{"id":93,"date":"2026-10-06T08:32:45","date_gmt":"2026-10-06T08:32:45","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-recuperables-bailleur\/"},"modified":"2026-10-06T08:32:45","modified_gmt":"2026-10-06T08:32:45","slug":"charges-recuperables-bailleur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-recuperables-bailleur\/","title":{"rendered":"Charges r\u00e9cup\u00e9rables : ce que le bailleur peut refacturer"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Un bailleur ne peut demander au locataire que les <strong>charges r\u00e9cup\u00e9rables<\/strong> pr\u00e9vues par une liste r\u00e9glementaire. L\u2019eau collective, l\u2019entretien courant, certains services communs, l\u2019ascenseur ou la taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res peuvent \u00eatre refactur\u00e9s. Les travaux, les honoraires de gestion et l\u2019assurance du propri\u00e9taire restent \u00e0 sa charge.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La liste des d\u00e9penses locatives r\u00e9cup\u00e9rables est fix\u00e9e par le d\u00e9cret n\u00b0 87-713 du 26 ao\u00fbt 1987.<\/li><li>Une charge de copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas automatiquement r\u00e9cup\u00e9rable aupr\u00e8s du locataire.<\/li><li>La r\u00e9gularisation annuelle exige un d\u00e9compte d\u00e9taill\u00e9 et des justificatifs disponibles pendant six mois.<\/li><li>La taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res est r\u00e9cup\u00e9rable, sauf ses frais de gestion.<\/li><li>Une demande de r\u00e9gularisation peut porter sur les trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, sous r\u00e9serve des r\u00e8gles de prescription.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet article traite des locations d\u2019habitation situ\u00e9es \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest, y compris lorsqu\u2019un logement se trouve dans un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9. Il ne remplace pas l\u2019examen d\u2019un bail, d\u2019un d\u00e9compte contest\u00e9 ou d\u2019une proc\u00e9dure d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9e devant la commission d\u00e9partementale de conciliation ou un tribunal.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-recuperables-bailleur\/#Quelles_depenses_le_bailleur_peut-il_reellement_refacturer_au_locataire\" >Quelles d\u00e9penses le bailleur peut-il r\u00e9ellement refacturer au locataire ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-recuperables-bailleur\/#Quelles_charges_de_copropriete_restent_a_la_charge_du_bailleur\" >Quelles charges de copropri\u00e9t\u00e9 restent \u00e0 la charge du bailleur ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-recuperables-bailleur\/#Comment_calculer_la_recuperation_des_charges_sans_reprendre_tout_lappel_de_fonds\" >Comment calculer la r\u00e9cup\u00e9ration des charges sans reprendre tout l\u2019appel de fonds ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-recuperables-bailleur\/#Comment_organiser_la_regularisation_annuelle_des_charges_locatives\" >Comment organiser la r\u00e9gularisation annuelle des charges locatives ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-recuperables-bailleur\/#Quels_documents_verifier_avant_dadresser_une_demande_de_paiement\" >Quels documents v\u00e9rifier avant d\u2019adresser une demande de paiement ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_depenses_le_bailleur_peut-il_reellement_refacturer_au_locataire\"><\/span>Quelles d\u00e9penses le bailleur peut-il r\u00e9ellement refacturer au locataire ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e8gle de d\u00e9part est stricte. Les charges r\u00e9cup\u00e9rables, aussi appel\u00e9es charges locatives, ne d\u00e9pendent pas du choix du bailleur ni du montant appel\u00e9 par le syndic. Elles figurent dans l\u2019annexe du <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000333863\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">d\u00e9cret n\u00b0 87-713 du 26 ao\u00fbt 1987<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>. Une d\u00e9pense absente de cette liste ne peut pas \u00eatre ajout\u00e9e au d\u00e9compte, m\u00eame si elle concerne l\u2019immeuble ou le logement lou\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 23 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000042193498\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, pr\u00e9voit que les charges r\u00e9cup\u00e9rables correspondent \u00e0 trois ensembles. Il s\u2019agit des services rendus li\u00e9s \u00e0 l\u2019usage des locaux, de l\u2019entretien courant et des menues r\u00e9parations des parties communes, ainsi que des impositions correspondant \u00e0 des services dont le locataire b\u00e9n\u00e9ficie directement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un immeuble avec eau collective, la consommation d\u2019eau froide peut donc \u00eatre int\u00e9gr\u00e9e \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9ration des charges. L\u2019eau chaude collective, le chauffage collectif et l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 des couloirs peuvent \u00e9galement entrer dans la refacturation lorsqu\u2019ils sont effectivement fournis au logement ou aux occupants. Le bailleur doit toutefois reprendre le montant r\u00e9ellement support\u00e9 pour son lot, puis appliquer la cl\u00e9 de r\u00e9partition fournie par l\u2019immeuble ou le relev\u00e9 individuel lorsqu\u2019il existe.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019entretien des parties communes est r\u00e9cup\u00e9rable lorsqu\u2019il reste courant. Le nettoyage du hall, l\u2019achat de produits d\u2019entretien, le remplacement d\u2019une ampoule dans une circulation commune ou l\u2019entretien usuel des espaces verts peuvent \u00eatre imput\u00e9s au locataire. La m\u00eame logique s\u2019applique \u00e0 certaines d\u00e9penses d\u2019ascenseur, notamment l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, les visites p\u00e9riodiques et les petites interventions pr\u00e9vues par le texte r\u00e9glementaire.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les services communs doivent b\u00e9n\u00e9ficier aux occupants<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La d\u00e9pense doit avoir une utilit\u00e9 identifiable pour l\u2019occupant. Un logement situ\u00e9 dans un immeuble dot\u00e9 d\u2019un chauffage collectif participe aux d\u00e9penses de combustible, de conduite et d\u2019entretien courant du syst\u00e8me. Un lot desservi par un ascenseur participe aux charges pr\u00e9vues pour cet \u00e9quipement, selon les cl\u00e9s retenues par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et reprises dans le relev\u00e9 des charges locatives.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le gardien constitue un cas plus pr\u00e9cis. La r\u00e9mun\u00e9ration n\u2019est r\u00e9cup\u00e9rable int\u00e9gralement que si la personne assure cumulativement l\u2019\u00e9limination des rejets et l\u2019entretien des parties communes. Si une seule de ces t\u00e2ches est effectu\u00e9e, seule une fraction de <strong>40 %<\/strong> est r\u00e9cup\u00e9rable, selon l\u2019annexe au d\u00e9cret de 1987 consult\u00e9e le 24 mars 2026. Les avantages en nature et cotisations associ\u00e9es suivent la m\u00eame proportion.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un appel de fonds de copropri\u00e9t\u00e9 rassemble souvent des lignes tr\u00e8s diff\u00e9rentes. Le document adress\u00e9 au bailleur ne suffit donc pas \u00e0 \u00e9tablir ce qui doit \u00eatre demand\u00e9 au locataire. Le d\u00e9tail des d\u00e9penses, les cl\u00e9s de r\u00e9partition et la nature de chaque poste doivent \u00eatre relus avant toute r\u00e9gularisation.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_charges_de_copropriete_restent_a_la_charge_du_bailleur\"><\/span>Quelles charges de copropri\u00e9t\u00e9 restent \u00e0 la charge du bailleur ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 pay\u00e9es au syndic ne sont pas, par nature, des charges locatives. Cette distinction \u00e9vite une confusion fr\u00e9quente. Le copropri\u00e9taire finance la conservation de l\u2019immeuble, son administration et les d\u00e9cisions vot\u00e9es en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Le locataire supporte seulement la fraction des d\u00e9penses list\u00e9es par le d\u00e9cret de 1987.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les gros travaux restent donc support\u00e9s par le bailleur. Un ravalement de fa\u00e7ade, la r\u00e9fection d\u2019une toiture, le remplacement complet d\u2019une chaudi\u00e8re, une mise aux normes d\u2019ascenseur ou la r\u00e9novation d\u2019une colonne d\u2019eau ancienne ne sont pas r\u00e9cup\u00e9rables. Ces op\u00e9rations am\u00e9liorent, pr\u00e9servent ou remettent en \u00e9tat le b\u00e2ti. Elles ne correspondent pas \u00e0 un entretien courant facturable au locataire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les honoraires de syndic ne font pas partie des charges r\u00e9cup\u00e9rables. Il en va de m\u00eame des frais de gestion locative, de la r\u00e9mun\u00e9ration li\u00e9e \u00e0 la recherche d\u2019un nouvel occupant, des frais de contentieux et de la prime d\u2019assurance propri\u00e9taire non occupant. Ces d\u00e9penses naissent de la qualit\u00e9 de propri\u00e9taire ou de bailleur, non de l\u2019usage quotidien du logement par le locataire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat conclu avec le syndic permet de rep\u00e9rer certains postes administratifs qui doivent \u00eatre \u00e9cart\u00e9s du d\u00e9compte locatif. La lecture du <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contrat-syndic-type\/\">contrat type de syndic et de ses prestations<\/a> aide notamment \u00e0 distinguer le forfait de gestion, les vacations particuli\u00e8res et les frais li\u00e9s aux d\u00e9cisions de copropri\u00e9t\u00e9. Aucun de ces honoraires ne devient r\u00e9cup\u00e9rable parce qu\u2019il appara\u00eet sur un relev\u00e9 annuel.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La taxe fonci\u00e8re ne se confond pas avec la taxe sur les ordures<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La taxe fonci\u00e8re demeure \u00e0 la charge du propri\u00e9taire. Une exception importante concerne la <strong>taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res<\/strong>, souvent appel\u00e9e TEOM. Cette taxe peut \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e aupr\u00e8s du locataire lorsqu\u2019elle figure sur l\u2019avis de taxe fonci\u00e8re. En revanche, les frais de gestion pr\u00e9lev\u00e9s par l\u2019administration avec cette taxe ne sont pas r\u00e9cup\u00e9rables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Supposons que l\u2019avis de taxe fonci\u00e8re fasse appara\u00eetre une TEOM de 286 \u20ac et des frais de gestion de 23 \u20ac. Le montant r\u00e9cup\u00e9rable est calcul\u00e9 ainsi : 286 \u20ac \u2212 23 \u20ac = <strong>263 \u20ac<\/strong>. Si le logement a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9 neuf mois pendant l\u2019ann\u00e9e, la somme peut \u00eatre proratis\u00e9e : 263 \u20ac \u00d7 9 \/ 12 = <strong>197,25 \u20ac<\/strong>. Remplacez ces chiffres par ceux de l\u2019avis fiscal et par la p\u00e9riode exacte d\u2019occupation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le fonds de travaux, les provisions pour travaux futurs et les appels destin\u00e9s \u00e0 financer une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique ne sont pas davantage des d\u00e9penses locatives. M\u00eame lorsqu\u2019un chantier produit ensuite des \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie, son financement initial reste attach\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du lot. La fronti\u00e8re \u00e0 contr\u00f4ler est donc celle entre service courant et investissement immobilier.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Comment r\u00e9gulariser les charges locatives ?\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/rhlZrtRYewo?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_calculer_la_recuperation_des_charges_sans_reprendre_tout_lappel_de_fonds\"><\/span>Comment calculer la r\u00e9cup\u00e9ration des charges sans reprendre tout l\u2019appel de fonds ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une r\u00e9gularisation solide commence par le relev\u00e9 individuel de charges adress\u00e9 par le syndic au copropri\u00e9taire. Ce relev\u00e9 doit \u00eatre ventil\u00e9 par nature de d\u00e9penses. Il faut isoler les postes r\u00e9cup\u00e9rables, retirer les d\u00e9penses non r\u00e9cup\u00e9rables, puis comparer le r\u00e9sultat avec les provisions d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9es par le locataire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple chiffr\u00e9 permet de suivre la m\u00e9thode. Pour un lot donn\u00e9, le relev\u00e9 annuel mentionne 540 \u20ac d\u2019eau et chauffage collectifs, 180 \u20ac de nettoyage et \u00e9lectricit\u00e9 des communs, 120 \u20ac d\u2019ascenseur courant, 90 \u20ac de r\u00e9mun\u00e9ration r\u00e9cup\u00e9rable du gardien et 1 400 \u20ac de travaux de fa\u00e7ade. La somme des d\u00e9penses r\u00e9cup\u00e9rables est de 540 \u20ac + 180 \u20ac + 120 \u20ac + 90 \u20ac = <strong>930 \u20ac<\/strong>. Les 1 400 \u20ac de travaux sont exclus.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le locataire a pay\u00e9 une provision mensuelle de 70 \u20ac, il a d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9 70 \u20ac \u00d7 12 = <strong>840 \u20ac<\/strong>. Le solde annuel est donc de 930 \u20ac \u2212 840 \u20ac = <strong>90 \u20ac<\/strong> \u00e0 demander. Si les provisions avaient atteint 1 020 \u20ac, le bailleur devrait au contraire restituer 1 020 \u20ac \u2212 930 \u20ac = <strong>90 \u20ac<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette m\u00e9thode devient plus d\u00e9licate si l\u2019occupation n\u2019a pas couvert une ann\u00e9e enti\u00e8re. Pour une occupation de huit mois, une charge annuelle r\u00e9cup\u00e9rable de 930 \u20ac se calcule ainsi : 930 \u20ac \u00d7 8 \/ 12 = <strong>620 \u20ac<\/strong>, sous r\u00e9serve que la d\u00e9pense puisse \u00eatre proratis\u00e9e dans les conditions r\u00e9elles du bail. Les consommations individualis\u00e9es relev\u00e9es au compteur doivent suivre les index constat\u00e9s, et non une simple division par douze.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste figurant dans les comptes<\/th>\n<th>Traitement locatif<\/th>\n<th>Montant retenu dans l\u2019exemple<\/th>\n<th>Motif<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Eau et chauffage collectifs<\/td>\n<td>R\u00e9cup\u00e9rable<\/td>\n<td>540 \u20ac<\/td>\n<td>Service utilis\u00e9 par l\u2019occupant<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nettoyage et \u00e9clairage des communs<\/td>\n<td>R\u00e9cup\u00e9rable<\/td>\n<td>180 \u20ac<\/td>\n<td>Entretien courant et services communs<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Entretien courant de l\u2019ascenseur<\/td>\n<td>R\u00e9cup\u00e9rable<\/td>\n<td>120 \u20ac<\/td>\n<td>Postes pr\u00e9vus par le d\u00e9cret<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Travaux de fa\u00e7ade<\/td>\n<td>Non r\u00e9cup\u00e9rable<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>Grosse r\u00e9paration \u00e0 la charge du bailleur<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Honoraires de syndic<\/td>\n<td>Non r\u00e9cup\u00e9rable<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>Frais d\u2019administration de la copropri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le calcul doit rester tra\u00e7able. Un montant global intitul\u00e9 \u00ab charges immeuble \u00bb ne permet pas au locataire de v\u00e9rifier ce qui lui est demand\u00e9. La ventilation prot\u00e8ge aussi le bailleur contre une r\u00e9cup\u00e9ration des charges incluant par erreur un poste de travaux ou d\u2019administration.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_organiser_la_regularisation_annuelle_des_charges_locatives\"><\/span>Comment organiser la r\u00e9gularisation annuelle des charges locatives ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque le bail pr\u00e9voit des provisions sur charges, le bailleur doit proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9gularisation au moins une fois par an. L\u2019article 23 de la loi du 6 juillet 1989, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, impose de communiquer un d\u00e9compte par nature de charges <strong>un mois avant<\/strong> la r\u00e9gularisation. Le document doit distinguer les d\u00e9penses retenues et les provisions d\u00e9j\u00e0 r\u00e9gl\u00e9es.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les pi\u00e8ces justificatives doivent rester \u00e0 disposition du locataire pendant <strong>six mois<\/strong> \u00e0 compter de l\u2019envoi du d\u00e9compte. Pour un lot en copropri\u00e9t\u00e9, elles comprennent g\u00e9n\u00e9ralement le d\u00e9compte des charges du syndic, les factures utiles et, lorsque la r\u00e9partition est collective, les \u00e9l\u00e9ments permettant de comprendre la cl\u00e9 appliqu\u00e9e. Le locataire peut demander \u00e0 les consulter ; il ne s\u2019agit pas d\u2019une simple formalit\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le montant des provisions doit \u00eatre coh\u00e9rent avec les charges pass\u00e9es et pr\u00e9visibles. Un appel mensuel trop faible peut cr\u00e9er un solde annuel lourd, difficile \u00e0 r\u00e9gler. Un appel nettement excessif immobilise \u00e0 l\u2019inverse une somme appartenant au locataire. La solution consiste \u00e0 rapprocher le budget de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e, les modifications d\u00e9cid\u00e9es dans l\u2019immeuble et les \u00e9volutions pr\u00e9visibles des consommations collectives.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le forfait de charges ne suit pas la m\u00eame m\u00e9canique<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En location meubl\u00e9e, le bail peut pr\u00e9voir un forfait de charges plut\u00f4t que des provisions. L\u2019article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039369368\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">version consult\u00e9e le 24 mars 2026<\/a>, pr\u00e9voit que ce forfait ne donne pas lieu \u00e0 compl\u00e9ment ni \u00e0 r\u00e9gularisation ult\u00e9rieure. Son montant ne doit pas \u00eatre manifestement disproportionn\u00e9 par rapport aux charges dont le locataire aurait normalement \u00e9t\u00e9 redevable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le choix entre forfait et provisions doit \u00eatre visible dans le bail. Il ne peut pas \u00eatre modifi\u00e9 unilat\u00e9ralement au moment de demander une somme compl\u00e9mentaire. Si un forfait a \u00e9t\u00e9 convenu, la refacturation annuelle d\u00e9taill\u00e9e n\u2019a pas sa place. Si des provisions ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9vues, la r\u00e9gularisation document\u00e9e devient obligatoire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La demande peut remonter sur les <strong>trois derni\u00e8res ann\u00e9es<\/strong>, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, version consult\u00e9e le 24 mars 2026. Cette facult\u00e9 ne dispense pas de pr\u00e9senter des justificatifs ni de calculer chaque exercice s\u00e9par\u00e9ment. Une r\u00e9gularisation tardive doit \u00eatre examin\u00e9e avec prudence, surtout lorsqu\u2019un bail a pris fin ou qu\u2019un d\u00e9saccord existe d\u00e9j\u00e0.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"La r\u00e9partition des charges dans le bail commercial par Jean-Baptiste Gouache\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/yYW-DnyAxh0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_documents_verifier_avant_dadresser_une_demande_de_paiement\"><\/span>Quels documents v\u00e9rifier avant d\u2019adresser une demande de paiement ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bailleur doit contr\u00f4ler le bail, le relev\u00e9 annuel du syndic, l\u2019avis de taxe fonci\u00e8re et les provisions d\u00e9j\u00e0 encaiss\u00e9es. Ces quatre documents permettent de reconstituer la demande. Sans cette v\u00e9rification, le risque est de confondre une d\u00e9pense de propri\u00e9taire avec une charge d\u2019usage, ou de facturer une seconde fois une somme d\u00e9j\u00e0 comprise dans le loyer.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 peut contenir plusieurs cl\u00e9s de r\u00e9partition. Un lot peut participer aux charges d\u2019ascenseur, de b\u00e2timent, de chauffage ou d\u2019eau selon des tanti\u00e8mes diff\u00e9rents. Le bailleur n\u2019a pas \u00e0 inventer une nouvelle cl\u00e9 pour le locataire. Il reprend la part r\u00e9ellement appel\u00e9e pour son lot, puis ne retient que ce qui est l\u00e9galement r\u00e9cup\u00e9rable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9compte doit \u00eatre lisible. Il peut pr\u00e9senter les d\u00e9penses par rubriques, indiquer les provisions re\u00e7ues et faire appara\u00eetre clairement le solde. Une demande sans d\u00e9tail cr\u00e9e une contestation pr\u00e9visible. Une ligne \u00ab r\u00e9gularisation 2025 : 640 \u20ac \u00bb sans ventilation ne permet pas de contr\u00f4ler les d\u00e9penses locatives.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque le relev\u00e9 du syndic m\u00e9lange entretien, r\u00e9novation et frais administratifs sous un intitul\u00e9 impr\u00e9cis, le document compl\u00e9mentaire \u00e0 demander est le relev\u00e9 d\u00e9taill\u00e9 des charges par cat\u00e9gorie. Si la situation porte sur un litige d\u00e9j\u00e0 notifi\u00e9, une retenue sur d\u00e9p\u00f4t de garantie ou une mise en demeure, l\u2019ADIL de Paris ou un avocat peut examiner les pi\u00e8ces et les d\u00e9lais applicables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant d\u2019envoyer le d\u00e9compte, relisez chaque ligne \u00e0 l\u2019aune du d\u00e9cret de 1987. Une charge admise par la copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019est r\u00e9cup\u00e9rable sur le locataire que si elle correspond r\u00e9ellement \u00e0 un service, \u00e0 un entretien courant ou \u00e0 une imposition express\u00e9ment pr\u00e9vue.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le bailleur peut-il refacturer le ravalement de lu2019immeuble au locataire ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Le ravalement constitue un travail de conservation ou de remise en u00e9tat de lu2019immeuble. Il ne figure pas parmi les charges ru00e9cupu00e9rables fixu00e9es par le du00e9cret nu00b0 87-713 du 26 aou00fbt 1987.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"La taxe du2019enlu00e8vement des ordures mu00e9nagu00e8res est-elle ru00e9cupu00e9rable ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Oui. 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