame le vote : il permet de v\u00e9rifier si une abstention aura r\u00e9ellement un effet sur le r\u00e9sultat annonc\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La majorit\u00e9 simple ne dispense pas le syndic de joindre les documents n\u00e9cessaires \u00e0 la convocation. Pour les comptes, le budget ou certains contrats, <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313698\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 11 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, consult\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>, liste les pi\u00e8ces qui doivent \u00eatre transmises avec l\u2019ordre du jour selon la nature de la r\u00e9solution. Un vote fond\u00e9 sur des documents absents ou incomplets m\u00e9rite d\u2019\u00eatre relev\u00e9 avant la s\u00e9ance.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le passage \u00e0 l\u2019article 25 change enti\u00e8rement le d\u00e9nominateur. Une r\u00e9solution peut para\u00eetre largement soutenue parmi les participants et \u00e9chouer malgr\u00e9 tout parce que les absents continuent d\u2019\u00eatre compt\u00e9s.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pourquoi_larticle_25_exige-t-il_une_majorite_absolue_de_tous_les_coproprietaires\"><\/span>Pourquoi l\u2019article 25 exige-t-il une majorit\u00e9 absolue de tous les copropri\u00e9taires ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>article 25 de la loi du 10 juillet 1965<\/strong> vise des d\u00e9cisions qui engagent plus durablement la copropri\u00e9t\u00e9. Il demande la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires composant le syndicat, qu\u2019ils soient pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s, votants par correspondance ou absents. Le texte applicable est accessible sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313528\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance, article 25 de la loi du 10 juillet 1965, version consult\u00e9e le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette <strong>majorit\u00e9 absolue<\/strong> se calcule sur la totalit\u00e9 des tanti\u00e8mes. Dans une copropri\u00e9t\u00e9 de 1 000 tanti\u00e8mes, il faut donc au moins 501 voix favorables. Peu importe que seuls 600 tanti\u00e8mes soient repr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Les 400 tanti\u00e8mes absents restent int\u00e9gr\u00e9s dans le seuil \u00e0 franchir.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La d\u00e9signation ou la r\u00e9vocation du syndic rel\u00e8ve de l\u2019article 25. La d\u00e9signation des membres du conseil syndical rel\u00e8ve \u00e9galement de cette r\u00e8gle. Il en va de m\u00eame pour certaines autorisations accord\u00e9es \u00e0 un copropri\u00e9taire lorsqu\u2019un projet affecte les parties communes ou l\u2019aspect ext\u00e9rieur de l\u2019immeuble, par exemple une modification de fa\u00e7ade, une intervention sur une toiture ou l\u2019installation d\u2019un \u00e9quipement visible depuis la rue.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment calculer un vote \u00e0 l\u2019article 25 sans confondre participation et majorit\u00e9 ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons \u00e0 nouveau un syndicat de copropri\u00e9taires compos\u00e9 de 1 000 tanti\u00e8mes. L\u2019assembl\u00e9e r\u00e9unit 600 tanti\u00e8mes. Une r\u00e9solution relevant de l\u2019article 25 re\u00e7oit 480 voix pour, 60 voix contre et 60 abstentions. Le r\u00e9sultat para\u00eet tr\u00e8s favorable parmi les participants, puisque 480 des 540 voix exprim\u00e9es soutiennent la r\u00e9solution.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le calcul juridique est diff\u00e9rent. Le seuil de la majorit\u00e9 absolue est fix\u00e9 \u00e0 501 voix, car il faut plus de la moiti\u00e9 de 1 000. La r\u00e9solution recueille 480 voix favorables. Elle est donc rejet\u00e9e au premier vote, m\u00eame si les opposants ne repr\u00e9sentent que 60 tanti\u00e8mes et m\u00eame si les abstentions sont peu nombreuses.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aux articles 25 et 26, l\u2019abstention ne produit pas le m\u00eame effet qu\u2019\u00e0 l\u2019article 24. Elle n\u2019est pas assimil\u00e9e formellement \u00e0 un vote contre, mais elle ne contribue pas \u00e0 atteindre le seuil calcul\u00e9 sur l\u2019ensemble du syndicat. Dans les faits, une abstention peut emp\u00eacher l\u2019adoption de la r\u00e9solution, tout comme une absence.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette diff\u00e9rence explique pourquoi la feuille de pr\u00e9sence doit \u00eatre lue avec autant d\u2019attention que le r\u00e9sultat affich\u00e9. V\u00e9rifiez le nombre total de tanti\u00e8mes du syndicat, les d\u00e9l\u00e9gations de pouvoir, les votes par correspondance et les \u00e9ventuelles limitations de mandats. Un calcul ne peut \u00eatre fiable que si sa base est exacte.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"GSI la minute syndic : Majorit\u00e9s de votes et passerelles de majorit\u00e9\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/iToT6f0Xw9c?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e8gle de l\u2019article 25 prot\u00e8ge les copropri\u00e9taires absents contre des d\u00e9cisions importantes prises par un nombre trop r\u00e9duit de participants. Elle impose cependant une pr\u00e9paration concr\u00e8te avant l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Lorsqu\u2019une r\u00e9solution exige cette majorit\u00e9, la procuration, le vote par correspondance ou la pr\u00e9sence des copropri\u00e9taires les plus importants en tanti\u00e8mes deviennent d\u00e9terminants.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une erreur fr\u00e9quente consiste \u00e0 pr\u00e9senter une d\u00e9cision comme adopt\u00e9e parce qu\u2019elle obtient \u00ab la majorit\u00e9 dans la salle \u00bb. Cette formule n\u2019a aucune valeur juridique pour une r\u00e9solution soumise \u00e0 l\u2019article 25. Le proc\u00e8s-verbal doit faire appara\u00eetre le r\u00e9sultat en voix et permettre de constater que la barre de la moiti\u00e9 de tous les tanti\u00e8mes a bien \u00e9t\u00e9 d\u00e9pass\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque ce seuil n\u2019est pas atteint, le rejet n\u2019est pas toujours d\u00e9finitif. L\u2019article 25-1 peut permettre \u00e0 la m\u00eame assembl\u00e9e de proc\u00e9der imm\u00e9diatement \u00e0 un second vote. Cette passerelle ne s\u2019applique toutefois pas \u00e0 toutes les situations sans condition.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Dans_quels_cas_la_passerelle_de_larticle_25-1_permet-elle_un_second_vote\"><\/span>Dans quels cas la passerelle de l\u2019article 25-1 permet-elle un second vote ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>L\u2019article 25-1<\/strong> \u00e9vite qu\u2019une d\u00e9cision collective soutenue de mani\u00e8re significative soit report\u00e9e \u00e0 une autre assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale uniquement parce que la majorit\u00e9 absolue n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 atteinte. Le m\u00e9canisme s\u2019applique lorsqu\u2019une r\u00e9solution relevant de l\u2019article 25 obtient au moins le tiers des voix de tous les copropri\u00e9taires, sans atteindre la majorit\u00e9 requise. Le texte en vigueur est disponible sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313526\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, consult\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La m\u00eame assembl\u00e9e peut alors organiser imm\u00e9diatement un second vote selon les r\u00e8gles de l\u2019article 24. Il ne s\u2019agit pas de consid\u00e9rer automatiquement la premi\u00e8re r\u00e9solution comme adopt\u00e9e. Les copropri\u00e9taires pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou votants par correspondance doivent voter \u00e0 nouveau. Les abstentions sont alors exclues du d\u00e9compte des voix exprim\u00e9es.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quel seuil faut-il atteindre pour ouvrir cette passerelle ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une copropri\u00e9t\u00e9 de 1 000 tanti\u00e8mes, un tiers repr\u00e9sente 333,34 tanti\u00e8mes. En pratique, une r\u00e9solution doit recueillir au moins 334 voix favorables pour pouvoir \u00eatre soumise imm\u00e9diatement \u00e0 un nouveau scrutin. Le seuil de l\u2019article 25 reste de 501 voix. Entre 334 et 500 voix pour, la passerelle est ouverte.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Reprenons le vote de 480 voix pour, 60 contre et 60 abstentions. La r\u00e9solution \u00e9choue \u00e0 l\u2019article 25 car 480 est inf\u00e9rieur \u00e0 501. Elle franchit n\u00e9anmoins le seuil du tiers, car 480 est sup\u00e9rieur \u00e0 334. Un second vote peut donc intervenir sans attendre une nouvelle convocation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au second vote, les voix exprim\u00e9es sont de 480 + 60, soit 540 tanti\u00e8mes. Les 60 abstentions sont exclues. La majorit\u00e9 simple n\u00e9cessite davantage de voix pour que de voix contre. Avec 480 voix favorables contre 60 d\u00e9favorables, la d\u00e9cision est adopt\u00e9e au titre de l\u2019article 24.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce m\u00e9canisme doit appara\u00eetre nettement dans le proc\u00e8s-verbal. Le document doit permettre de distinguer le premier vote soumis \u00e0 l\u2019article 25 et le second vote soumis \u00e0 l\u2019article 24. Une ligne ambigu\u00eb, qui indiquerait seulement \u00ab r\u00e9solution adopt\u00e9e \u00bb sans rappeler les r\u00e9sultats successifs, rend la lecture plus difficile pour les copropri\u00e9taires et les opposants \u00e9ventuels.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000006061075\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u2019article 17 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, version consult\u00e9e le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>, pr\u00e9voit que le proc\u00e8s-verbal mentionne le r\u00e9sultat de chaque vote et pr\u00e9cise les noms des copropri\u00e9taires ou associ\u00e9s opposants \u00e0 la d\u00e9cision ainsi que ceux qui se sont abstenus. Cette pr\u00e9cision compte notamment pour identifier les personnes susceptibles de contester une d\u00e9cision dans les conditions l\u00e9gales.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9lai de contestation d\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est de <strong>deux mois<\/strong> \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal aux copropri\u00e9taires opposants ou d\u00e9faillants, selon <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313389\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 42 de la loi du 10 juillet 1965, consult\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>. Si le proc\u00e8s-verbal vient d\u2019\u00eatre notifi\u00e9 et qu\u2019une majorit\u00e9 para\u00eet mal appliqu\u00e9e, le calendrier ne laisse pas de place \u00e0 une v\u00e9rification tardive. Un avocat comp\u00e9tent en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 doit alors \u00eatre consult\u00e9 rapidement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La passerelle de l\u2019article 25-1 ne concerne pas une r\u00e9solution relevant de l\u2019article 26. La double majorit\u00e9 ob\u00e9it \u00e0 sa propre logique et ne peut pas \u00eatre abaiss\u00e9e par un second vote imm\u00e9diat \u00e0 l\u2019article 24.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_verifier_la_double_majorite_de_larticle_26_en_copropriete\"><\/span>Comment v\u00e9rifier la double majorit\u00e9 de l\u2019article 26 en copropri\u00e9t\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<strong>article 26 de la loi du 10 juillet 1965<\/strong> fixe une <strong>majorit\u00e9 qualifi\u00e9e<\/strong>, couramment appel\u00e9e double majorit\u00e9. Deux conditions doivent \u00eatre satisfaites au m\u00eame moment. La d\u00e9cision doit \u00eatre approuv\u00e9e par la majorit\u00e9 des membres du syndicat des copropri\u00e9taires et ces copropri\u00e9taires favorables doivent repr\u00e9senter au moins les deux tiers des voix. La r\u00e8gle est consultable sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313524\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 26 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re condition s\u2019exprime en nombre de copropri\u00e9taires, parfois appel\u00e9e majorit\u00e9 \u00ab par t\u00eates \u00bb. La seconde s\u2019exprime en tanti\u00e8mes. Un groupe de copropri\u00e9taires d\u00e9tenant beaucoup de tanti\u00e8mes ne suffit donc pas s\u2019il ne rassemble pas plus de la moiti\u00e9 des membres du syndicat. \u00c0 l\u2019inverse, une majorit\u00e9 de petits lots ne suffit pas si elle ne repr\u00e9sente pas au moins deux tiers des voix.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette majorit\u00e9 concerne notamment certaines modifications du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 relatives \u00e0 la jouissance, \u00e0 l\u2019usage ou \u00e0 l\u2019administration des parties communes. Elle peut aussi concerner certaines acquisitions ou ali\u00e9nations immobili\u00e8res. La suppression du poste de concierge ou de gardien, accompagn\u00e9e de l\u2019ali\u00e9nation du logement affect\u00e9 \u00e0 cet usage lorsque les deux questions sont inscrites \u00e0 l\u2019ordre du jour de la m\u00eame assembl\u00e9e, rel\u00e8ve \u00e9galement de ce r\u00e9gime.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi les tanti\u00e8mes et le nombre de copropri\u00e9taires doivent-ils \u00eatre compt\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Consid\u00e9rons une copropri\u00e9t\u00e9 de 20 copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant 10 000 tanti\u00e8mes. Pour satisfaire la premi\u00e8re condition, il faut l\u2019accord d\u2019au moins 11 copropri\u00e9taires. Pour satisfaire la seconde, les voix favorables doivent atteindre au moins 6 667 tanti\u00e8mes, car deux tiers de 10 000 correspondent \u00e0 6 666,67 tanti\u00e8mes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Supposons qu\u2019une r\u00e9solution recueille 10 votes favorables repr\u00e9sentant 7 200 tanti\u00e8mes. Le seuil des deux tiers est franchi, mais la majorit\u00e9 en nombre manque puisqu\u2019il faudrait 11 copropri\u00e9taires favorables. La r\u00e9solution est rejet\u00e9e. Le poids des lots ne remplace pas le nombre de membres du syndicat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Imaginons ensuite 12 copropri\u00e9taires favorables repr\u00e9sentant 6 100 tanti\u00e8mes. La majorit\u00e9 en nombre est atteinte, mais 6 100 tanti\u00e8mes restent inf\u00e9rieurs \u00e0 6 667. La r\u00e9solution est \u00e9galement rejet\u00e9e. Le r\u00e9sultat doit donc toujours \u00eatre lu sur deux colonnes distinctes.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Majorit\u00e9 applicable<\/th>\n<th>Base de calcul<\/th>\n<th>Seuil \u00e0 atteindre<\/th>\n<th>Exemples de d\u00e9cisions<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Article 24<\/td>\n<td>Voix exprim\u00e9es des pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s et votants par correspondance<\/td>\n<td>Plus de voix pour que de voix contre<\/td>\n<td>Budget pr\u00e9visionnel, comptes, entretien courant<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Article 25<\/td>\n<td>Voix de tous les copropri\u00e9taires, absents compris<\/td>\n<td>Plus de la moiti\u00e9 des tanti\u00e8mes du syndicat<\/td>\n<td>Syndic, conseil syndical, certains travaux affectant les parties communes<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Article 26<\/td>\n<td>Nombre de copropri\u00e9taires et totalit\u00e9 des tanti\u00e8mes<\/td>\n<td>Majorit\u00e9 en nombre et au moins deux tiers des voix<\/td>\n<td>Certains changements du r\u00e8glement et certaines op\u00e9rations immobili\u00e8res<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depuis la loi n\u00b0 2024-1039 du 19 novembre 2024, l\u2019article 26 inclut aussi, sous conditions, une d\u00e9cision permettant d\u2019interdire la location en meubl\u00e9 de tourisme de lots d\u2019habitation qui ne constituent pas une r\u00e9sidence principale. Cette facult\u00e9 concerne les copropri\u00e9t\u00e9s dont le r\u00e8glement interdit toute activit\u00e9 commerciale dans les lots qui ne sont pas sp\u00e9cifiquement destin\u00e9s \u00e0 une activit\u00e9 commerciale. Le contenu exact de la clause du r\u00e8glement doit \u00eatre relu avant toute mise au vote.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une r\u00e9solution qui porte atteinte au droit de propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un copropri\u00e9taire peut exiger l\u2019unanimit\u00e9. L\u2019article 26 ne permet pas de d\u00e9passer cette limite. Une modification de la r\u00e9partition des charges ou une ali\u00e9nation de parties communes n\u00e9cessaires au respect de la destination de l\u2019immeuble appelle donc une lecture attentive du texte l\u00e9gal et du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"\ud83c\udfa5 Webinaire : L&amp;apos;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/o04imKvCaTo?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La difficult\u00e9 de l\u2019article 26 tient moins \u00e0 la longueur du texte qu\u2019au double contr\u00f4le n\u00e9cessaire. Avant le vote, comptez s\u00e9par\u00e9ment les copropri\u00e9taires et les voix. Apr\u00e8s le vote, v\u00e9rifiez que le proc\u00e8s-verbal mentionne ces deux r\u00e9sultats au lieu de se limiter \u00e0 un pourcentage global.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_documents_controler_avant_et_apres_le_vote_en_assemblee_generale\"><\/span>Quels documents contr\u00f4ler avant et apr\u00e8s le vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La bonne majorit\u00e9 ne produit un r\u00e9sultat fiable que si la r\u00e9solution est clairement r\u00e9dig\u00e9e, r\u00e9guli\u00e8rement inscrite \u00e0 l\u2019ordre du jour et accompagn\u00e9e des pi\u00e8ces requises. La convocation doit parvenir aux copropri\u00e9taires au moins <strong>vingt et un jours<\/strong> avant la date de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, sauf urgence, selon <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313670\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 9 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, consult\u00e9 le 12 ao\u00fbt 2026<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9lai se compte \u00e0 partir du lendemain de la premi\u00e8re pr\u00e9sentation de la lettre recommand\u00e9e, de la remise contre \u00e9margement ou de la r\u00e9ception \u00e9lectronique lorsque ce mode de notification a \u00e9t\u00e9 valablement accept\u00e9. Une convocation tardive ne se corrige pas par le seul fait que les copropri\u00e9taires se pr\u00e9sentent \u00e0 la r\u00e9union. Le point doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9 au regard des circonstances du dossier et, en cas de contestation, par le juge.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels \u00e9l\u00e9ments doivent \u00eatre rapproch\u00e9s du proc\u00e8s-verbal ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant la s\u00e9ance, relisez la r\u00e9solution, la majorit\u00e9 annonc\u00e9e et les annexes. Une r\u00e9solution portant sur la d\u00e9signation du syndic ne rel\u00e8ve pas de l\u2019article 24 simplement parce qu\u2019elle est plac\u00e9e entre le budget et les comptes. La nature de la d\u00e9cision commande la majorit\u00e9, pas l\u2019ordre dans lequel les sujets apparaissent.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le nombre total de tanti\u00e8mes du syndicat doit appara\u00eetre sur les documents de vote.<\/li><li>La feuille de pr\u00e9sence doit identifier les pr\u00e9sents, mandataires et votes par correspondance.<\/li><li>La r\u00e9solution doit indiquer l\u2019article de majorit\u00e9 applicable lorsque son objet le justifie.<\/li><li>Les devis, projets de contrat ou documents financiers doivent \u00eatre joints quand le d\u00e9cret l\u2019impose.<\/li><li>Le proc\u00e8s-verbal doit distinguer les votes pour, contre et abstentions.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apr\u00e8s l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, comparez le proc\u00e8s-verbal \u00e0 la r\u00e9solution figurant dans la convocation. V\u00e9rifiez si le texte adopt\u00e9 est identique ou si une modification a \u00e9t\u00e9 soumise en s\u00e9ance. Une modification importante peut soulever une difficult\u00e9 lorsque les copropri\u00e9taires absents n\u2019ont pas pu conna\u00eetre l\u2019objet r\u00e9el du vote avant de transmettre leur pouvoir ou leur bulletin par correspondance.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le proc\u00e8s-verbal doit \u00e9galement faire ressortir la qualit\u00e9 des copropri\u00e9taires opposants ou abstentionnistes. Cette mention n\u2019est pas une formalit\u00e9 secondaire. Elle permet de d\u00e9terminer qui peut contester la d\u00e9cision et \u00e0 partir de quelle notification le d\u00e9lai de deux mois commence \u00e0 courir.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple chiffr\u00e9 permet de mesurer l\u2019enjeu. Dans une copropri\u00e9t\u00e9 de 10 000 tanti\u00e8mes, un lot d\u00e9tient 85 tanti\u00e8mes. Pour une r\u00e9solution relevant de l\u2019article 25, le poids du lot est de 85 voix sur les 10 000 voix du syndicat, soit 0,85 % des droits de vote. Le calcul est 85 \u00f7 10 000 \u00d7 100 = 0,85. Ce lot ne change pas seul une majorit\u00e9 absolue, mais son vote peut devenir d\u00e9cisif si une r\u00e9solution se situe pr\u00e8s du seuil de 5 001 voix.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Remplacez 85 et 10 000 par les tanti\u00e8mes de votre lot et par le total indiqu\u00e9 dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou la feuille de pr\u00e9sence. Le calcul permet de comprendre votre poids de vote, sans pr\u00e9juger de la r\u00e9partition des charges, qui peut ob\u00e9ir \u00e0 des cl\u00e9s diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de signer un pouvoir, demandez une copie lisible des documents annonc\u00e9s dans la convocation et v\u00e9rifiez l\u2019article de majorit\u00e9 attach\u00e9 aux r\u00e9solutions importantes. Si la d\u00e9cision a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e et que le calcul para\u00eet irr\u00e9gulier, le d\u00e9lai de contestation court : la lecture du proc\u00e8s-verbal doit alors \u00eatre suivie d\u2019un \u00e9change rapide avec un avocat ou l\u2019ADIL de Paris.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Les abstentions comptent-elles comme des votes contre u00e0 lu2019article 24 ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. u00c0 lu2019article 24, seules les voix exprimu00e9es pour ou contre sont comparu00e9es. 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Il faut donc au moins 5 001 tanti\u00e8mes favorables.<\/p>\n<h3>Quand le second vote pr\u00e9vu par l\u2019article 25-1 est-il possible ?<\/h3>\n<p>Il est possible lorsque la r\u00e9solution soumise \u00e0 l\u2019article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropri\u00e9taires, sans atteindre la majorit\u00e9 absolue. La m\u00eame assembl\u00e9e peut alors voter imm\u00e9diatement selon l\u2019article 24.<\/p>\n<h3>L\u2019article 26 peut-il remplacer l\u2019unanimit\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Non. Certaines d\u00e9cisions qui portent atteinte aux droits de propri\u00e9t\u00e9 ou modifient des r\u00e8gles prot\u00e9g\u00e9es par la loi n\u00e9cessitent l\u2019unanimit\u00e9. La double majorit\u00e9 de l\u2019article 26 ne suffit pas dans ces cas.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une r\u00e9solution rel\u00e8ve de l\u2019article 24 lorsqu\u2019elle se d\u00e9cide \u00e0 la majorit\u00e9 des voix exprim\u00e9es, de l\u2019article 25 lorsqu\u2019elle exige plus de la moiti\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires, et de l\u2019article 26 lorsqu\u2019elle impose une double majorit\u00e9 en nombre et en tanti\u00e8mes. En bref Ce contenu concerne les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-94","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-charges-assemblee-generale"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/94","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=94"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/94\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=94"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=94"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=94"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}