{"id":116,"date":"2026-10-16T13:46:38","date_gmt":"2026-10-16T13:46:38","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/garantie-financiere-syndic\/"},"modified":"2026-10-16T13:46:38","modified_gmt":"2026-10-16T13:46:38","slug":"garantie-financiere-syndic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/garantie-financiere-syndic\/","title":{"rendered":"Garantie financi\u00e8re du syndic : ce qu&rsquo;elle prot\u00e8ge"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>garantie financi\u00e8re<\/strong> du syndic prot\u00e8ge les sommes que le professionnel d\u00e9tient pour le syndicat des copropri\u00e9taires. Elle intervient lorsque ces fonds ne peuvent plus \u00eatre restitu\u00e9s, dans les limites de l\u2019engagement du garant. Elle ne remplace ni le compte bancaire s\u00e9par\u00e9, ni l\u2019assurance de responsabilit\u00e9 civile professionnelle, ni le contr\u00f4le r\u00e9gulier des comptes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Un syndic professionnel qui d\u00e9tient des fonds doit justifier d\u2019une garantie financi\u00e8re li\u00e9e \u00e0 sa carte professionnelle.<\/li><li>La protection vise les appels de fonds, avances, provisions pour travaux et sommes encaiss\u00e9es pour la copropri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>Le garant ne rembourse pas automatiquement toute d\u00e9pense contest\u00e9e ou toute mauvaise d\u00e9cision de gestion.<\/li><li>Le compte s\u00e9par\u00e9 ouvert au nom du syndicat r\u00e9duit le risque de confusion entre les fonds de l\u2019immeuble et ceux du cabinet.<\/li><li>La v\u00e9rification du justificatif de garantie doit accompagner l\u2019examen du contrat et des comptes avant un renouvellement de mandat.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet article concerne les syndicats de copropri\u00e9taires administr\u00e9s par un syndic professionnel \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne traite pas d\u2019une action d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9e contre un professionnel, ni du montant d\u2019une indemnisation individuelle, qui rel\u00e8vent d\u2019un avocat ou de l\u2019assureur concern\u00e9.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/garantie-financiere-syndic\/#Que_couvre_reellement_la_garantie_financiere_du_syndic\" >Que couvre r\u00e9ellement la garantie financi\u00e8re du syndic ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/garantie-financiere-syndic\/#Pourquoi_la_garantie_financiere_est-elle_obligatoire_pour_un_syndic_professionnel\" >Pourquoi la garantie financi\u00e8re est-elle obligatoire pour un syndic professionnel ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/garantie-financiere-syndic\/#Quels_fonds_de_la_copropriete_doivent_etre_surveilles_pendant_le_mandat\" >Quels fonds de la copropri\u00e9t\u00e9 doivent \u00eatre surveill\u00e9s pendant le mandat ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/garantie-financiere-syndic\/#Comment_verifier_la_garantie_financiere_avant_de_renouveler_le_contrat_du_syndic\" >Comment v\u00e9rifier la garantie financi\u00e8re avant de renouveler le contrat du syndic ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/garantie-financiere-syndic\/#Dans_quels_cas_la_garantie_financiere_ne_suffit-elle_pas_a_proteger_la_copropriete\" >Dans quels cas la garantie financi\u00e8re ne suffit-elle pas \u00e0 prot\u00e9ger la copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Que_couvre_reellement_la_garantie_financiere_du_syndic\"><\/span>Que couvre r\u00e9ellement la garantie financi\u00e8re du syndic ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La garantie financi\u00e8re couvre les fonds d\u00e9tenus par un syndic pour le compte du syndicat des copropri\u00e9taires. Il s\u2019agit d\u2019une protection contre l\u2019impossibilit\u00e9, pour le professionnel, de restituer des sommes qui ne lui appartiennent pas. Les appels de provisions sur charges, les avances de tr\u00e9sorerie, les cotisations au fonds de travaux et les sommes appel\u00e9es pour une op\u00e9ration vot\u00e9e peuvent entrer dans ce p\u00e9rim\u00e8tre lorsqu\u2019ils transitent par la gestion du syndic.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette r\u00e8gle d\u00e9coule de <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000305306\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 3 de la loi n\u00b0 70-9 du 2 janvier 1970<\/a>, dans sa version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong> sur L\u00e9gifrance. Cet article soumet l\u2019exercice professionnel de certaines activit\u00e9s immobili\u00e8res, dont le syndic de copropri\u00e9t\u00e9, \u00e0 la d\u00e9tention d\u2019une carte professionnelle et, lorsqu\u2019il y a maniement de fonds, \u00e0 une garantie financi\u00e8re. La garantie est donc rattach\u00e9e au maniement de l\u2019argent d\u2019autrui, et non \u00e0 la seule signature du contrat de syndic.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le m\u00e9canisme se comprend avec un calcul simple. Prenons un syndicat dont le budget pr\u00e9visionnel est de 96\u00a0000\u00a0\u20ac et dont l\u2019assembl\u00e9e a vot\u00e9 180\u00a0000\u00a0\u20ac de travaux de ravalement. Si 72\u00a0000\u00a0\u20ac de provisions de travaux et 24\u00a0000\u00a0\u20ac de charges courantes sont temporairement disponibles sur les comptes de la copropri\u00e9t\u00e9, les fonds d\u00e9tenus atteignent 96\u00a0000\u00a0\u20ac. Le calcul est le suivant\u00a0: 72\u00a0000\u00a0\u20ac + 24\u00a0000\u00a0\u20ac = <strong>96\u00a0000\u00a0\u20ac<\/strong>. Ce montant ne constitue pas le plafond l\u00e9gal de la garantie du syndic, mais il montre pourquoi une op\u00e9ration de travaux modifie l\u2019exposition financi\u00e8re r\u00e9elle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Remplacez ces chiffres par le solde des comptes, les appels de fonds vot\u00e9s et les provisions figurant dans vos annexes comptables. Dans un immeuble parisien o\u00f9 un ravalement, une r\u00e9fection de colonne d\u2019eau ou une modernisation d\u2019ascenseur sont appel\u00e9s sur plusieurs \u00e9ch\u00e9ances, les sommes d\u00e9tenues peuvent augmenter rapidement. La pr\u00e9vention des risques ne consiste donc pas \u00e0 v\u00e9rifier un document une seule fois au d\u00e9but du mandat.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La garantie financi\u00e8re ne rembourse pas toute contestation de charges<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La garantie financi\u00e8re n\u2019est pas une assurance syndic couvrant toutes les erreurs de gestion. Elle ne permet pas, par exemple, d\u2019obtenir le remboursement d\u2019un devis jug\u00e9 trop cher apr\u00e8s un vote r\u00e9gulier de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Elle ne tranche pas davantage une contestation sur la r\u00e9partition des charges entre lots. Ces sujets se lisent d\u2019abord dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, les d\u00e9cisions d\u2019assembl\u00e9e et les annexes comptables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La responsabilit\u00e9 financi\u00e8re du syndic peut \u00eatre engag\u00e9e dans d\u2019autres circonstances, mais elle rel\u00e8ve alors de sa responsabilit\u00e9 civile professionnelle, d\u2019une action en justice ou d\u2019un \u00e9change avec son assureur. La distinction compte. La garantie des fonds r\u00e9pond \u00e0 une d\u00e9faillance dans la restitution de sommes d\u00e9tenues. L\u2019assurance de responsabilit\u00e9 civile r\u00e9pond, selon le contrat et les circonstances, \u00e0 un dommage caus\u00e9 par une faute professionnelle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un compte bancaire s\u00e9par\u00e9 constitue une protection compl\u00e9mentaire. Selon <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313552\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">l\u2019article 18 de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, le syndic ouvre un compte bancaire s\u00e9par\u00e9 au nom du syndicat, sauf exception l\u00e9gale. Les fonds ne sont alors pas cens\u00e9s se m\u00e9langer \u00e0 ceux propres au cabinet. Ce cloisonnement ne dispense pas de garantie financi\u00e8re, mais il rend les mouvements plus identifiables et facilite le contr\u00f4le du conseil syndical.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le document utile \u00e0 demander n\u2019est pas une promesse g\u00e9n\u00e9rale de s\u00e9curit\u00e9 financi\u00e8re. Il s\u2019agit d\u2019une attestation en cours de validit\u00e9 indiquant l\u2019identit\u00e9 du garant, la p\u00e9riode couverte et le fait que le syndic est garanti pour les fonds d\u00e9tenus. La protection devient concr\u00e8te lorsque ces \u00e9l\u00e9ments sont rapproch\u00e9s du contrat, de la carte professionnelle et de la r\u00e9alit\u00e9 des sommes appel\u00e9es.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pourquoi_la_garantie_financiere_est-elle_obligatoire_pour_un_syndic_professionnel\"><\/span>Pourquoi la garantie financi\u00e8re est-elle obligatoire pour un syndic professionnel ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic professionnel administre un patrimoine collectif sans en \u00eatre propri\u00e9taire. Les copropri\u00e9taires versent des provisions qui servent ensuite \u00e0 payer l\u2019eau, le chauffage collectif, l\u2019assurance de l\u2019immeuble, les prestataires, les travaux et les d\u00e9penses d\u00e9cid\u00e9es en assembl\u00e9e. Cette circulation d\u2019argent explique l\u2019exigence de garantie financi\u00e8re. Sans elle, une d\u00e9faillance du d\u00e9tenteur des fonds pourrait laisser le syndicat face \u00e0 des factures exigibles et \u00e0 une tr\u00e9sorerie indisponible.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime de la loi Hoguet ne repose pas sur une appr\u00e9ciation subjective du s\u00e9rieux d\u2019un cabinet. Il impose des conditions d\u2019exercice v\u00e9rifiables. La carte professionnelle portant la mention adapt\u00e9e \u00e0 l\u2019activit\u00e9 de syndic constitue l\u2019un des points de contr\u00f4le. La page consacr\u00e9e \u00e0 <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/carte-professionnelle-syndic\/\">la carte professionnelle du syndic et aux garanties \u00e0 v\u00e9rifier<\/a> permet de distinguer les justificatifs qui concernent l\u2019exercice de l\u2019activit\u00e9 de ceux qui concernent les comptes de votre immeuble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9cret n\u00b0 72-678 du 20 juillet 1972 pr\u00e9cise les modalit\u00e9s de cette garantie. Ses dispositions relatives \u00e0 la justification financi\u00e8re et au r\u00f4le du garant sont accessibles dans <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000305353\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">le d\u00e9cret d\u2019application de la loi du 2 janvier 1970<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>. Le principe est que la garantie doit \u00eatre adapt\u00e9e au montant maximal des fonds d\u00e9tenus. Elle ne peut donc pas \u00eatre regard\u00e9e comme une formalit\u00e9 d\u00e9tach\u00e9e du volume g\u00e9r\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La situation d\u2019un syndic qui ne d\u00e9tient aucun fonds appelle une lecture diff\u00e9rente. Un professionnel peut exercer dans un cadre o\u00f9 les fonds ne transitent pas entre ses mains. Dans ce cas, il doit pouvoir justifier de l\u2019absence de maniement de fonds et organiser sa gestion en cons\u00e9quence. La convocation, le contrat et les documents bancaires doivent alors \u00eatre coh\u00e9rents avec cette organisation. Une simple mention commerciale ne suffit pas \u00e0 caract\u00e9riser une absence de d\u00e9tention de fonds.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic b\u00e9n\u00e9vole ou coop\u00e9ratif ne rel\u00e8ve pas automatiquement du m\u00eame r\u00e9gime professionnel. Il ne faut donc pas plaquer la r\u00e8gle de la carte professionnelle sur toute forme d\u2019administration de copropri\u00e9t\u00e9. Le fonctionnement, les responsabilit\u00e9s et les documents \u00e0 examiner diff\u00e8rent selon la qualit\u00e9 de la personne d\u00e9sign\u00e9e. Le guide sur le <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-benevole-cooperatif\/\">syndic b\u00e9n\u00e9vole ou coop\u00e9ratif<\/a> aide \u00e0 s\u00e9parer ces r\u00e9gimes avant de r\u00e9clamer un justificatif qui ne serait pas applicable.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le garant prot\u00e8ge une cr\u00e9ance, pas l\u2019organisation enti\u00e8re de l\u2019immeuble<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le fonds de garantie ne remplace pas la tr\u00e9sorerie n\u00e9cessaire \u00e0 la vie de l\u2019immeuble. Lorsque la garantie est mise en jeu, il peut rester des d\u00e9marches \u00e0 accomplir, des documents \u00e0 produire et un nouveau syndic \u00e0 d\u00e9signer. Pendant ce temps, les factures courantes n\u2019attendent pas toujours. La protection juridique des fonds et la continuit\u00e9 mat\u00e9rielle de la gestion sont donc deux enjeux distincts.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une copropri\u00e9t\u00e9 ne doit pas interpr\u00e9ter l\u2019existence d\u2019un garant comme une autorisation de rel\u00e2cher le contr\u00f4le des comptes. L\u2019article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, confie au conseil syndical une mission d\u2019assistance et de contr\u00f4le du syndic. Cette mission comprend l\u2019acc\u00e8s aux pi\u00e8ces et documents relatifs \u00e0 la gestion. Le contr\u00f4le porte notamment sur les relev\u00e9s bancaires, les appels de fonds, les paiements et les engagements vot\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La bonne lecture consiste \u00e0 rapprocher trois protections. La premi\u00e8re est la garantie financi\u00e8re, utile lorsqu\u2019un fonds d\u00e9tenu ne peut \u00eatre restitu\u00e9. La deuxi\u00e8me est le compte s\u00e9par\u00e9, qui individualise les sommes du syndicat. La troisi\u00e8me est le contr\u00f4le documentaire, qui peut faire appara\u00eetre une anomalie avant qu\u2019elle ne devienne une perte. Une garantie solide reste un filet de s\u00e9curit\u00e9, non une m\u00e9thode de gestion.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Garantie financi\u00e8re du syndic\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/yTtts2aJOq0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_fonds_de_la_copropriete_doivent_etre_surveilles_pendant_le_mandat\"><\/span>Quels fonds de la copropri\u00e9t\u00e9 doivent \u00eatre surveill\u00e9s pendant le mandat ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les montants qui m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re sont ceux qui s\u2019accumulent entre leur encaissement et leur emploi. Les provisions trimestrielles appel\u00e9es au titre du budget pr\u00e9visionnel sont les plus visibles. S\u2019y ajoutent les appels sp\u00e9ciaux pour travaux, les avances pr\u00e9vues par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, les indemnit\u00e9s d\u2019assurance re\u00e7ues apr\u00e8s un sinistre et les sommes vers\u00e9es par un copropri\u00e9taire d\u00e9biteur apr\u00e8s recouvrement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un syndicat peut aussi recevoir un remboursement important de son assurance multirisque immeuble apr\u00e8s une fuite de colonne, un incendie ou un dommage sur une partie commune. Ce versement n\u2019est pas un revenu du syndic. Il appartient au syndicat et doit \u00eatre tra\u00e7able dans les comptes. La distinction entre les parties privatives et communes conditionne souvent la d\u00e9claration et le circuit de remboursement. La lecture de <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/parties-communes-privatives\/\">la fronti\u00e8re entre parties communes et parties privatives<\/a> permet de v\u00e9rifier quel budget et quelle assurance sont mobilis\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le tableau suivant ne fixe pas de plafond de garantie. Il montre les documents qui permettent de mesurer les fonds expos\u00e9s \u00e0 une date donn\u00e9e.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Somme concern\u00e9e<\/th>\n<th>Document \u00e0 consulter<\/th>\n<th>Ce que le contr\u00f4le permet de v\u00e9rifier<\/th>\n<th>Protection li\u00e9e<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Provisions de charges courantes<\/td>\n<td>Budget pr\u00e9visionnel et relev\u00e9 bancaire<\/td>\n<td>Concordance entre appels encaiss\u00e9s et solde disponible<\/td>\n<td>Compte s\u00e9par\u00e9 et garantie financi\u00e8re<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Appels de fonds pour travaux<\/td>\n<td>Proc\u00e8s-verbal d\u2019assembl\u00e9e et \u00e9ch\u00e9ancier<\/td>\n<td>Montant vot\u00e9, calendrier des appels et paiements effectu\u00e9s<\/td>\n<td>Garantie adapt\u00e9e aux fonds d\u00e9tenus<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Indemnit\u00e9 d\u2019assurance<\/td>\n<td>D\u00e9compte de l\u2019assureur et compte du syndicat<\/td>\n<td>Affectation de l\u2019indemnit\u00e9 \u00e0 la r\u00e9paration concern\u00e9e<\/td>\n<td>Tra\u00e7abilit\u00e9 comptable et assurance immeuble<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Avances et fonds de roulement<\/td>\n<td>Annexes comptables<\/td>\n<td>Montant restant d\u00fb au syndicat par chaque lot<\/td>\n<td>Cr\u00e9ance du syndicat et contr\u00f4le du conseil syndical<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple chiffr\u00e9 aide \u00e0 rep\u00e9rer l\u2019effet d\u2019un chantier. Un immeuble dispose de 35\u00a0000\u00a0\u20ac sur son compte courant pour les d\u00e9penses ordinaires. L\u2019assembl\u00e9e vote ensuite une premi\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance de travaux de 140\u00a0000\u00a0\u20ac, dont 105\u00a0000\u00a0\u20ac sont encaiss\u00e9s avant le paiement de l\u2019entreprise. Les fonds temporairement d\u00e9tenus repr\u00e9sentent 35\u00a0000\u00a0\u20ac + 105\u00a0000\u00a0\u20ac, soit <strong>140\u00a0000\u00a0\u20ac<\/strong>. La somme \u00e0 observer n\u2019est pas seulement le budget annuel. Elle d\u00e9pend aussi du calendrier exact des encaissements et des sorties.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Remplacez 35\u00a0000\u00a0\u20ac par le solde bancaire affich\u00e9 et 105\u00a0000\u00a0\u20ac par les provisions travaux d\u00e9j\u00e0 vers\u00e9es. Ce rapprochement est particuli\u00e8rement utile lorsque l\u2019ordre du jour comporte un ravalement, un remplacement de chaudi\u00e8re ou une intervention sur les ascenseurs. Dans les immeubles anciens de Paris et de l\u2019Ouest parisien, ces d\u00e9cisions peuvent concentrer des appels de fonds \u00e9lev\u00e9s sur une courte p\u00e9riode.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les impay\u00e9s modifient la tr\u00e9sorerie sans supprimer les obligations du syndicat<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les charges impay\u00e9es ne constituent pas directement des fonds d\u00e9tenus par le syndic. Elles r\u00e9duisent pourtant la capacit\u00e9 du syndicat \u00e0 honorer ses d\u00e9penses. Le fournisseur, l\u2019assureur ou l\u2019entreprise attend un r\u00e8glement, m\u00eame lorsqu\u2019une partie des copropri\u00e9taires n\u2019a pas vers\u00e9 sa quote-part. Cette tension de tr\u00e9sorerie ne se r\u00e9sout pas par le fonds de garantie, car l\u2019argent n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 encaiss\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic dispose d\u2019outils de recouvrement encadr\u00e9s. L\u2019article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, pr\u00e9voit notamment l\u2019exigibilit\u00e9 anticip\u00e9e de certaines provisions dans les conditions qu\u2019il fixe. Les d\u00e9marches concr\u00e8tes et les pi\u00e8ces de suivi sont d\u00e9taill\u00e9es dans le dossier sur <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/charges-impayees-copropriete\/\">les charges impay\u00e9es en copropri\u00e9t\u00e9<\/a>. Cette question rel\u00e8ve de la sant\u00e9 de tr\u00e9sorerie, tandis que la garantie financi\u00e8re prot\u00e8ge des fonds d\u00e9j\u00e0 confi\u00e9s au professionnel.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La v\u00e9rification utile se fait \u00e0 une date pr\u00e9cise, sur un \u00e9tat pr\u00e9cis. Un relev\u00e9 de compte dat\u00e9, une balance g\u00e9n\u00e9rale et le d\u00e9tail des travaux appel\u00e9s apportent davantage qu\u2019une formule vague sur la s\u00e9curit\u00e9 financi\u00e8re. C\u2019est aussi la m\u00e9thode la plus fiable pour voir si l\u2019augmentation d\u2019un appel de fonds correspond \u00e0 une d\u00e9cision vot\u00e9e.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Rachid  Laaraj : &quot;Ce que les copropri\u00e9taires reprochent \u00e0 leur syndic ? Leur manque de r\u00e9activit\u00e9&quot;\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/rileaStVa7c?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_verifier_la_garantie_financiere_avant_de_renouveler_le_contrat_du_syndic\"><\/span>Comment v\u00e9rifier la garantie financi\u00e8re avant de renouveler le contrat du syndic ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La v\u00e9rification doit intervenir avant l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui d\u00e9signe ou renouvelle le syndic. Une fois la d\u00e9cision notifi\u00e9e, le d\u00e9lai de contestation pr\u00e9vu par l\u2019article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est de <strong>deux mois<\/strong> pour les copropri\u00e9taires opposants ou d\u00e9faillants, selon les conditions du texte, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>. Si une irr\u00e9gularit\u00e9 est d\u00e9j\u00e0 identifi\u00e9e apr\u00e8s notification, l\u2019enjeu n\u2019est plus une simple lecture de documents\u00a0: un avocat doit appr\u00e9cier la situation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat type de syndic offre un point de d\u00e9part. Il est fix\u00e9 par <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000030366639\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">le d\u00e9cret n\u00b0 2015-342 du 26 mars 2015<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>. Le contrat doit permettre d\u2019identifier le professionnel et ses conditions de r\u00e9mun\u00e9ration. Il ne remplace pas l\u2019attestation de garantie, mais il aide \u00e0 v\u00e9rifier que la personne d\u00e9sign\u00e9e correspond bien \u00e0 celle qui pr\u00e9sente ses justificatifs r\u00e9glementaires.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le conseil syndical peut demander les pi\u00e8ces avant la s\u00e9ance et consigner les r\u00e9ponses re\u00e7ues. La demande doit rester pr\u00e9cise. Il ne suffit pas d\u2019\u00e9crire que la copropri\u00e9t\u00e9 souhaite \u00eatre rassur\u00e9e. Il faut demander l\u2019attestation de garantie en cours, la copie de la carte professionnelle, l\u2019attestation d\u2019assurance de responsabilit\u00e9 civile professionnelle et l\u2019identification du compte s\u00e9par\u00e9 du syndicat. Le d\u00e9tail de ces documents peut \u00eatre consult\u00e9 dans <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contrat-syndic-type\/\">la grille de lecture du contrat type de syndic<\/a>.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>V\u00e9rifiez que l\u2019attestation couvre la p\u00e9riode du mandat soumis au vote.<\/li><li>Contr\u00f4lez que le nom du professionnel correspond au cocontractant d\u00e9sign\u00e9.<\/li><li>Relevez l\u2019identit\u00e9 du garant et les modalit\u00e9s de contact figurant sur l\u2019attestation.<\/li><li>Comparez les fonds appel\u00e9s pour travaux avec les soldes affich\u00e9s dans les comptes.<\/li><li>Demandez la preuve de l\u2019existence du compte bancaire s\u00e9par\u00e9 au nom du syndicat.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une v\u00e9rification documentaire devient plus utile lorsqu\u2019elle est li\u00e9e \u00e0 une r\u00e9solution d\u00e9termin\u00e9e. Si le mandat est renouvel\u00e9 alors qu\u2019un programme de travaux de 300\u00a0000\u00a0\u20ac est programm\u00e9, le conseil syndical doit examiner le niveau de fonds susceptible d\u2019\u00eatre d\u00e9tenu pendant les appels et non se contenter des charges ordinaires de l\u2019exercice pr\u00e9c\u00e9dent. Le garant doit couvrir une exposition coh\u00e9rente avec les sommes effectivement mani\u00e9es.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le renouvellement du mandat ne dispense pas d\u2019un contr\u00f4le en cours d\u2019exercice<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les attestations ont une dur\u00e9e de validit\u00e9. Une pi\u00e8ce produite lors d\u2019une assembl\u00e9e ne prouve pas automatiquement la situation plusieurs mois plus tard, surtout si les flux changent avec les travaux. L\u2019acc\u00e8s aux documents comptables via l\u2019extranet, lorsqu\u2019il est pr\u00e9vu, facilite cette surveillance. La page sur <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/extranet-copropriete-documents\/\">les documents \u00e0 rechercher dans l\u2019extranet de copropri\u00e9t\u00e9<\/a> permet de cibler les relev\u00e9s, annexes et proc\u00e8s-verbaux utiles.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il faut \u00e9galement distinguer le contr\u00f4le de la garantie et la comparaison des honoraires. Des honoraires inclus au forfait ou factur\u00e9s hors forfait ne disent rien, \u00e0 eux seuls, de la validit\u00e9 de la garantie financi\u00e8re. Inversement, un justificatif r\u00e9glementaire en ordre ne r\u00e9pond pas \u00e0 la question du co\u00fbt des prestations exceptionnelles. Chaque document r\u00e9pond \u00e0 un risque pr\u00e9cis\u00a0: conformit\u00e9 d\u2019exercice, s\u00e9curit\u00e9 des fonds, co\u00fbt de gestion ou ex\u00e9cution des d\u00e9cisions.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un refus de transmettre un document qui doit \u00eatre accessible ou une incoh\u00e9rence entre l\u2019identit\u00e9 du professionnel et ses attestations m\u00e9rite une demande \u00e9crite, dat\u00e9e et conserv\u00e9e. La pr\u00e9vention des risques repose sur des preuves documentaires, pas sur une impression donn\u00e9e lors de l\u2019assembl\u00e9e. Le document qui manque avant le vote doit \u00eatre demand\u00e9 avant la s\u00e9ance.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Dans_quels_cas_la_garantie_financiere_ne_suffit-elle_pas_a_proteger_la_copropriete\"><\/span>Dans quels cas la garantie financi\u00e8re ne suffit-elle pas \u00e0 prot\u00e9ger la copropri\u00e9t\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La garantie financi\u00e8re prot\u00e8ge une cr\u00e9ance li\u00e9e aux fonds d\u00e9tenus, dans la limite du dispositif applicable. Elle ne garantit pas que tous les travaux seront bien ex\u00e9cut\u00e9s, que chaque entreprise sera solvable ou que les d\u00e9cisions de l\u2019assembl\u00e9e seront pertinentes. Une copropri\u00e9t\u00e9 doit donc \u00e9viter de confondre la s\u00e9curit\u00e9 des sommes confi\u00e9es au syndic avec une couverture g\u00e9n\u00e9rale de tous les risques de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un d\u00e9g\u00e2t des eaux illustre cette limite. Si une colonne commune fuit, l\u2019assurance multirisque de la copropri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre mobilis\u00e9e selon l\u2019origine du dommage, les contrats souscrits et les r\u00e8gles applicables au sinistre. La garantie financi\u00e8re du syndic n\u2019a pas vocation \u00e0 indemniser les d\u00e9g\u00e2ts caus\u00e9s par l\u2019eau. Le syndic intervient pour d\u00e9clarer et suivre le dossier au nom du syndicat lorsque la partie commune est concern\u00e9e, tandis que l\u2019assureur examine les garanties. Le fonctionnement de <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/assurance-multirisque-copro\/\">l\u2019assurance multirisque de copropri\u00e9t\u00e9<\/a> rel\u00e8ve donc d\u2019un autre m\u00e9canisme.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La m\u00eame s\u00e9paration existe pour un propri\u00e9taire bailleur. L\u2019assurance propri\u00e9taire non occupant peut couvrir certains risques li\u00e9s \u00e0 un lot lou\u00e9, sous r\u00e9serve de son contrat. Elle ne se substitue pas \u00e0 la garantie impos\u00e9e au syndic professionnel pour les fonds du syndicat. Les deux protections peuvent coexister sans viser la m\u00eame dette ni le m\u00eame assur\u00e9. Le dossier sur <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/assurance-proprietaire-non-occupant\/\">l\u2019assurance du propri\u00e9taire non occupant<\/a> permet de v\u00e9rifier cette fronti\u00e8re.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Une d\u00e9cision irr\u00e9guli\u00e8re ou un pr\u00e9judice exige une analyse distincte<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une r\u00e9solution vot\u00e9e avec une mauvaise majorit\u00e9, une d\u00e9pense non autoris\u00e9e par l\u2019assembl\u00e9e ou une absence de mise en concurrence lorsqu\u2019elle \u00e9tait requise ne d\u00e9clenchent pas m\u00e9caniquement le fonds de garantie. Les r\u00e8gles de majorit\u00e9 se lisent dans les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>. La contestation d\u00e9pend ensuite du proc\u00e8s-verbal, de la qualit\u00e9 du copropri\u00e9taire, de la notification et du d\u00e9lai l\u00e9gal.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La responsabilit\u00e9 financi\u00e8re du syndic peut \u00eatre discut\u00e9e si une faute est all\u00e9gu\u00e9e, mais la preuve, le dommage et le lien entre les deux doivent \u00eatre \u00e9tablis. Une assurance de responsabilit\u00e9 civile professionnelle peut alors \u00eatre concern\u00e9e. Il ne faut pas pr\u00e9senter la garantie financi\u00e8re comme un raccourci vers le remboursement de toute perte all\u00e9gu\u00e9e. Cette confusion risque de retarder les d\u00e9marches adapt\u00e9es.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 peut aussi contenir des cl\u00e9s de r\u00e9partition particuli\u00e8res, notamment pour un ascenseur, un b\u00e2timent ou une cour. Il n\u2019est pas possible de d\u00e9cider \u00e0 partir d\u2019un relev\u00e9 bancaire seul qu\u2019une somme est due par tous les lots de mani\u00e8re identique. L\u2019\u00e9tat descriptif de division et les clauses de charges tranchent ce point. En cas de diff\u00e9rend d\u00e9j\u00e0 form\u00e9, l\u2019ADIL de Paris peut \u00e9clairer la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale et un avocat examine le dossier individuel.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant le prochain vote sur un contrat ou sur un chantier, r\u00e9unissez l\u2019attestation de garantie en cours, l\u2019attestation d\u2019assurance de responsabilit\u00e9 civile professionnelle, les relev\u00e9s du compte s\u00e9par\u00e9 et les annexes comptables. Si les fonds appel\u00e9s pour travaux augmentent, demandez ces pi\u00e8ces avant l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale afin que le vote repose sur des documents v\u00e9rifiables.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"La garantie financiu00e8re du syndic est-elle une assurance pour tous les copropriu00e9taires ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Elle protu00e8ge principalement les fonds du00e9tenus par le syndic pour le compte du syndicat des copropriu00e9taires lorsquu2019ils ne peuvent pas u00eatre restituu00e9s. 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Ces deux protections ont des fonctions diffu00e9rentes et complu00e9mentaires.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"La garantie financiu00e8re rembourse-t-elle des charges impayu00e9es par un copropriu00e9taire ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Une charge impayu00e9e correspond u00e0 une somme que le syndicat nu2019a pas reu00e7ue. La garantie financiu00e8re vise les fonds du00e9ju00e0 du00e9tenus par le syndic. Le recouvrement des impayu00e9s suit les ru00e8gles pru00e9vues par la loi du 10 juillet 1965.\"}}]}\n<\/script>\n<h3>La garantie financi\u00e8re du syndic est-elle une assurance pour tous les copropri\u00e9taires ?<\/h3>\n<p>Non. Elle prot\u00e8ge principalement les fonds d\u00e9tenus par le syndic pour le compte du syndicat des copropri\u00e9taires lorsqu\u2019ils ne peuvent pas \u00eatre restitu\u00e9s. Elle ne couvre pas automatiquement un dommage dans un appartement, un litige sur des charges ou un travail mal ex\u00e9cut\u00e9.<\/p>\n<h3>Comment savoir si le syndic poss\u00e8de une garantie financi\u00e8re valide ?<\/h3>\n<p>Demandez une attestation en cours de validit\u00e9 indiquant l\u2019identit\u00e9 du garant et v\u00e9rifiez sa coh\u00e9rence avec la carte professionnelle et le contrat soumis au vote. Le conseil syndical peut aussi rapprocher ce document des fonds r\u00e9ellement appel\u00e9s et d\u00e9tenus.<\/p>\n<h3>Le compte bancaire s\u00e9par\u00e9 remplace-t-il la garantie financi\u00e8re ?<\/h3>\n<p>Non. Le compte s\u00e9par\u00e9 individualise les fonds du syndicat au nom de la copropri\u00e9t\u00e9. La garantie financi\u00e8re r\u00e9pond \u00e0 l\u2019impossibilit\u00e9 de restitution des fonds d\u00e9tenus. Ces deux protections ont des fonctions diff\u00e9rentes et compl\u00e9mentaires.<\/p>\n<h3>La garantie financi\u00e8re rembourse-t-elle des charges impay\u00e9es par un copropri\u00e9taire ?<\/h3>\n<p>Non. Une charge impay\u00e9e correspond \u00e0 une somme que le syndicat n\u2019a pas re\u00e7ue. La garantie financi\u00e8re vise les fonds d\u00e9j\u00e0 d\u00e9tenus par le syndic. Le recouvrement des impay\u00e9s suit les r\u00e8gles pr\u00e9vues par la loi du 10 juillet 1965.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La garantie financi\u00e8re du syndic prot\u00e8ge les sommes que le professionnel d\u00e9tient pour le syndicat des copropri\u00e9taires. Elle intervient lorsque ces fonds ne peuvent plus \u00eatre restitu\u00e9s, dans les limites de l\u2019engagement du garant. Elle ne remplace ni le compte bancaire s\u00e9par\u00e9, ni l\u2019assurance de responsabilit\u00e9 civile professionnelle, ni le contr\u00f4le r\u00e9gulier des comptes. 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