{"id":114,"date":"2026-10-14T14:03:38","date_gmt":"2026-10-14T14:03:38","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/administrateur-provisoire-copropriete\/"},"modified":"2026-10-14T14:03:38","modified_gmt":"2026-10-14T14:03:38","slug":"administrateur-provisoire-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/administrateur-provisoire-copropriete\/","title":{"rendered":"Administrateur provisoire : la copropri\u00e9t\u00e9 en difficult\u00e9"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong>administrateur provisoire<\/strong> peut \u00eatre d\u00e9sign\u00e9 par le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire lorsque l\u2019\u00e9quilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que la conservation de l\u2019immeuble n\u2019est plus assur\u00e9e. Sa mission remplace temporairement celle du syndic et peut aller jusqu\u2019\u00e0 exercer certains pouvoirs normalement r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>L\u2019article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965<\/strong> encadre l\u2019administration provisoire des copropri\u00e9t\u00e9s en crise.<\/li><li>Les <strong>impay\u00e9s importants<\/strong> peuvent d\u00e9clencher une alerte, mais ils ne suffisent pas automatiquement \u00e0 placer l\u2019immeuble sous administration provisoire.<\/li><li>L\u2019administrateur d\u00e9sign\u00e9 par le juge peut reprendre les comptes, les contrats, les appels de fonds et la pr\u00e9paration des d\u00e9cisions collectives.<\/li><li>Sa r\u00e9mun\u00e9ration est fix\u00e9e dans l\u2019ordonnance judiciaire et devient une charge du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/li><li>Le retour \u00e0 une gestion ordinaire suppose des comptes fiables, un syndic d\u00e9sign\u00e9 et une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 nouveau op\u00e9rationnelle.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet article traite de l\u2019administration provisoire d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne tranche pas un litige individuel entre copropri\u00e9taire et syndic, ni le montant pr\u00e9cis d\u2019honoraires fix\u00e9 par une ordonnance d\u00e9j\u00e0 rendue.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/administrateur-provisoire-copropriete\/#Dans_quels_cas_le_juge_designe-t-il_un_administrateur_provisoire_de_copropriete\" >Dans quels cas le juge d\u00e9signe-t-il un administrateur provisoire de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/administrateur-provisoire-copropriete\/#Quels_pouvoirs_recoit_ladministrateur_provisoire_nomme_par_le_tribunal\" >Quels pouvoirs re\u00e7oit l\u2019administrateur provisoire nomm\u00e9 par le tribunal ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/administrateur-provisoire-copropriete\/#Comment_demander_une_administration_provisoire_pour_une_copropriete_en_difficulte\" >Comment demander une administration provisoire pour une copropri\u00e9t\u00e9 en difficult\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/administrateur-provisoire-copropriete\/#Quelle_difference_entre_mandataire_ad_hoc_syndic_provisoire_et_administrateur_provisoire\" >Quelle diff\u00e9rence entre mandataire ad hoc, syndic provisoire et administrateur provisoire ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/administrateur-provisoire-copropriete\/#Combien_coute_un_administrateur_provisoire_et_comment_la_copropriete_retrouve-t-elle_une_gestion_normale\" >Combien co\u00fbte un administrateur provisoire et comment la copropri\u00e9t\u00e9 retrouve-t-elle une gestion normale ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Dans_quels_cas_le_juge_designe-t-il_un_administrateur_provisoire_de_copropriete\"><\/span>Dans quels cas le juge d\u00e9signe-t-il un administrateur provisoire de copropri\u00e9t\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019administration provisoire n\u2019est pas une proc\u00e9dure destin\u00e9e \u00e0 r\u00e9soudre un d\u00e9saccord ordinaire sur un budget, un ravalement ou le renouvellement d\u2019un contrat. Elle intervient lorsque la <strong>gestion<\/strong> collective ne permet plus de faire fonctionner l\u2019immeuble dans des conditions normales. Le fondement se trouve \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313464\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le texte vise deux situations principales. La premi\u00e8re appara\u00eet lorsque l\u2019\u00e9quilibre financier du syndicat des copropri\u00e9taires est gravement compromis. Les charges ne couvrent plus les d\u00e9penses, les fournisseurs restent impay\u00e9s, les appels de fonds ne suffisent plus ou les dettes s\u2019accumulent. La seconde concerne la conservation de l\u2019immeuble. Elle peut se pr\u00e9senter lorsqu\u2019une toiture, une colonne d\u2019eau, un ascenseur ou une installation collective ne peut plus \u00eatre entretenu faute de d\u00e9cisions, de fonds ou d\u2019interlocuteur capable d\u2019agir.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un immeuble sans syndic ne rel\u00e8ve pas toujours imm\u00e9diatement de l\u2019administration provisoire. Un <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/\">syndic provisoire d\u00e9sign\u00e9 par le juge<\/a> peut parfois suffire lorsque la difficult\u00e9 consiste uniquement \u00e0 convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale afin d\u2019\u00e9lire un syndic. L\u2019administrateur provisoire r\u00e9pond \u00e0 une crise plus large. Il est nomm\u00e9 lorsque la d\u00e9sorganisation atteint les comptes, les contrats, les archives ou la capacit\u00e9 m\u00eame de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 d\u00e9cider.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les impay\u00e9s sont un signal juridique, pas une r\u00e8gle automatique<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le seuil d\u2019impay\u00e9s souvent cit\u00e9 rel\u00e8ve d\u2019abord de la proc\u00e9dure d\u2019alerte. L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313466\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, pr\u00e9voit que le syndic doit saisir le juge afin qu\u2019un mandataire ad hoc soit d\u00e9sign\u00e9 lorsque les impay\u00e9s atteignent <strong>25 % des sommes exigibles<\/strong> \u00e0 la cl\u00f4ture des comptes. Le seuil est abaiss\u00e9 \u00e0 <strong>15 %<\/strong> dans les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 200 lots.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce m\u00e9canisme m\u00e9rite une lecture pr\u00e9cise. Le mandataire ad hoc ne remplace pas automatiquement le syndic. Il \u00e9tablit un rapport sur la situation financi\u00e8re, les causes des impay\u00e9s et les solutions possibles. L\u2019administration provisoire peut intervenir ensuite si le diagnostic r\u00e9v\u00e8le une difficult\u00e9 plus profonde ou si les mesures propos\u00e9es restent sans effet.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons un budget annuel de 120 000 \u20ac. Si les sommes exigibles au titre des charges atteignent 120 000 \u20ac et que les impay\u00e9s totalisent 30 000 \u20ac, le calcul est le suivant : 30 000 \u00f7 120 000 \u00d7 100 = <strong>25 %<\/strong>. Le seuil l\u00e9gal de l\u2019article 29-1 A est alors atteint pour une copropri\u00e9t\u00e9 de 200 lots ou moins. Remplacez ces deux chiffres par ceux du dernier arr\u00eat\u00e9 des comptes et de l\u2019\u00e9tat des impay\u00e9s joint \u00e0 votre convocation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le juge ne se limite pas \u00e0 ce pourcentage. Il regarde aussi les contrats interrompus, les proc\u00e9dures de recouvrement d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9es, l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent, l\u2019absence \u00e9ventuelle de comptabilit\u00e9, le d\u00e9faut d\u2019assurance ou l\u2019impossibilit\u00e9 de convoquer valablement une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Une copropri\u00e9t\u00e9 peut donc \u00eatre en difficult\u00e9 grave avec un taux d\u2019impay\u00e9s inf\u00e9rieur au seuil, si l\u2019immeuble ne peut plus \u00eatre conserv\u00e9 normalement.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_pouvoirs_recoit_ladministrateur_provisoire_nomme_par_le_tribunal\"><\/span>Quels pouvoirs re\u00e7oit l\u2019administrateur provisoire nomm\u00e9 par le tribunal ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ordonnance du pr\u00e9sident du tribunal judiciaire fixe la mission exacte de l\u2019administrateur provisoire. Cette pr\u00e9cision compte davantage que l\u2019intitul\u00e9 de la proc\u00e9dure. Certains mandats portent surtout sur les comptes et les impay\u00e9s. D\u2019autres confient une reprise compl\u00e8te de la copropri\u00e9t\u00e9, avec les attributions du syndic et, lorsque la situation l\u2019exige, une partie des pouvoirs de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313464\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, indique que le juge peut confier \u00e0 l\u2019administrateur tous les pouvoirs n\u00e9cessaires au r\u00e9tablissement du fonctionnement normal de la copropri\u00e9t\u00e9. L\u2019administrateur devient alors l\u2019interlocuteur pour les appels de fonds, les contrats d\u2019assurance, les factures, les archives, les proc\u00e9dures contre les d\u00e9biteurs et les mesures urgentes de conservation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic qui exer\u00e7ait avant la d\u00e9signation ne peut pas \u00eatre nomm\u00e9 administrateur provisoire de la m\u00eame copropri\u00e9t\u00e9. Cette r\u00e8gle \u00e9vite que la mission de redressement soit confi\u00e9e \u00e0 l\u2019acteur dont la gestion peut \u00eatre discut\u00e9e dans le dossier. Elle ne signifie pas que tout dysfonctionnement vient du syndic. Une crise peut provenir d\u2019impay\u00e9s massifs, d\u2019un conflit durable entre copropri\u00e9taires, d\u2019une succession de votes bloqu\u00e9s ou d\u2019un immeuble n\u00e9cessitant une r\u00e9habilitation trop longtemps diff\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les d\u00e9cisions collectives peuvent \u00eatre r\u00e9organis\u00e9es<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le juge peut autoriser l\u2019administrateur \u00e0 prendre des d\u00e9cisions qui rel\u00e8veraient habituellement de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Cette possibilit\u00e9 ne transforme pas l\u2019administrateur en propri\u00e9taire de l\u2019immeuble. Elle lui donne les moyens de d\u00e9bloquer une situation dans laquelle aucun vote r\u00e9gulier ne peut \u00eatre obtenu, alors que la s\u00e9curit\u00e9 ou la conservation du b\u00e2timent impose d\u2019agir.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Situation constat\u00e9e<\/th>\n<th>Intervention possible<\/th>\n<th>Effet pour la copropri\u00e9t\u00e9<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Comptes incomplets ou incoh\u00e9rents<\/td>\n<td>Reconstitution comptable et v\u00e9rification des cr\u00e9ances<\/td>\n<td>Les appels de fonds peuvent reposer sur une base contr\u00f4lable<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Contrats collectifs non suivis<\/td>\n<td>Examen des contrats et continuit\u00e9 des prestations n\u00e9cessaires<\/td>\n<td>L\u2019assurance, l\u2019entretien ou les services urgents peuvent \u00eatre s\u00e9curis\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale durablement bloqu\u00e9e<\/td>\n<td>Exercice des pouvoirs confi\u00e9s par l\u2019ordonnance<\/td>\n<td>Les d\u00e9cisions indispensables peuvent \u00eatre prises dans le cadre judiciaire<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9gradation de l\u2019immeuble<\/td>\n<td>Mesures de conservation et pr\u00e9paration de travaux<\/td>\n<td>La r\u00e9habilitation peut \u00eatre organis\u00e9e avec un calendrier r\u00e9aliste<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 reste applicable. L\u2019administrateur ne peut pas ignorer les cl\u00e9s de charges, les droits attach\u00e9s aux lots ou la destination de l\u2019immeuble. Il doit toutefois identifier les clauses devenues difficiles \u00e0 appliquer, notamment lorsqu\u2019elles emp\u00eachent la r\u00e9partition de d\u00e9penses urgentes ou qu\u2019elles ne correspondent plus \u00e0 la structure r\u00e9elle de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un immeuble parisien ancien, la reprise des documents peut devenir un enjeu concret. Les colonnes d\u2019eau, les planchers bois, la toiture, les caves ou un ascenseur n\u00e9cessitent parfois des d\u00e9cisions rapides. Sans proc\u00e8s-verbaux, sans contrats accessibles et sans historique des sinistres, le co\u00fbt de remise en ordre augmente. Le mandat judiciaire sert pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 reconstruire cette base documentaire avant de r\u00e9tablir une gouvernance ordinaire.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Syndics de copropri\u00e9t\u00e9 : la crise de confiance | #Investigation\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/jTHz8K6siLQ?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La port\u00e9e des pouvoirs se lit donc d\u2019abord dans l\u2019ordonnance de d\u00e9signation. Un copropri\u00e9taire doit demander ce document, v\u00e9rifier sa date, identifier la dur\u00e9e de la mission et relever les actes que l\u2019administrateur peut accomplir sans nouvelle d\u00e9cision collective.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_demander_une_administration_provisoire_pour_une_copropriete_en_difficulte\"><\/span>Comment demander une administration provisoire pour une copropri\u00e9t\u00e9 en difficult\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La demande ne se pr\u00e9pare pas avec une simple lettre affirmant que la copropri\u00e9t\u00e9 est mal g\u00e9r\u00e9e. Le tribunal judiciaire attend des \u00e9l\u00e9ments qui d\u00e9montrent le blocage. Les documents les plus utiles sont les derniers proc\u00e8s-verbaux, les appels de fonds, les relev\u00e9s d\u2019impay\u00e9s, le budget pr\u00e9visionnel, les comptes approuv\u00e9s ou non approuv\u00e9s, les mises en demeure, les contrats interrompus et les \u00e9l\u00e9ments prouvant un risque pour l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La saisine pr\u00e9vue par l\u2019article 29-1 peut notamment venir du syndic, du mandataire ad hoc, de copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au moins <strong>15 % des voix du syndicat<\/strong>, du procureur de la R\u00e9publique, du maire, du pr\u00e9sident de l\u2019\u00e9tablissement public de coop\u00e9ration intercommunale comp\u00e9tent en mati\u00e8re d\u2019habitat ou du pr\u00e9fet. Cette liste se v\u00e9rifie dans le texte applicable \u00e0 la date de la requ\u00eate, car le droit des copropri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9 a \u00e9t\u00e9 plusieurs fois modifi\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le seuil de 15 % concerne les voix du syndicat, et non 15 % des personnes pr\u00e9sentes \u00e0 une r\u00e9union. Dans une copropri\u00e9t\u00e9 de 10 000 tanti\u00e8mes, les demandeurs doivent r\u00e9unir 1 500 tanti\u00e8mes. Le calcul est direct : 10 000 \u00d7 15 \u00f7 100 = <strong>1 500 tanti\u00e8mes<\/strong>. Remplacez 10 000 par le total figurant dans votre r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, puis appliquez le m\u00eame calcul aux tanti\u00e8mes des lots concern\u00e9s.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le dossier doit montrer les cons\u00e9quences du blocage<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un conflit entre deux copropri\u00e9taires ne justifie pas \u00e0 lui seul l\u2019\u00e9viction du syndic et la d\u00e9signation d\u2019un administrateur provisoire. La d\u00e9monstration doit porter sur les effets collectifs. Des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales annul\u00e9es ou impossibles \u00e0 tenir, des comptes non pr\u00e9sent\u00e9s, une assurance arriv\u00e9e \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance, des factures de chauffage non r\u00e9gl\u00e9es ou des travaux urgents sans d\u00e9cision sont des \u00e9l\u00e9ments plus parlants qu\u2019une appr\u00e9ciation g\u00e9n\u00e9rale sur la qualit\u00e9 de gestion.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les copropri\u00e9taires doivent distinguer les documents \u00e0 obtenir du syndic de ceux qui doivent \u00eatre \u00e9tablis par eux-m\u00eames. L\u2019\u00e9tat des impay\u00e9s, la balance comptable, les contrats en cours, le carnet d\u2019entretien et les proc\u00e8s-verbaux rel\u00e8vent de la documentation de la copropri\u00e9t\u00e9. Les photographies d\u2019une d\u00e9gradation, les constats d\u2019humidit\u00e9 ou les courriers de relance compl\u00e8tent le dossier lorsqu\u2019ils sont dat\u00e9s et reli\u00e9s \u00e0 une difficult\u00e9 de conservation de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale vient d\u2019\u00eatre notifi\u00e9e et que sa contestation est envisag\u00e9e, le d\u00e9lai de l\u2019<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313587\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">article 42 de la loi du 10 juillet 1965<\/a>, version en vigueur consult\u00e9e le <strong>24 mars 2026<\/strong>, est de <strong>deux mois<\/strong> \u00e0 compter de la notification pour les copropri\u00e9taires opposants ou d\u00e9faillants. L\u2019administration provisoire ne suspend pas automatiquement ce d\u00e9lai. Lorsqu\u2019une action judiciaire individuelle est d\u00e9j\u00e0 n\u00e9cessaire, un avocat est l\u2019interlocuteur comp\u00e9tent.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier ne doit pas confondre la demande d\u2019un administrateur provisoire et la d\u00e9signation d\u2019un syndic provisoire. Cette distinction est d\u00e9taill\u00e9e dans cette page consacr\u00e9e au <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/\">r\u00f4le du syndic provisoire nomm\u00e9 par le juge<\/a>. Le premier redresse une copropri\u00e9t\u00e9 durablement d\u00e9sorganis\u00e9e. Le second peut avoir une mission plus limit\u00e9e, souvent centr\u00e9e sur la convocation d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et la remise en route institutionnelle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant toute requ\u00eate, le conseil syndical peut classer les pi\u00e8ces par date et par th\u00e8me. Cette m\u00e9thode ne remplace pas l\u2019analyse d\u2019un avocat, mais elle permet d\u2019\u00e9viter une demande abstraite. Le tribunal doit pouvoir comprendre la chronologie : \u00e0 quelle date les comptes ont cess\u00e9 d\u2019\u00eatre pr\u00e9sent\u00e9s, quand les fournisseurs ont relanc\u00e9, quels travaux ont \u00e9t\u00e9 report\u00e9s et quelles d\u00e9cisions ont \u00e9chou\u00e9.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_difference_entre_mandataire_ad_hoc_syndic_provisoire_et_administrateur_provisoire\"><\/span>Quelle diff\u00e9rence entre mandataire ad hoc, syndic provisoire et administrateur provisoire ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces trois dispositifs sont souvent m\u00e9lang\u00e9s parce qu\u2019ils interviennent tous lorsqu\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 traverse une difficult\u00e9. Ils n\u2019ont pourtant pas la m\u00eame fonction. Le mandataire ad hoc observe, analyse et propose. Le syndic provisoire remet en place la repr\u00e9sentation du syndicat lorsqu\u2019il n\u2019existe plus de syndic r\u00e9guli\u00e8rement d\u00e9sign\u00e9. L\u2019administrateur provisoire prend temporairement la direction de la gestion dans un cadre judiciaire renforc\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le mandataire ad hoc est particuli\u00e8rement li\u00e9 aux alertes financi\u00e8res. Lorsqu\u2019il est nomm\u00e9, il examine les impay\u00e9s, les d\u00e9penses, les cr\u00e9ances et les solutions de financement ou de recouvrement. Il peut rencontrer les acteurs concern\u00e9s et produire un rapport. Son r\u00f4le est pr\u00e9paratoire. Il ne remplace pas n\u00e9cessairement le syndic dans l\u2019exercice courant de ses missions.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic provisoire est utile lorsqu\u2019un syndicat se retrouve sans repr\u00e9sentant l\u00e9gal : fin de mandat non renouvel\u00e9e, d\u00e9mission, annulation d\u2019une d\u00e9signation ou incapacit\u00e9 \u00e0 r\u00e9unir une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Sa mission est d\u00e9finie par le juge. Elle peut \u00eatre tr\u00e8s courte si l\u2019objectif est seulement de convoquer une assembl\u00e9e afin de d\u00e9signer un syndic r\u00e9gulier.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La proc\u00e9dure choisie d\u00e9pend du degr\u00e9 de d\u00e9sorganisation<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019administrateur provisoire s\u2019inscrit \u00e0 un niveau plus \u00e9lev\u00e9 de difficult\u00e9. Il ne se contente pas de convoquer un vote. Il peut reconstituer les comptes, agir contre les d\u00e9biteurs, conclure ou poursuivre les contrats n\u00e9cessaires, prendre des mesures conservatoires et pr\u00e9parer les d\u00e9cisions permettant une r\u00e9habilitation durable de l\u2019immeuble. La port\u00e9e r\u00e9elle d\u00e9pend du jugement ou de l\u2019ordonnance.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Dispositif<\/th>\n<th>Objectif principal<\/th>\n<th>Place du syndic existant<\/th>\n<th>Intervention du juge<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Mandataire ad hoc<\/td>\n<td>Diagnostiquer les difficult\u00e9s financi\u00e8res et proposer des mesures<\/td>\n<td>Le syndic reste en fonction sauf d\u00e9cision distincte<\/td>\n<td>Nomination pour une mission d\u2019analyse<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Syndic provisoire<\/td>\n<td>Repr\u00e9senter temporairement un syndicat sans syndic r\u00e9gulier<\/td>\n<td>Il remplace l\u2019absence de syndic<\/td>\n<td>Mission souvent limit\u00e9e \u00e0 la remise en route institutionnelle<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Administrateur provisoire<\/td>\n<td>R\u00e9tablir le fonctionnement normal d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 en crise<\/td>\n<td>Il se substitue au syndic dans le p\u00e9rim\u00e8tre fix\u00e9<\/td>\n<td>Mission de redressement d\u00e9finie par ordonnance<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette distinction change les documents \u00e0 r\u00e9unir. Pour un syndic provisoire, l\u2019absence de mandat r\u00e9gulier, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et la preuve de l\u2019impossibilit\u00e9 de tenir une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale occupent une place centrale. Pour une administration provisoire, les donn\u00e9es financi\u00e8res, les contrats, les incidents d\u2019entretien, les impay\u00e9s et les preuves de blocage collectif deviennent d\u00e9terminants.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La crise peut \u00e9galement comporter une dimension mat\u00e9rielle. Une copropri\u00e9t\u00e9 peut avoir un syndic r\u00e9guli\u00e8rement d\u00e9sign\u00e9 mais rester incapable de voter une r\u00e9habilitation d\u2019ampleur, alors que le b\u00e2timent se d\u00e9grade. Elle peut aussi disposer de fonds mais ne plus avoir de comptes fiables permettant de d\u00e9terminer les contributions de chaque lot. Dans ces cas, l\u2019administrateur provisoire n\u2019est pas un arbitre du conflit personnel. Il est un outil judiciaire destin\u00e9 \u00e0 restaurer les conditions de d\u00e9cision collective.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Les Coop&amp;apos;HLM en vid\u00e9o #8 - Copropri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/khtdU0U1Utg?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La qualification correcte de la difficult\u00e9 \u00e9vite de demander une proc\u00e9dure trop lourde ou, \u00e0 l\u2019inverse, de laisser s\u2019installer une situation qui exige d\u00e9j\u00e0 un redressement. Lorsque les pi\u00e8ces r\u00e9v\u00e8lent un blocage durable, l\u2019ADIL de Paris ou un avocat en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 peut v\u00e9rifier la voie proc\u00e9durale adapt\u00e9e.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Combien_coute_un_administrateur_provisoire_et_comment_la_copropriete_retrouve-t-elle_une_gestion_normale\"><\/span>Combien co\u00fbte un administrateur provisoire et comment la copropri\u00e9t\u00e9 retrouve-t-elle une gestion normale ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9mun\u00e9ration de l\u2019administrateur provisoire n\u2019ob\u00e9it pas au forfait annuel du contrat type de syndic. Elle est fix\u00e9e dans le cadre de la d\u00e9cision judiciaire, avec les modalit\u00e9s pr\u00e9vues pour la mission. Son co\u00fbt est support\u00e9 par le syndicat des copropri\u00e9taires. Il se r\u00e9partit ensuite entre les lots selon les cl\u00e9s de charges pr\u00e9vues par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, sauf disposition particuli\u00e8re de l\u2019ordonnance.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les fourchettes g\u00e9n\u00e9rales annonc\u00e9es sur internet, telles que 15 000 \u20ac ou 60 000 \u20ac hors taxes par an, ne permettent pas de pr\u00e9voir ce que paiera un lot. Elles d\u00e9pendent du nombre de lots, de l\u2019\u00e9tat des comptes, du volume de proc\u00e9dures, des travaux urgents, des archives disponibles et des pouvoirs confi\u00e9s. Le seul montant utile est celui qui figure dans l\u2019ordonnance, dans les d\u00e9cisions prises pendant la mission ou dans les appels de fonds adress\u00e9s au syndicat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple permet de lire la r\u00e9partition sans inventer de tarif. Supposons que l\u2019ordonnance et les d\u00e9cisions d\u2019ex\u00e9cution conduisent \u00e0 une d\u00e9pense de 24 000 \u20ac pour la mission, r\u00e9partie en charges g\u00e9n\u00e9rales sur 10 000 tanti\u00e8mes. Pour un lot de 85 tanti\u00e8mes, le calcul est 24 000 \u00d7 85 \u00f7 10 000. Le r\u00e9sultat est <strong>204 \u20ac<\/strong>. Cette somme peut \u00eatre appel\u00e9e selon l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier d\u00e9cid\u00e9 dans le cadre de la mission. Remplacez 24 000 \u20ac et 85 tanti\u00e8mes par les chiffres de votre appel de fonds.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La sortie de crise doit \u00eatre pr\u00e9par\u00e9e avant la fin du mandat<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La dur\u00e9e n\u2019est pas uniforme. Le juge fixe la p\u00e9riode de mission et peut la prolonger si les causes de la difficult\u00e9 persistent. Une copropri\u00e9t\u00e9 ne sort pas d\u2019administration provisoire parce qu\u2019un seul appel de fonds a \u00e9t\u00e9 encaiss\u00e9 ou parce qu\u2019une assembl\u00e9e a enfin \u00e9t\u00e9 r\u00e9unie. La sortie suppose que l\u2019immeuble puisse \u00e0 nouveau \u00eatre g\u00e9r\u00e9 avec des comptes lisibles, des contrats identifi\u00e9s, des d\u00e9cisions ex\u00e9cutables et un repr\u00e9sentant r\u00e9guli\u00e8rement d\u00e9sign\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9habilitation de la gestion passe souvent par plusieurs actes successifs. Les comptes doivent \u00eatre repris. Les cr\u00e9ances doivent \u00eatre recens\u00e9es. Les contrats indispensables doivent \u00eatre s\u00e9curis\u00e9s. Les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la conservation de l\u2019immeuble doivent \u00eatre hi\u00e9rarchis\u00e9s. Enfin, une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale doit pouvoir retrouver son r\u00f4le, notamment pour d\u00e9signer un syndic et voter les d\u00e9cisions qui ne rel\u00e8vent plus de l\u2019urgence judiciaire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les copropri\u00e9taires peuvent suivre cette phase avec des demandes pr\u00e9cises. Ils peuvent v\u00e9rifier les appels de fonds, les comptes rendus remis dans le cadre du mandat, les d\u00e9cisions autoris\u00e9es par le juge, les proc\u00e9dures de recouvrement et l\u2019\u00e9tat des contrats collectifs. La demande doit porter sur un document identifi\u00e9 : copie de l\u2019ordonnance, \u00e9tat des d\u00e9penses de mission, relev\u00e9 des impay\u00e9s, budget ou calendrier de remise en ordre.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le retour \u00e0 un syndic ordinaire ne fait pas dispara\u00eetre les dettes ni les d\u00e9saccords ant\u00e9rieurs. Il permet en revanche de replacer la copropri\u00e9t\u00e9 dans le cadre habituel de la loi de 1965 : un syndic mandat\u00e9, un conseil syndical pouvant contr\u00f4ler la gestion, des convocations r\u00e9guli\u00e8res et une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale capable de voter les d\u00e9penses. Si la d\u00e9cision judiciaire est d\u00e9j\u00e0 rendue ou si une contestation porte sur ses effets, la consultation d\u2019un avocat ne doit pas attendre la prochaine assembl\u00e9e.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Qui peut demander la du00e9signation du2019un administrateur provisoire ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Lu2019article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet notamment la saisine par le syndic, le mandataire ad hoc, des copropriu00e9taires repru00e9sentant au moins 15 % des voix, le procureur de la Ru00e9publique, le maire, le pru00e9fet ou certaines autoritu00e9s compu00e9tentes en matiu00e8re du2019habitat.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Lu2019administrateur provisoire remplace-t-il toujours le syndic ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Il se substitue au syndic dans les limites fixu00e9es par lu2019ordonnance du pru00e9sident du tribunal judiciaire. 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Cette ordonnance pr\u00e9cise les pouvoirs transf\u00e9r\u00e9s et la dur\u00e9e de la mission.<\/p>\n<h3>Les impay\u00e9s de charges entra\u00eenent-ils automatiquement une administration provisoire ?<\/h3>\n<p>Non. Les seuils de 25 % des sommes exigibles, ou 15 % dans les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 200 lots, d\u00e9clenchent la proc\u00e9dure d\u2019alerte pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 29-1 A pour la d\u00e9signation possible d\u2019un mandataire ad hoc. 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