{"id":92,"date":"2026-10-06T08:30:57","date_gmt":"2026-10-06T08:30:57","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/"},"modified":"2026-10-06T08:30:57","modified_gmt":"2026-10-06T08:30:57","slug":"charges-impayees-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/","title":{"rendered":"Charges impay\u00e9es en copropri\u00e9t\u00e9 : la proc\u00e9dure du syndic"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic agit au nom du syndicat des copropri\u00e9taires d\u00e8s qu\u2019un appel de fonds reste impay\u00e9. La d\u00e9marche passe habituellement par une relance, puis une <strong>mise en demeure<\/strong>. Apr\u00e8s trente jours sans paiement, l\u2019article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de r\u00e9clamer imm\u00e9diatement certaines sommes non encore \u00e9chues et de saisir le tribunal.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Chaque copropri\u00e9taire doit contribuer aux charges selon la cl\u00e9 pr\u00e9vue par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>La mise en demeure d\u00e9clenche le d\u00e9lai l\u00e9gal de <strong>trente jours<\/strong> pr\u00e9vu par l\u2019article 19-2.<\/li><li>Les frais n\u00e9cessaires engag\u00e9s apr\u00e8s cette mise en demeure peuvent \u00eatre imput\u00e9s au seul d\u00e9biteur.<\/li><li>Le conseil syndical peut contr\u00f4ler le suivi des impay\u00e9s et l\u2019\u00e9tat de la tr\u00e9sorerie, sans conduire lui-m\u00eame la proc\u00e9dure.<\/li><li>Une vente du lot n\u2019efface pas la dette : le syndicat peut former opposition sur le prix de vente.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce contenu concerne les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il traite le recouvrement collectif des charges et non la d\u00e9fense d\u2019un litige individuel d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9 devant une juridiction, qui rel\u00e8ve d\u2019un avocat ou de l\u2019ADIL de Paris.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/#A_partir_de_quel_retard_le_syndic_doit-il_engager_le_recouvrement_des_charges_impayees\" >\u00c0 partir de quel retard le syndic doit-il engager le recouvrement des charges impay\u00e9es ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/#Comment_rediger_une_mise_en_demeure_de_charges_de_copropriete_conforme\" >Comment r\u00e9diger une mise en demeure de charges de copropri\u00e9t\u00e9 conforme ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/#Que_permet_larticle_19-2_apres_trente_jours_sans_paiement\" >Que permet l\u2019article 19-2 apr\u00e8s trente jours sans paiement ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/#Quelles_garanties_protegent_la_copropriete_si_le_lot_est_vendu\" >Quelles garanties prot\u00e8gent la copropri\u00e9t\u00e9 si le lot est vendu ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/#Quels_documents_le_conseil_syndical_doit-il_demander_au_syndic\" >Quels documents le conseil syndical doit-il demander au syndic ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"A_partir_de_quel_retard_le_syndic_doit-il_engager_le_recouvrement_des_charges_impayees\"><\/span>\u00c0 partir de quel retard le syndic doit-il engager le recouvrement des charges impay\u00e9es ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong>appel de fonds<\/strong> correspond \u00e0 une somme demand\u00e9e au copropri\u00e9taire pour financer le budget pr\u00e9visionnel, le fonds de travaux ou des travaux vot\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment. Son \u00e9ch\u00e9ance figure dans l\u2019avis adress\u00e9 par le syndic. Lorsque cette date est d\u00e9pass\u00e9e, la somme devient due selon les conditions fix\u00e9es par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La participation aux charges ne d\u00e9pend ni de l\u2019occupation du logement ni de la perception d\u2019un loyer. Un lot vacant, une cave inutilis\u00e9e ou un local ferm\u00e9 restent rattach\u00e9s \u00e0 une quote-part de d\u00e9penses communes. L\u2019article 10 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000880200\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le 24 juillet 2026, pr\u00e9voit que les copropri\u00e9taires contribuent aux charges entra\u00een\u00e9es par les services collectifs et les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement commun selon leur utilit\u00e9, ainsi qu\u2019aux charges relatives \u00e0 la conservation, \u00e0 l\u2019entretien et \u00e0 l\u2019administration des parties communes selon les tanti\u00e8mes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une relance simple peut \u00eatre envoy\u00e9e d\u00e8s le premier retard. Elle n\u2019est pas, \u00e0 elle seule, une \u00e9tape impos\u00e9e par l\u2019article 19-2. Elle permet toutefois de v\u00e9rifier qu\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019une erreur de pr\u00e9l\u00e8vement, d\u2019un changement d\u2019adresse ou d\u2019un montant mal report\u00e9 dans le compte individuel. Le syndic doit ensuite disposer d\u2019un d\u00e9compte clair : montant de l\u2019appel, date d\u2019exigibilit\u00e9, ventilation entre budget pr\u00e9visionnel et travaux, paiements d\u00e9j\u00e0 enregistr\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le conseil syndical n\u2019a pas le pouvoir de r\u00e9clamer lui-m\u00eame les sommes au copropri\u00e9taire d\u00e9biteur. Le recouvrement rel\u00e8ve de la mission du syndic, qui repr\u00e9sente le syndicat des copropri\u00e9taires. Le conseil peut en revanche demander \u00e0 consulter les comptes, contr\u00f4ler les impay\u00e9s et v\u00e9rifier que les d\u00e9marches sont suivies. L\u2019article 21 de la loi de 1965, version consult\u00e9e le 24 juillet 2026, donne pr\u00e9cis\u00e9ment au conseil syndical une mission d\u2019assistance et de contr\u00f4le du syndic.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contr\u00f4le est particuli\u00e8rement utile lorsque les retards deviennent r\u00e9guliers. Dans un immeuble ancien, les d\u00e9penses d\u2019eau, de chauffage collectif, d\u2019ascenseur ou d\u2019entretien des colonnes communes continuent \u00e0 \u00eatre appel\u00e9es m\u00eame si certains lots ne paient plus. L\u2019impay\u00e9 p\u00e8se donc sur la tr\u00e9sorerie du syndicat et peut conduire \u00e0 retarder le r\u00e8glement des fournisseurs. Il ne transforme pas automatiquement la dette en charge r\u00e9partie entre les copropri\u00e9taires \u00e0 jour, mais il fragilise la capacit\u00e9 collective \u00e0 payer les factures courantes.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment v\u00e9rifier le montant r\u00e9ellement d\u00fb ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le copropri\u00e9taire concern\u00e9 peut demander un relev\u00e9 de compte individuel d\u00e9taill\u00e9. Ce document doit faire appara\u00eetre les appels de fonds, les versements re\u00e7us, les \u00e9ventuels frais et le solde. Il faut comparer chaque ligne avec les d\u00e9cisions d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, le budget pr\u00e9visionnel adopt\u00e9 et les tanti\u00e8mes figurant dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons un budget pr\u00e9visionnel annuel de 60 000 \u20ac r\u00e9parti sur 10 000 tanti\u00e8mes. Un lot disposant de 85 tanti\u00e8mes supporte 60 000 \u00d7 85 \/ 10 000, soit <strong>510 \u20ac par an<\/strong> pour cette cat\u00e9gorie de charges. Si l\u2019assembl\u00e9e a pr\u00e9vu quatre appels trimestriels \u00e9gaux, le calcul est 510 \/ 4, soit <strong>127,50 \u20ac par appel<\/strong>. Remplacez ces chiffres par le budget et les tanti\u00e8mes de votre immeuble avant de contester ou de r\u00e9gler un montant.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une diff\u00e9rence de cl\u00e9 peut exister entre les charges g\u00e9n\u00e9rales et les charges d\u2019ascenseur. Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 tranche cette r\u00e9partition. Sans ce document, il ne faut pas conclure qu\u2019un appel est erron\u00e9 parce que le montant semble \u00e9lev\u00e9. La preuve se trouve dans la grille de r\u00e9partition, non dans l\u2019usage suppos\u00e9 d\u2019un \u00e9quipement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le premier enjeu est donc documentaire : un impay\u00e9 s\u00e9rieux se traite \u00e0 partir d\u2019un compte exact, d\u2019une \u00e9ch\u00e9ance identifiable et d\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e v\u00e9rifiable.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_rediger_une_mise_en_demeure_de_charges_de_copropriete_conforme\"><\/span>Comment r\u00e9diger une mise en demeure de charges de copropri\u00e9t\u00e9 conforme ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque la relance reste sans effet, le syndic adresse une <strong>mise en demeure<\/strong>. Elle peut \u00eatre envoy\u00e9e par lettre recommand\u00e9e avec demande d\u2019avis de r\u00e9ception ou par voie \u00e9lectronique dans les conditions applicables au recommand\u00e9 \u00e9lectronique. Elle doit identifier le d\u00e9biteur, le lot, les sommes demand\u00e9es et leur origine.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La lettre doit distinguer les provisions du budget pr\u00e9visionnel des d\u00e9penses hors budget pr\u00e9visionnel, comme un ravalement ou le remplacement d\u2019un \u00e9quipement collectif vot\u00e9 en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Cette pr\u00e9cision est d\u00e9cisive. L\u2019article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 24 juillet 2026 sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313703\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance<\/a>, conditionne l\u2019exigibilit\u00e9 anticip\u00e9e \u00e0 une mise en demeure rest\u00e9e infructueuse pendant trente jours.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le courrier doit \u00e9galement permettre au copropri\u00e9taire de v\u00e9rifier les calculs. Un solde global sans d\u00e9tail rend la discussion plus difficile et peut compliquer la proc\u00e9dure judiciaire. Le d\u00e9compte doit donc rattacher les sommes aux appels concern\u00e9s, aux dates d\u2019exigibilit\u00e9 et, si n\u00e9cessaire, aux d\u00e9cisions ayant vot\u00e9 les travaux.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La mise en demeure ne constitue pas une simple lettre de rappel plus ferme. Elle produit des effets financiers et proc\u00e9duraux. \u00c0 compter de cette \u00e9tape, les frais n\u00e9cessaires de recouvrement peuvent \u00eatre imput\u00e9s au seul copropri\u00e9taire d\u00e9faillant, dans les conditions de l\u2019article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 24 juillet 2026.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9tape<\/th>\n<th>Document ou acte<\/th>\n<th>Effet pour le recouvrement<\/th>\n<th>Point \u00e0 contr\u00f4ler<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Retard initial<\/td>\n<td>Appel de fonds arriv\u00e9 \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance<\/td>\n<td>La somme devient due<\/td>\n<td>Montant, tanti\u00e8mes et date d\u2019exigibilit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Relance<\/td>\n<td>Courrier simple ou message de rappel<\/td>\n<td>Rappel amiable sans d\u00e9clencher l\u2019article 19-2<\/td>\n<td>Solde individuel actualis\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mise en demeure<\/td>\n<td>Recommand\u00e9 postal ou \u00e9lectronique<\/td>\n<td>D\u00e9but du d\u00e9lai de trente jours<\/td>\n<td>Nature et d\u00e9tail des sommes r\u00e9clam\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Absence de paiement<\/td>\n<td>D\u00e9compte apr\u00e8s trente jours<\/td>\n<td>Exigibilit\u00e9 anticip\u00e9e selon l\u2019article 19-2<\/td>\n<td>Justificatifs d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Action judiciaire<\/td>\n<td>Assignation ou proc\u00e9dure adapt\u00e9e<\/td>\n<td>Demande de condamnation devant le tribunal<\/td>\n<td>Prescription et tentative amiable \u00e9ventuelle<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels frais peuvent \u00eatre factur\u00e9s au copropri\u00e9taire d\u00e9faillant ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 10-1 pr\u00e9voit que les frais n\u00e9cessaires expos\u00e9s par le syndicat \u00e0 compter de la mise en demeure sont support\u00e9s par le seul copropri\u00e9taire concern\u00e9. Cette r\u00e8gle ne permet pas d\u2019ajouter indistinctement n\u2019importe quel poste au compte. Il doit s\u2019agir de d\u00e9penses n\u00e9cessaires au recouvrement et justifiables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les frais de gestion courante ant\u00e9rieurs \u00e0 la mise en demeure ne doivent pas \u00eatre confondus avec des frais de recouvrement. Le contrat du syndic distingue les prestations incluses dans le forfait annuel de celles qui peuvent \u00eatre factur\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment. La lecture des clauses et des annexes est utile avant d\u2019accepter un montant additionnel, notamment pour les copropri\u00e9taires qui examinent les <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/\">honoraires du syndic au forfait<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un r\u00e8glement partiel dans les trente jours peut modifier le dossier. Le syndic doit alors actualiser la cr\u00e9ance et ne r\u00e9clamer que le solde restant. La trace des paiements, m\u00eame partiels, doit appara\u00eetre dans le compte individuel. La rigueur du d\u00e9compte prot\u00e8ge autant le syndicat que le copropri\u00e9taire qui veut r\u00e9gulariser sa situation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La mise en demeure bien renseign\u00e9e pr\u00e9pare la suite : elle rend lisible la dette et ouvre le d\u00e9lai qui permet d\u2019activer la proc\u00e9dure l\u00e9gale.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Comprendre la copropri\u00e9t\u00e9 : r\u00e8gles, r\u00f4le du syndic et pouvoir des copropri\u00e9taires\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/FZ1oXIIyjo8?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_permet_larticle_19-2_apres_trente_jours_sans_paiement\"><\/span>Que permet l\u2019article 19-2 apr\u00e8s trente jours sans paiement ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apr\u00e8s une mise en demeure rest\u00e9e infructueuse pendant <strong>trente jours<\/strong>, l\u2019article 19-2 change la port\u00e9e de la cr\u00e9ance. Les provisions pr\u00e9vues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont pas encore \u00e9chues, deviennent imm\u00e9diatement exigibles. Les sommes restant dues au titre des exercices pr\u00e9c\u00e9dents apr\u00e8s approbation des comptes peuvent \u00e9galement \u00eatre r\u00e9clam\u00e9es.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette r\u00e8gle est souvent appel\u00e9e d\u00e9ch\u00e9ance du terme. Elle signifie que le syndicat n\u2019est plus oblig\u00e9 d\u2019attendre chaque prochaine \u00e9ch\u00e9ance pour demander le paiement des provisions appel\u00e9es pour l\u2019exercice concern\u00e9. Il ne s\u2019agit pas d\u2019une p\u00e9nalit\u00e9 librement fix\u00e9e par le syndic : l\u2019effet r\u00e9sulte directement de la loi, sous r\u00e9serve que la mise en demeure soit r\u00e9guli\u00e8re et que les conditions soient r\u00e9unies.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire peut \u00eatre saisi selon la proc\u00e9dure acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e au fond afin de constater la d\u00e9faillance et de condamner le copropri\u00e9taire au paiement des sommes exigibles. L\u2019article 19-2 renvoie \u00e0 cette voie, qui repose notamment sur les proc\u00e8s-verbaux ayant approuv\u00e9 les comptes, vot\u00e9 le budget ou d\u00e9cid\u00e9 les travaux. Le syndic doit donc conserver les pi\u00e8ces qui d\u00e9montrent l\u2019origine de chaque somme.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le terme \u00ab proc\u00e9dure acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e \u00bb ne signifie pas qu\u2019un jugement est automatique. Le juge v\u00e9rifie les justificatifs, les conditions de la cr\u00e9ance et les demandes formul\u00e9es. Un dossier impr\u00e9cis peut retarder l\u2019issue. Le copropri\u00e9taire peut contester le montant ou invoquer des paiements d\u00e9j\u00e0 intervenus, \u00e0 condition d\u2019apporter les documents correspondants.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quand une tentative amiable doit-elle pr\u00e9c\u00e9der le tribunal ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour une demande en paiement n\u2019exc\u00e9dant pas <strong>5 000 \u20ac<\/strong>, l\u2019article 750-1 du Code de proc\u00e9dure civile, version en vigueur consult\u00e9e le 24 juillet 2026 sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000039623376\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance<\/a>, impose en principe une tentative pr\u00e9alable de r\u00e9solution amiable avant la saisine du juge. Cette d\u00e9marche peut prendre la forme d\u2019une conciliation, d\u2019une m\u00e9diation ou d\u2019une proc\u00e9dure participative, sous r\u00e9serve des exceptions pr\u00e9vues par le texte.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce pr\u00e9alable ne suspend pas la n\u00e9cessit\u00e9 de suivre le dossier. Il faut v\u00e9rifier les dates d\u2019exigibilit\u00e9 et conserver les justificatifs de la d\u00e9marche. Lorsqu\u2019une urgence est d\u00e9montr\u00e9e ou qu\u2019une exception l\u00e9gale s\u2019applique, la r\u00e8gle peut ne pas jouer de la m\u00eame mani\u00e8re. Un avocat peut d\u00e9terminer la voie adapt\u00e9e si une assignation est d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9par\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le recours au tribunal n\u2019emp\u00eache pas un accord sur un \u00e9ch\u00e9ancier. Toutefois, un \u00e9ch\u00e9ancier utile doit pr\u00e9ciser le solde, les dates de versement et le sort des nouveaux appels de fonds. Sans r\u00e8gle claire sur les \u00e9ch\u00e9ances suivantes, la dette peut continuer \u00e0 augmenter pendant que l\u2019accord est discut\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le conseil syndical peut demander au syndic un \u00e9tat anonymis\u00e9 des impay\u00e9s et des d\u00e9marches en cours. Cette information aide \u00e0 appr\u00e9cier la tr\u00e9sorerie sans transformer le conseil en organe de poursuite. Dans un syndicat g\u00e9r\u00e9 sous une autre forme, les comp\u00e9tences restent encadr\u00e9es : le fonctionnement particulier d\u2019un <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-benevole-cooperatif\/\">syndic b\u00e9n\u00e9vole ou coop\u00e9ratif<\/a> ne dispense pas de respecter les m\u00eames r\u00e8gles de recouvrement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 19-2 donne donc au syndicat un levier rapide, mais ce levier d\u00e9pend d\u2019une chronologie exacte et de documents correctement \u00e9tablis.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_garanties_protegent_la_copropriete_si_le_lot_est_vendu\"><\/span>Quelles garanties prot\u00e8gent la copropri\u00e9t\u00e9 si le lot est vendu ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La vente d\u2019un lot ne fait pas dispara\u00eetre les charges impay\u00e9es. L\u2019article 20 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 24 juillet 2026, organise l\u2019information du syndic lors d\u2019une mutation. Le syndic peut former opposition sur le prix de vente afin que les sommes dues au syndicat soient pr\u00e9lev\u00e9es avant que le vendeur per\u00e7oive le solde du prix.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dispositif repose sur la notification faite au syndic par le notaire. Le syndic doit alors \u00e9tablir avec pr\u00e9cision le montant des sommes r\u00e9clam\u00e9es. Un d\u00e9compte impr\u00e9cis ou non actualis\u00e9 peut cr\u00e9er un blocage au moment de la signature. \u00c0 l\u2019inverse, une opposition ne donne pas droit \u00e0 r\u00e9clamer des sommes sans justificatif : les appels, les proc\u00e8s-verbaux et les frais doivent rester contr\u00f4lables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndicat b\u00e9n\u00e9ficie aussi d\u2019une hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale sur le lot du copropri\u00e9taire d\u00e9biteur. Cette s\u00fbret\u00e9 vise \u00e0 garantir certaines cr\u00e9ances du syndicat. Elle ne doit pas \u00eatre confondue avec une saisie immobili\u00e8re, qui est une voie d\u2019ex\u00e9cution distincte, plus lourde et encadr\u00e9e par des actes judiciaires.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une saisie immobili\u00e8re n\u2019intervient donc pas \u00e0 la suite d\u2019un simple retard de paiement. Elle suppose un titre ex\u00e9cutoire, des actes de commissaire de justice et le respect d\u2019une proc\u00e9dure sp\u00e9cifique. Lorsqu\u2019un dossier atteint ce stade, le copropri\u00e9taire concern\u00e9 doit consulter rapidement un avocat. Le syndic, lui, agit pour le syndicat et non comme conseil personnel du d\u00e9biteur.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment \u00e9viter qu\u2019une cr\u00e9ance se prescrive ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019action personnelle ou mobili\u00e8re se prescrit en principe par <strong>cinq ans<\/strong>, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 2224 du Code civil, version en vigueur consult\u00e9e le 24 juillet 2026 sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000019017164\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance<\/a>. Pour les charges de copropri\u00e9t\u00e9, le point de d\u00e9part s\u2019appr\u00e9cie somme par somme \u00e0 partir de leur exigibilit\u00e9. Une dette ancienne ne doit donc pas \u00eatre trait\u00e9e comme un bloc indivisible sans examen des dates.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un appel de fonds trimestriel \u00e9chu \u00e0 une date donn\u00e9e et un appel de travaux vot\u00e9 plusieurs mois plus tard ne suivent pas n\u00e9cessairement la m\u00eame chronologie. Le syndic doit conserver les pi\u00e8ces comptables et engager les actes utiles sans laisser le dossier inactif. Le conseil syndical peut v\u00e9rifier que les cr\u00e9ances anciennes figurent dans l\u2019\u00e9tat des impay\u00e9s et qu\u2019aucune p\u00e9riode n\u2019approche de la prescription sans action identifi\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les copropri\u00e9taires \u00e0 jour peuvent demander, dans le cadre du contr\u00f4le des comptes, une pr\u00e9sentation de la situation globale des d\u00e9biteurs et des provisions pour cr\u00e9ances douteuses lorsqu\u2019elles existent. Cette demande porte sur la sant\u00e9 financi\u00e8re du syndicat, pas sur la diffusion inutile de donn\u00e9es personnelles.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La protection de la copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9pend autant de la s\u00fbret\u00e9 sur le lot que de la capacit\u00e9 \u00e0 documenter rapidement la dette avant une vente ou l\u2019\u00e9coulement du d\u00e9lai de prescription.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Syndics hors la loi : enqu\u00eate sur un syst\u00e8me qui d\u00e9raille\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/qxUcxK5oqx0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_documents_le_conseil_syndical_doit-il_demander_au_syndic\"><\/span>Quels documents le conseil syndical doit-il demander au syndic ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le conseil syndical n\u2019a pas \u00e0 suivre les difficult\u00e9s personnelles d\u2019un copropri\u00e9taire. Il peut toutefois contr\u00f4ler la mani\u00e8re dont le syndic prot\u00e8ge les int\u00e9r\u00eats financiers du syndicat. La demande doit donc rester centr\u00e9e sur les documents comptables, les dates de proc\u00e9dure et l\u2019\u00e9volution de la tr\u00e9sorerie.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un \u00e9tat des impay\u00e9s permet de distinguer les retards r\u00e9cents, les dossiers ayant re\u00e7u une mise en demeure, les proc\u00e9dures engag\u00e9es et les sommes contest\u00e9es. Le document doit \u00eatre dat\u00e9. Il est pr\u00e9f\u00e9rable qu\u2019il indique le montant total d\u00fb, les sommes r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es depuis le dernier relev\u00e9 et les appels de fonds \u00e0 venir qui risquent d\u2019\u00eatre affect\u00e9s par la baisse de tr\u00e9sorerie.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le relev\u00e9 des impay\u00e9s \u00e0 une date pr\u00e9cise, avec l\u2019anciennet\u00e9 des cr\u00e9ances.<\/li><li>Le mod\u00e8le de mise en demeure utilis\u00e9 et le d\u00e9tail des sommes r\u00e9clam\u00e9es.<\/li><li>Les proc\u00e8s-verbaux ayant vot\u00e9 le budget, les travaux ou approuv\u00e9 les comptes.<\/li><li>Le d\u00e9tail des frais de recouvrement ajout\u00e9s apr\u00e8s la mise en demeure.<\/li><li>Les informations sur une \u00e9ventuelle vente du lot et l\u2019opposition form\u00e9e sur le prix.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contr\u00f4le doit aussi porter sur la coh\u00e9rence entre les comptes et les d\u00e9cisions d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Si les comptes d\u2019un exercice n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s, certaines sommes ne peuvent pas \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9es comme r\u00e9sultant d\u2019une approbation qui n\u2019a pas eu lieu. Cette distinction devient importante lorsque le syndic utilise l\u2019article 19-2 pour r\u00e9clamer des arri\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Que faire lorsqu\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est contest\u00e9e ?<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une contestation de d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne suspend pas n\u00e9cessairement l\u2019exigibilit\u00e9 des appels de fonds. L\u2019article 42 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 24 juillet 2026, pr\u00e9voit un d\u00e9lai de contestation de <strong>deux mois<\/strong> \u00e0 compter de la notification du proc\u00e8s-verbal pour les copropri\u00e9taires opposants ou d\u00e9faillants. Une action engag\u00e9e dans ce d\u00e9lai ne vaut pas, par elle-m\u00eame, suspension de la d\u00e9cision.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le copropri\u00e9taire qui estime qu\u2019un appel est erron\u00e9 doit r\u00e9unir le proc\u00e8s-verbal, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, les appels de fonds et les preuves de paiement. Si le d\u00e9lai de recours court d\u00e9j\u00e0, la consultation d\u2019un avocat ne doit pas attendre la prochaine assembl\u00e9e. Le syndic ne peut pas trancher seul un diff\u00e9rend juridique au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019une ou l\u2019autre partie.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La proc\u00e9dure de recouvrement ne sert pas \u00e0 r\u00e9soudre les d\u00e9saccords sur la r\u00e9partition des charges. Elle vise \u00e0 obtenir le paiement des sommes exigibles. Lorsqu\u2019un d\u00e9saccord porte sur la cl\u00e9 de r\u00e9partition, l\u2019interpr\u00e9tation du r\u00e8glement ou la validit\u00e9 d\u2019un vote, le dossier change de nature et demande une analyse juridique individualis\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant la prochaine assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, v\u00e9rifiez que l\u2019\u00e9tat financier adress\u00e9 avec la convocation permet d\u2019identifier les impay\u00e9s et les cons\u00e9quences sur la tr\u00e9sorerie. Si les documents ne permettent pas de comprendre le montant r\u00e9clam\u00e9 ou les d\u00e9marches d\u00e9j\u00e0 entreprises, \u00e9crivez au syndic avant le vote afin d\u2019obtenir les pi\u00e8ces comptables n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le syndic doit-il attendre lu2019accord du conseil syndical pour lancer un recouvrement ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Le syndic repru00e9sente le syndicat des copropriu00e9taires et assure le recouvrement des charges. Le conseil syndical assiste et contru00f4le le syndic, mais il ne conduit pas lui-mu00eame la procu00e9dure contre un copropriu00e9taire du00e9biteur.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"La relance simple suffit-elle u00e0 rendre toutes les provisions immu00e9diatement exigibles ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. 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Une relance simple ne produit pas cet effet.<\/p>\n<h3>Les frais de recouvrement peuvent-ils \u00eatre r\u00e9partis entre tous les copropri\u00e9taires ?<\/h3>\n<p>Les frais n\u00e9cessaires engag\u00e9s \u00e0 compter de la mise en demeure sont, selon l\u2019article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, imputables au seul copropri\u00e9taire d\u00e9faillant. Leur nature et leur montant doivent pouvoir \u00eatre justifi\u00e9s.<\/p>\n<h3>Un copropri\u00e9taire d\u00e9biteur peut-il vendre son lot sans r\u00e9gler les charges impay\u00e9es ?<\/h3>\n<p>Le notaire informe le syndic de la vente. Le syndicat peut former opposition sur le prix de vente dans les conditions de l\u2019article 20 de la loi du 10 juillet 1965 afin d\u2019obtenir le paiement des sommes dues avant le versement du prix au vendeur.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le syndic agit au nom du syndicat des copropri\u00e9taires d\u00e8s qu\u2019un appel de fonds reste impay\u00e9. 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