{"id":87,"date":"2026-10-06T08:23:05","date_gmt":"2026-10-06T08:23:05","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/"},"modified":"2026-10-06T08:23:05","modified_gmt":"2026-10-06T08:23:05","slug":"honoraires-syndic-forfait","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/","title":{"rendered":"Honoraires de syndic : forfait et prestations en plus"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Les <strong>honoraires syndic<\/strong> reposent sur un contrat r\u00e9glement\u00e9 : le <strong>forfait syndic<\/strong> r\u00e9mun\u00e8re la gestion courante, tandis que seules certaines prestations express\u00e9ment pr\u00e9vues par le contrat type peuvent \u00eatre factur\u00e9es en plus. Les travaux, les ventes de lots et le recouvrement d\u2019impay\u00e9s suivent des r\u00e8gles distinctes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le forfait annuel doit couvrir les actes habituels de gestion copropri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>Une ligne de frais syndic hors forfait doit correspondre \u00e0 une prestation autoris\u00e9e et tarif\u00e9e.<\/li><li>Les honoraires de travaux n\u00e9cessitent un vote distinct, lors de la m\u00eame assembl\u00e9e que les travaux.<\/li><li>L\u2019\u00e9tat dat\u00e9 demand\u00e9 lors d\u2019une vente est plafonn\u00e9 \u00e0 <strong>380 \u20ac TTC<\/strong>.<\/li><li>Les frais de recouvrement apr\u00e8s mise en demeure peuvent \u00eatre imput\u00e9s au copropri\u00e9taire d\u00e9biteur.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet article porte sur les syndics professionnels d\u2019immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il traite la lecture du contrat syndic et des comptes de copropri\u00e9t\u00e9. Un diff\u00e9rend d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9, une action en justice ou une facture contest\u00e9e apr\u00e8s notification doit \u00eatre examin\u00e9 avec un avocat ou l\u2019ADIL de Paris, documents \u00e0 l\u2019appui.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/#Que_couvre_reellement_le_forfait_du_syndic_professionnel\" >Que couvre r\u00e9ellement le forfait du syndic professionnel ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/#Quelles_prestations_supplementaires_peuvent_etre_facturees\" >Quelles prestations suppl\u00e9mentaires peuvent \u00eatre factur\u00e9es ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/#Comment_les_honoraires_de_syndic_sur_travaux_doivent-ils_etre_votes\" >Comment les honoraires de syndic sur travaux doivent-ils \u00eatre vot\u00e9s ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/#Ou_reperer_les_frais_syndic_dans_les_comptes_de_copropriete\" >O\u00f9 rep\u00e9rer les frais syndic dans les comptes de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/honoraires-syndic-forfait\/#Comment_comparer_deux_contrats_de_syndic_sans_se_limiter_au_forfait\" >Comment comparer deux contrats de syndic sans se limiter au forfait ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_couvre_reellement_le_forfait_du_syndic_professionnel\"><\/span>Que couvre r\u00e9ellement le forfait du syndic professionnel ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le forfait annuel n\u2019est pas une simple estimation commerciale. Il d\u00e9coule de l\u2019article 18-1 A de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313551\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965<\/a>, dans sa version consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>. Ce texte impose aux syndics professionnels un contrat conforme \u00e0 un mod\u00e8le r\u00e9glementaire, fix\u00e9 par le <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000030399793\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">d\u00e9cret n\u00b0 2015-342 du 26 mars 2015<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e8gle se lit dans un sens simple. La gestion habituelle de l\u2019immeuble rel\u00e8ve du forfait. Une t\u00e2che qui n\u2019appara\u00eet pas parmi les prestations pouvant \u00eatre factur\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment est r\u00e9put\u00e9e comprise dans ce prix annuel. La discussion ne porte donc pas sur le temps que l\u2019op\u00e9ration a demand\u00e9, mais sur sa place dans le contrat vot\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <strong>forfait syndic<\/strong> englobe notamment la tenue de la comptabilit\u00e9, la pr\u00e9paration du budget pr\u00e9visionnel, les appels de fonds, la r\u00e9partition des charges copropri\u00e9t\u00e9, la conservation des archives, les relations ordinaires avec les fournisseurs et la mise \u00e0 disposition des documents pr\u00e9vus dans l\u2019extranet. L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle fait aussi partie de la gestion courante, dans les limites horaires et de dur\u00e9e indiqu\u00e9es par le mandat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les services syndic inclus ne sont pourtant pas identiques d\u2019un contrat \u00e0 l\u2019autre. Le contrat doit pr\u00e9ciser le nombre de visites de l\u2019immeuble, la dur\u00e9e de l\u2019assembl\u00e9e ordinaire comprise dans le forfait, les horaires retenus pour cette r\u00e9union et le nombre de r\u00e9unions avec le conseil syndical. Un contrat qui comprend une visite annuelle ne produit pas le m\u00eame niveau de suivi qu\u2019un contrat qui en pr\u00e9voit quatre. La comparaison doit donc porter sur le contenu exact, pas seulement sur le montant affich\u00e9.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les mentions \u00e0 lire avant le vote du mandat syndic<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le projet soumis \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e doit \u00eatre lu avec ses annexes tarifaires. Une proposition qui indique seulement un prix global rend toute comparaison incompl\u00e8te. La <strong>tarification syndic<\/strong> doit permettre d\u2019identifier ce qui est d\u00e9j\u00e0 couvert et ce qui pourra \u00eatre appel\u00e9 en suppl\u00e9ment pendant la dur\u00e9e du mandat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le mandat ne peut pas d\u00e9passer <strong>trois ans<\/strong>, selon l\u2019article 28 du <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313646\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">d\u00e9cret n\u00b0 67-223 du 17 mars 1967<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>. Cette dur\u00e9e explique pourquoi il faut examiner les tarifs annexes avant le renouvellement. Une clause accept\u00e9e au d\u00e9part reste applicable jusqu\u2019\u00e0 l\u2019expiration du mandat, sauf modification vot\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons un immeuble dont le forfait annuel TTC est fix\u00e9 \u00e0 6 000 \u20ac pour 20 lots principaux. Le calcul est de 6 000 \u20ac \u00f7 20, soit <strong>300 \u20ac TTC par lot principal et par an<\/strong>. Cela repr\u00e9sente 300 \u20ac \u00f7 12, soit <strong>25 \u20ac TTC par mois<\/strong>, avant les d\u00e9penses \u00e9ventuelles hors forfait. Remplacez ces chiffres par le montant TTC du projet de contrat et le nombre de lots principaux figurant dans votre r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce calcul n\u2019\u00e9tablit pas qu\u2019un contrat est cher ou bon march\u00e9. Il montre seulement une base comparable. Le niveau de prix n\u2019a de sens qu\u2019apr\u00e8s lecture de la dur\u00e9e d\u2019assembl\u00e9e incluse, des visites pr\u00e9vues, des r\u00e9unions de conseil syndical comprises et des prestations suppl\u00e9mentaires tarif\u00e9es.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_prestations_supplementaires_peuvent_etre_facturees\"><\/span>Quelles prestations suppl\u00e9mentaires peuvent \u00eatre factur\u00e9es ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les <strong>prestations suppl\u00e9mentaires<\/strong> ne peuvent pas \u00eatre invent\u00e9es par une ligne vague telle que \u00ab frais administratifs \u00bb, \u00ab tenue de dossier \u00bb ou \u00ab frais de gestion exceptionnelle \u00bb. Le contrat type comporte une liste encadr\u00e9e de prestations particuli\u00e8res. Le syndic professionnel ne peut demander une r\u00e9mun\u00e9ration compl\u00e9mentaire que pour les op\u00e9rations pr\u00e9vues par cette nomenclature et par le contrat vot\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat type annex\u00e9 au d\u00e9cret n\u00b0 2015-342 distingue les actes inclus dans la gestion courante des op\u00e9rations particuli\u00e8res. Parmi celles-ci figurent, selon les circonstances, une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale suppl\u00e9mentaire, une r\u00e9union tenue hors des conditions pr\u00e9vues au forfait, certaines d\u00e9marches li\u00e9es \u00e0 un sinistre important, le suivi administratif d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire, l\u2019immatriculation initiale de la copropri\u00e9t\u00e9 et les documents \u00e9tablis \u00e0 l\u2019occasion de la vente d\u2019un lot.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une facture ne devient pas r\u00e9guli\u00e8re parce qu\u2019elle est petite. Une ligne de 60 \u20ac doit pouvoir \u00eatre reli\u00e9e \u00e0 une clause pr\u00e9cise du contrat syndic. Le conseil syndical peut demander la pi\u00e8ce justificative et v\u00e9rifier le tarif applicable avant l\u2019approbation des comptes. Le contr\u00f4le se fait utilement avant l\u2019assembl\u00e9e, lorsque les factures et annexes comptables sont accessibles.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Prestation examin\u00e9e<\/th>\n<th>Facturation possible<\/th>\n<th>Personne ou compte supportant la d\u00e9pense<\/th>\n<th>Point \u00e0 v\u00e9rifier<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale suppl\u00e9mentaire<\/td>\n<td>Oui, si pr\u00e9vue au contrat<\/td>\n<td>Syndicat des copropri\u00e9taires<\/td>\n<td>Dur\u00e9e et horaire inclus dans le forfait<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Visite au-del\u00e0 du nombre contractuel<\/td>\n<td>Oui, si tarif\u00e9e dans l\u2019annexe<\/td>\n<td>Syndicat des copropri\u00e9taires<\/td>\n<td>Nombre de visites d\u00e9j\u00e0 comprises<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c9tat dat\u00e9 lors d\u2019une vente<\/td>\n<td>Oui, dans la limite r\u00e9glementaire<\/td>\n<td>Vendeur du lot<\/td>\n<td>Plafond de 380 \u20ac TTC<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mise en demeure pour impay\u00e9<\/td>\n<td>Oui, apr\u00e8s les conditions l\u00e9gales<\/td>\n<td>Copropri\u00e9taire d\u00e9biteur<\/td>\n<td>Date et preuve de la mise en demeure<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais administratifs non identifi\u00e9s<\/td>\n<td>Non, sans base contractuelle pr\u00e9cise<\/td>\n<td>Ne doivent pas \u00eatre r\u00e9partis sans fondement<\/td>\n<td>R\u00e9f\u00e9rence au contrat type et \u00e0 l\u2019annexe<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les frais li\u00e9s \u00e0 la vente d\u2019un lot<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019\u00e9tat dat\u00e9 est \u00e9tabli lorsque le notaire pr\u00e9pare la vente d\u2019un lot. Il d\u00e9taille notamment les sommes dues par le vendeur, les avances vers\u00e9es et la situation comptable de la copropri\u00e9t\u00e9. Son co\u00fbt est support\u00e9 par le vendeur, non par l\u2019ensemble de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Son montant est plafonn\u00e9 \u00e0 <strong>380 \u20ac TTC<\/strong> par l\u2019article 10-1 b de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000042193475\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>, et par le <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/jorf\/id\/JORFTEXT000042101480\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">d\u00e9cret n\u00b0 2020-153 du 21 f\u00e9vrier 2020<\/a>, consult\u00e9 \u00e0 la m\u00eame date. Une somme sup\u00e9rieure \u00e0 ce plafond appelle une demande \u00e9crite de d\u00e9tail et de rectification.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pr\u00e9-\u00e9tat dat\u00e9 ne se confond pas avec l\u2019\u00e9tat dat\u00e9. Le premier rassemble des informations que le vendeur doit remettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur avant la promesse de vente. Les documents d\u00e9j\u00e0 accessibles dans l\u2019espace copropri\u00e9taire ou dans les proc\u00e8s-verbaux peuvent souvent permettre de les r\u00e9unir sans confondre cette \u00e9tape avec le document officiel facturable au moment de la vente.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La m\u00eame m\u00e9thode vaut pour tout frais syndic : identifier l\u2019acte, retrouver la clause, v\u00e9rifier le tarif TTC, puis contr\u00f4ler la personne \u00e0 laquelle la d\u00e9pense a \u00e9t\u00e9 imput\u00e9e. Cette lecture \u00e9vite de r\u00e9partir sur tous les copropri\u00e9taires un co\u00fbt qui concerne un seul lot.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Le guide complet de la r\u00e9mun\u00e9ration du syndic de copropri\u00e9t\u00e9\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/lfV4p-2P9R0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_les_honoraires_de_syndic_sur_travaux_doivent-ils_etre_votes\"><\/span>Comment les honoraires de syndic sur travaux doivent-ils \u00eatre vot\u00e9s ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les travaux vot\u00e9s hors budget pr\u00e9visionnel, comme un ravalement, une r\u00e9fection de toiture ou une modernisation d\u2019ascenseur, peuvent ouvrir droit \u00e0 des honoraires sp\u00e9cifiques. Ces honoraires ne rel\u00e8vent pas du forfait de gestion courante. Ils doivent toutefois \u00eatre d\u00e9cid\u00e9s dans des conditions pr\u00e9cises, pr\u00e9vues par l\u2019article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, version consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9mun\u00e9ration pour travaux doit \u00eatre vot\u00e9e <strong>en m\u00eame temps<\/strong> que les travaux et selon <strong>la m\u00eame majorit\u00e9<\/strong>. Elle doit en outre faire l\u2019objet d\u2019une r\u00e9solution distincte. Une r\u00e9solution qui approuve un chantier sans pr\u00e9ciser ni soumettre s\u00e9par\u00e9ment les honoraires ne permet pas d\u2019ajouter ensuite une r\u00e9mun\u00e9ration sans nouveau vote.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le taux est g\u00e9n\u00e9ralement exprim\u00e9 en pourcentage du montant hors taxes des travaux. Le contrat type pr\u00e9voit une r\u00e9mun\u00e9ration d\u00e9gressive selon les tranches de montant. Cette d\u00e9gressivit\u00e9 doit \u00eatre lisible. Un pourcentage unique n\u2019est pas automatiquement irr\u00e9gulier, mais le bar\u00e8me applicable doit avoir \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 et vot\u00e9 avec les autres documents.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Un calcul de quote-part sur un ravalement<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons des travaux de ravalement vot\u00e9s pour 80 000 \u20ac HT. L\u2019assembl\u00e9e approuve, dans une r\u00e9solution s\u00e9par\u00e9e, des honoraires de suivi de <strong>2,5 % HT<\/strong>. Le calcul des honoraires est 80 000 \u20ac \u00d7 2,5 %, soit <strong>2 000 \u20ac HT<\/strong>. Avec une TVA de 20 %, le montant atteint 2 000 \u20ac \u00d7 1,20, soit <strong>2 400 \u20ac TTC<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un lot d\u00e9tenant 60 tanti\u00e8mes sur 1 000, la quote-part est 2 400 \u20ac \u00d7 60 \u00f7 1 000. Le r\u00e9sultat est de <strong>144 \u20ac TTC<\/strong>. Ce montant s\u2019ajoute \u00e0 la quote-part de travaux elle-m\u00eame. Remplacez les 80 000 \u20ac, le taux vot\u00e9 et les tanti\u00e8mes par les chiffres qui figurent dans votre r\u00e9solution et votre appel de fonds.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La d\u00e9pense globale li\u00e9e aux travaux ne se limite donc jamais au devis de l\u2019entreprise. Elle comprend les honoraires vot\u00e9s, les assurances \u00e9ventuelles, les diagnostics n\u00e9cessaires et les autres postes express\u00e9ment d\u00e9cid\u00e9s. L\u2019assembl\u00e9e doit disposer de ces \u00e9l\u00e9ments avant son vote, particuli\u00e8rement dans les immeubles parisiens o\u00f9 un ravalement peut mobiliser une somme \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le taux n\u2019est pas fix\u00e9 par la loi. Il est propos\u00e9 dans le contrat puis soumis au vote. Les copropri\u00e9taires peuvent refuser la r\u00e9solution relative aux honoraires, demander une formulation plus pr\u00e9cise ou exiger que le taux et son assiette soient \u00e9crits dans le projet de r\u00e9solution. Une r\u00e9mun\u00e9ration calcul\u00e9e sur le montant TTC plut\u00f4t que HT doit \u00eatre rep\u00e9r\u00e9e avant le vote, car l\u2019assiette modifie directement le co\u00fbt.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les travaux urgents cr\u00e9ent parfois une confusion. L\u2019article 18 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313542\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>, autorise le syndic \u00e0 faire ex\u00e9cuter de sa propre initiative les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la sauvegarde de l\u2019immeuble. Cette urgence ne transforme pas automatiquement la d\u00e9pense en prestation particuli\u00e8re r\u00e9mun\u00e9r\u00e9e. Le contrat et la d\u00e9cision ult\u00e9rieure de l\u2019assembl\u00e9e doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"\ud83d\udd34 D\u00c9COUVRE les SECRETS des Contrats de SYNDIC de Copropri\u00e9t\u00e9 - tu SERAS AFFOL\u00c9 \ud83d\ude31 !!\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/DreNDQwBuGI?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un chantier dont les honoraires sont flous avant le vote devient plus difficile \u00e0 contr\u00f4ler une fois les appels de fonds \u00e9mis.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ou_reperer_les_frais_syndic_dans_les_comptes_de_copropriete\"><\/span>O\u00f9 rep\u00e9rer les frais syndic dans les comptes de copropri\u00e9t\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les honoraires ne se contr\u00f4lent pas uniquement \u00e0 la signature du mandat syndic. Ils se v\u00e9rifient lors de l\u2019approbation annuelle des comptes. Les documents comptables permettent de distinguer le forfait, les d\u00e9penses hors forfait, les travaux et les sommes imput\u00e9es individuellement \u00e0 certains copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9cret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri\u00e9taires organise les annexes comptables. Le <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000810497\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">d\u00e9cret n\u00b0 2005-240 du 14 mars 2005<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>, pr\u00e9voit notamment les annexes utilis\u00e9es pour pr\u00e9senter les op\u00e9rations courantes et les travaux hors budget pr\u00e9visionnel.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le forfait de gestion courante appara\u00eet dans les comptes de l\u2019exercice, avec les autres charges de fonctionnement. Les prestations particuli\u00e8res doivent pouvoir \u00eatre rattach\u00e9es \u00e0 une op\u00e9ration identifiable. Les honoraires de travaux se trouvent dans les comptes consacr\u00e9s aux op\u00e9rations hors budget pr\u00e9visionnel. Les frais de recouvrement, quant \u00e0 eux, doivent \u00eatre port\u00e9s au compte du copropri\u00e9taire concern\u00e9 lorsque les conditions de l\u2019article 10-1 sont r\u00e9unies.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les trois contr\u00f4les \u00e0 effectuer avant l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le premier contr\u00f4le consiste \u00e0 rapprocher le montant du forfait inscrit dans les comptes du montant TTC vot\u00e9 au contrat. Un \u00e9cart peut venir d\u2019une p\u00e9riode de mandat incompl\u00e8te, d\u2019une r\u00e9vision contractuelle pr\u00e9vue ou d\u2019une erreur. Il faut demander l\u2019explication \u00e9crite avant la r\u00e9union, avec la facture ou l\u2019\u00e9criture comptable correspondante.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le deuxi\u00e8me contr\u00f4le porte sur les prestations hors forfait. Chaque ligne doit \u00eatre compar\u00e9e \u00e0 l\u2019annexe tarifaire. Une assembl\u00e9e suppl\u00e9mentaire doit correspondre \u00e0 une assembl\u00e9e r\u00e9ellement tenue. Une visite additionnelle doit pouvoir \u00eatre dat\u00e9e. Une r\u00e9union factur\u00e9e hors horaire doit \u00eatre confront\u00e9e \u00e0 la plage incluse dans le contrat. Une d\u00e9signation vague ne suffit pas \u00e0 \u00e9tablir le fondement de la d\u00e9pense.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le troisi\u00e8me contr\u00f4le concerne les charges imput\u00e9es \u00e0 un seul copropri\u00e9taire. L\u2019article 10-1 de la loi de 1965 permet notamment de faire supporter au d\u00e9biteur les frais n\u00e9cessaires expos\u00e9s \u00e0 compter de la mise en demeure. Une simple relance ordinaire, ant\u00e9rieure \u00e0 cette mise en demeure, ne rel\u00e8ve pas automatiquement de ce m\u00e9canisme. La date de l\u2019acte et le libell\u00e9 comptable doivent donc \u00eatre examin\u00e9s ensemble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le conseil syndical b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un acc\u00e8s aux pi\u00e8ces justificatives des charges dans les conditions pr\u00e9vues par l\u2019article 21 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313603\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>. Les copropri\u00e9taires disposent aussi d\u2019un droit de consultation des pi\u00e8ces justificatives avant l\u2019assembl\u00e9e, selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues par l\u2019article 9-1 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, version en vigueur consult\u00e9e \u00e0 la m\u00eame date.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une demande utile d\u00e9signe pr\u00e9cis\u00e9ment le document recherch\u00e9 : facture de prestation particuli\u00e8re, feuille de pr\u00e9sence d\u2019une assembl\u00e9e suppl\u00e9mentaire, ordre de service de travaux ou copie de la mise en demeure. Demander \u00ab tous les documents \u00bb produit souvent une r\u00e9ponse trop large ou tardive. Demander la pi\u00e8ce qui justifie une ligne comptable permet un contr\u00f4le r\u00e9el.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_comparer_deux_contrats_de_syndic_sans_se_limiter_au_forfait\"><\/span>Comment comparer deux contrats de syndic sans se limiter au forfait ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deux offres affichant un forfait identique peuvent entra\u00eener des co\u00fbts tr\u00e8s diff\u00e9rents sur la dur\u00e9e du mandat. La comparaison doit donc additionner le socle annuel et les d\u00e9penses probables pour l\u2019immeuble : dur\u00e9e des assembl\u00e9es, visites, r\u00e9unions suppl\u00e9mentaires, op\u00e9rations de vente, sinistres importants et travaux d\u00e9j\u00e0 envisag\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat type facilite ce travail car sa structure est impos\u00e9e. Il ne permet pas de comparer des intitul\u00e9s libres, mais des rubriques comparables. Le conseil syndical peut \u00e9tablir une grille et reporter les montants TTC de chaque proposition. Cette m\u00e9thode est plus solide qu\u2019une discussion fond\u00e9e sur le seul prix par lot.<\/p>\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Relevez le forfait annuel TTC et ramenez-le au lot principal.<\/li><li>V\u00e9rifiez la dur\u00e9e, les horaires et les modalit\u00e9s de l\u2019assembl\u00e9e annuelle incluse.<\/li><li>Comparez le nombre de visites et de r\u00e9unions comprises dans les services syndic.<\/li><li>Recopiez les tarifs des assembl\u00e9es, visites et r\u00e9unions facturables en suppl\u00e9ment.<\/li><li>Examinez le bar\u00e8me d\u2019honoraires applicable aux travaux hors budget.<\/li><li>Conservez les annexes tarifaires jointes au projet soumis au vote.<\/li><\/ol>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple de calcul permet de mesurer l\u2019\u00e9cart. Prenons deux contrats pour une copropri\u00e9t\u00e9 de 15 lots principaux. Le premier pr\u00e9voit un forfait de 4 500 \u20ac TTC par an. Le second pr\u00e9voit 4 200 \u20ac TTC par an. \u00c0 premi\u00e8re vue, l\u2019\u00e9cart annuel est de 300 \u20ac en faveur du second contrat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Supposons ensuite qu\u2019une assembl\u00e9e suppl\u00e9mentaire soit n\u00e9cessaire. Si le premier contrat pr\u00e9voit un tarif de 450 \u20ac TTC et le second un tarif de 900 \u20ac TTC, l\u2019avantage initial du second dispara\u00eet : 4 500 \u20ac + 450 \u20ac donne <strong>4 950 \u20ac TTC<\/strong>, tandis que 4 200 \u20ac + 900 \u20ac donne <strong>5 100 \u20ac TTC<\/strong>. Le calcul porte ici sur une hypoth\u00e8se. Il doit \u00eatre remplac\u00e9 par les tarifs r\u00e9ellement inscrits dans les deux projets.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La mise en concurrence et la d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La mise en concurrence ne consiste pas \u00e0 d\u00e9signer un professionnel comme meilleur qu\u2019un autre. Elle consiste \u00e0 comparer des contrats complets, sans nommer ni classer les cabinets. L\u2019article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pr\u00e9voit que le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant la d\u00e9signation d\u2019un syndic, sauf dispense d\u00e9cid\u00e9e par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale dans les conditions pr\u00e9vues par ce texte, version consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La proposition choisie est soumise au vote de l\u2019assembl\u00e9e. La d\u00e9signation du syndic rel\u00e8ve de l\u2019article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires, pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou absents. Si le projet recueille au moins le tiers de ces voix, un second vote peut \u00eatre organis\u00e9 imm\u00e9diatement selon la passerelle pr\u00e9vue par l\u2019article 25-1, dans la version consult\u00e9e le <strong>20 mars 2026<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic b\u00e9n\u00e9vole ob\u00e9it \u00e0 un autre cadre. Le contrat type des syndics professionnels ne lui est pas applicable. L\u2019assembl\u00e9e peut d\u00e9cider du remboursement de frais r\u00e9els justifi\u00e9s et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d\u2019une r\u00e9mun\u00e9ration vot\u00e9e. Comparer cette formule \u00e0 un syndic professionnel exige donc d\u2019int\u00e9grer les co\u00fbts de banque, d\u2019assurance, de courrier recommand\u00e9, d\u2019outils comptables et de temps administratif. Un co\u00fbt affich\u00e9 \u00e0 z\u00e9ro ne constitue pas une comparaison compl\u00e8te.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant le vote de renouvellement, demandez le projet de contrat int\u00e9gral et son annexe de prestations particuli\u00e8res. C\u2019est ce document, et non le seul forfait annonc\u00e9 dans la r\u00e9solution, qui d\u00e9terminera les frais applicables pendant le mandat.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le forfait du syndic comprend-il lu2019assemblu00e9e gu00e9nu00e9rale annuelle ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Oui, lu2019assemblu00e9e gu00e9nu00e9rale annuelle relu00e8ve de la gestion courante lorsquu2019elle se tient dans la duru00e9e et les horaires pru00e9vus par le contrat votu00e9. Une ru00e9union du00e9passant ces limites peut u00eatre facturu00e9e seulement si le contrat type et son annexe tarifaire le pru00e9voient.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le syndic peut-il cru00e9er des frais administratifs en cours de mandat ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. 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