{"id":113,"date":"2026-10-13T14:18:38","date_gmt":"2026-10-13T14:18:38","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/"},"modified":"2026-10-13T14:18:38","modified_gmt":"2026-10-13T14:18:38","slug":"syndic-provisoire-juge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/","title":{"rendered":"Syndic provisoire d\u00e9sign\u00e9 par le juge : dans quels cas"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Le juge d\u00e9signe un <strong>syndic provisoire<\/strong> lorsque le <strong>syndicat de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> est sans syndic, ne parvient plus \u00e0 en d\u00e9signer un, ou conna\u00eet des difficult\u00e9s financi\u00e8res et mat\u00e9rielles mettant l\u2019immeuble en danger. La mesure organise une <strong>gestion provisoire<\/strong> d\u00e9finie par une ordonnance, avant le retour \u00e0 une administration \u00e9lue en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La <strong>vacance du syndic<\/strong> permet \u00e0 tout int\u00e9ress\u00e9 de demander au pr\u00e9sident du tribunal judiciaire la d\u00e9signation d\u2019un administrateur provisoire.<\/li><li>Une simple m\u00e9sentente ne suffit pas toujours : le dossier doit d\u00e9montrer l\u2019impossibilit\u00e9 concr\u00e8te de faire fonctionner la copropri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>Lorsque l\u2019\u00e9quilibre financier est gravement compromis ou que l\u2019immeuble ne peut plus \u00eatre conserv\u00e9 normalement, l\u2019article 29-1 de la loi de 1965 ouvre une proc\u00e9dure plus large.<\/li><li>L\u2019ordonnance fixe l\u2019identit\u00e9 du mandataire, la dur\u00e9e de sa mission, ses pouvoirs et les conditions de sa r\u00e9mun\u00e9ration.<\/li><li>Avant toute <strong>intervention judiciaire<\/strong>, les proc\u00e8s-verbaux, appels de fonds, relances et preuves de carence doivent \u00eatre class\u00e9s chronologiquement.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cet article traite de la d\u00e9signation judiciaire dans les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne remplace pas l\u2019analyse d\u2019un avocat lorsque l\u2019ordonnance a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 rendue, qu\u2019un d\u00e9lai de recours court ou qu\u2019un immeuble fait l\u2019objet d\u2019une proc\u00e9dure de s\u00e9curit\u00e9 publique.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/#Quand_la_vacance_du_syndic_justifie-t-elle_une_designation_par_le_juge\" >Quand la vacance du syndic justifie-t-elle une d\u00e9signation par le juge ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/#Quels_dysfonctionnements_graves_peuvent_conduire_a_un_administrateur_provisoire\" >Quels dysfonctionnements graves peuvent conduire \u00e0 un administrateur provisoire ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/#Qui_peut_saisir_le_juge_pour_demander_un_syndic_provisoire_de_copropriete\" >Qui peut saisir le juge pour demander un syndic provisoire de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/#Quels_pouvoirs_le_juge_donne-t-il_au_syndic_provisoire_designe\" >Quels pouvoirs le juge donne-t-il au syndic provisoire d\u00e9sign\u00e9 ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/syndic-provisoire-juge\/#Comment_prend_fin_la_gestion_provisoire_et_comment_contester_lordonnance\" >Comment prend fin la gestion provisoire et comment contester l\u2019ordonnance ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quand_la_vacance_du_syndic_justifie-t-elle_une_designation_par_le_juge\"><\/span>Quand la vacance du syndic justifie-t-elle une d\u00e9signation par le juge ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La situation la plus nette est celle d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 qui n\u2019a plus de syndic en exercice. Le mandat peut \u00eatre arriv\u00e9 \u00e0 son terme sans renouvellement. L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut aussi avoir refus\u00e9 tous les contrats propos\u00e9s, sans parvenir \u00e0 d\u00e9signer un rempla\u00e7ant. Dans ces cas, le syndicat ne dispose plus du repr\u00e9sentant l\u00e9gal n\u00e9cessaire pour ouvrir un compte, appeler les provisions, souscrire l\u2019assurance de l\u2019immeuble ou convoquer une nouvelle assembl\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e8gle figure aux articles 46 et 47 du <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/LEGITEXT000006061423\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">d\u00e9cret n\u00b0 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur consult\u00e9e le 24 mars 2026<\/a>. Lorsque l\u2019assembl\u00e9e r\u00e9unie pour nommer un syndic \u00e9choue, le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire peut d\u00e9signer, par ordonnance sur requ\u00eate, un administrateur provisoire charg\u00e9 notamment de convoquer une autre assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour d\u00e9signer un syndic. Le d\u00e9cret pr\u00e9voit \u00e9galement cette voie lorsque le syndicat est d\u00e9pourvu de syndic dans les autres hypoth\u00e8ses.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette d\u00e9signation n\u2019est pas une sanction automatique contre l\u2019ancien titulaire du mandat. Le juge ne choisit pas un gestionnaire pour arbitrer une pr\u00e9f\u00e9rence entre deux contrats. Il intervient parce que la personne morale qu\u2019est le syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 ne peut plus accomplir ses actes \u00e9l\u00e9mentaires. La demande doit donc d\u00e9crire un blocage objectif et produire le proc\u00e8s-verbal qui \u00e9tablit l\u2019absence de nomination, ou le contrat montrant la date d\u2019expiration du mandat.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale sans nomination ne laisse pas l\u2019immeuble sans solution<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un vote n\u00e9gatif ne vaut pas nomination implicite de l\u2019ancien syndic. Le mandat cesse \u00e0 la date pr\u00e9vue par le contrat ou \u00e0 la date de l\u2019assembl\u00e9e lorsqu\u2019une r\u00e9vocation a \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement vot\u00e9e. Si aucun successeur n\u2019est d\u00e9sign\u00e9, la gestion quotidienne ne peut pas continuer comme si l\u2019ancien mandat existait encore. Les copropri\u00e9taires doivent alors v\u00e9rifier le proc\u00e8s-verbal, le contrat ant\u00e9rieur et la feuille de pr\u00e9sence avant de saisir le juge.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple permet de distinguer le probl\u00e8me juridique du simple d\u00e9saccord. Une copropri\u00e9t\u00e9 compte 10 000 tanti\u00e8mes. Lors de l\u2019assembl\u00e9e, un projet de contrat recueille 4 800 voix favorables et 5 200 voix oppos\u00e9es ou absentes. La nomination rel\u00e8ve de l\u2019article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires, pr\u00e9sents ou non. Le seuil n\u00e9cessaire est donc de 5 001 voix. Le contrat n\u2019est pas adopt\u00e9. Si aucun autre candidat n\u2019est \u00e9lu, l\u2019immeuble est sans syndic \u00e0 l\u2019issue du mandat pr\u00e9c\u00e9dent.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Remplacez les 10 000 tanti\u00e8mes et les voix exprim\u00e9es par ceux de votre proc\u00e8s-verbal. Si le document comporte un second vote au titre de l\u2019article 25-1, v\u00e9rifiez aussi que les conditions de cette passerelle ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9unies. L\u2019article 25-1 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/LEGITEXT000006068256\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 24 mars 2026<\/a>, autorise dans certains cas un second vote \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article 24 lorsque le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La demande judiciaire devient pertinente lorsque la nouvelle assembl\u00e9e ne peut pas \u00eatre convoqu\u00e9e faute de repr\u00e9sentant l\u00e9gal. Elle \u00e9vite que l\u2019assurance collective, les contrats d\u2019entretien ou les paiements urgents restent sans interlocuteur habilit\u00e9.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_dysfonctionnements_graves_peuvent_conduire_a_un_administrateur_provisoire\"><\/span>Quels dysfonctionnements graves peuvent conduire \u00e0 un administrateur provisoire ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le mot \u00ab syndic provisoire \u00bb recouvre deux r\u00e9alit\u00e9s qui ne doivent pas \u00eatre confondues. Dans le cas de la vacance du syndic, le mandataire nomm\u00e9 par le juge sert d\u2019abord \u00e0 r\u00e9tablir rapidement une repr\u00e9sentation l\u00e9gale et \u00e0 convoquer une assembl\u00e9e. Dans le cas d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 en difficult\u00e9, l\u2019administrateur provisoire re\u00e7oit une mission de redressement beaucoup plus \u00e9tendue.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 29-1 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313529\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 24 mars 2026<\/a>, permet la d\u00e9signation d\u2019un administrateur provisoire lorsque l\u2019\u00e9quilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l\u2019immeuble. Ces deux crit\u00e8res sont alternatifs. Des impay\u00e9s \u00e9lev\u00e9s peuvent suffire dans certaines circonstances. Une d\u00e9gradation mat\u00e9rielle grave peut aussi justifier la mesure, m\u00eame si tous les comptes ne sont pas encore d\u00e9finitivement arr\u00eat\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un <strong>conflit copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> ne justifie donc pas, \u00e0 lui seul, la proc\u00e9dure. Des \u00e9changes vifs en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, une contestation d\u2019honoraires ou un d\u00e9saccord sur un ravalement n\u2019\u00e9tablissent pas n\u00e9cessairement l\u2019impossibilit\u00e9 de g\u00e9rer l\u2019immeuble. Le juge recherche des cons\u00e9quences v\u00e9rifiables : comptes non tenus, fournisseurs impay\u00e9s, contrats r\u00e9sili\u00e9s, travaux urgents bloqu\u00e9s, absence d\u2019assurance, assembl\u00e9es impossibles ou d\u00e9gradation des parties communes.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Situation constat\u00e9e<\/th>\n<th>Texte principal<\/th>\n<th>Objet de la d\u00e9signation<\/th>\n<th>Document utile au dossier<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Mandat arriv\u00e9 \u00e0 terme sans successeur<\/td>\n<td>Articles 46 et 47 du d\u00e9cret de 1967<\/td>\n<td>Convoquer une assembl\u00e9e pour nommer un syndic<\/td>\n<td>Contrat expir\u00e9 et proc\u00e8s-verbal de l\u2019assembl\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Assembl\u00e9e r\u00e9unie sans parvenir \u00e0 \u00e9lire un syndic<\/td>\n<td>Article 46 du d\u00e9cret de 1967<\/td>\n<td>Assurer une nomination temporaire et remettre l\u2019\u00e9lection \u00e0 l\u2019ordre du jour<\/td>\n<td>Proc\u00e8s-verbal, feuille de pr\u00e9sence et projets de r\u00e9solution<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Impay\u00e9s et tr\u00e9sorerie durablement d\u00e9grad\u00e9e<\/td>\n<td>Article 29-1 de la loi de 1965<\/td>\n<td>R\u00e9tablir le fonctionnement financier du syndicat<\/td>\n<td>Comptes, appels de fonds et \u00e9tat des cr\u00e9ances<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Immeuble mal entretenu ou conservation compromise<\/td>\n<td>Article 29-1 de la loi de 1965<\/td>\n<td>Prendre les mesures n\u00e9cessaires au redressement<\/td>\n<td>Rapports techniques, devis, constats et courriers<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un immeuble parisien ancien, une fuite persistante dans une colonne commune, une toiture non entretenue ou un \u00e9quipement collectif arr\u00eat\u00e9 peuvent transformer une difficult\u00e9 de gestion en risque de conservation. La preuve doit toutefois relier le d\u00e9sordre \u00e0 l\u2019inaction ou \u00e0 l\u2019incapacit\u00e9 du syndicat. Pour identifier la fronti\u00e8re entre partie privative et r\u00e9seau collectif, la lecture de ce guide sur <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/\">la fuite provenant des parties communes<\/a> peut aider \u00e0 classer les \u00e9l\u00e9ments techniques avant toute requ\u00eate.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"AGCNB 09.10.26 - Rapport sur la suppl\u00e9ance et l\u2019administration provisoire\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/MloYzvgLijE?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ordonnance ne doit pas devenir un moyen de contourner une majorit\u00e9 d\u00e9favorable. Elle r\u00e9pond \u00e0 un emp\u00eachement de fonctionnement que les documents doivent rendre visible au juge.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qui_peut_saisir_le_juge_pour_demander_un_syndic_provisoire_de_copropriete\"><\/span>Qui peut saisir le juge pour demander un syndic provisoire de copropri\u00e9t\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu\u2019il n\u2019existe plus de syndic, l\u2019article 47 du d\u00e9cret de 1967 ouvre la saisine \u00e0 \u00ab tout int\u00e9ress\u00e9 \u00bb. Un copropri\u00e9taire peut donc agir seul. Il n\u2019a pas \u00e0 recueillir au pr\u00e9alable une majorit\u00e9 de tanti\u00e8mes, ni \u00e0 obtenir une r\u00e9solution d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale devenue mat\u00e9riellement impossible faute de syndic. Le conseil syndical peut \u00e9galement jouer un r\u00f4le utile en r\u00e9unissant les pi\u00e8ces et en attestant des d\u00e9marches d\u00e9j\u00e0 entreprises.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La proc\u00e9dure de l\u2019article 29-1 r\u00e9pond \u00e0 une logique diff\u00e9rente, car elle concerne une copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9j\u00e0 structur\u00e9e mais gravement fragilis\u00e9e. La loi pr\u00e9voit des personnes habilit\u00e9es pr\u00e9cises, parmi lesquelles figurent notamment le syndic, certains copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant une part minimale des voix du syndicat, ainsi que des cr\u00e9anciers dans les conditions fix\u00e9es par le texte. Le procureur de la R\u00e9publique peut aussi intervenir dans les cas pr\u00e9vus par la loi, en particulier lorsque l\u2019\u00e9tat de l\u2019immeuble soul\u00e8ve un enjeu de s\u00e9curit\u00e9 ou d\u2019ordre public.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette diff\u00e9rence compte au moment de constituer le dossier. Un copropri\u00e9taire disposant de 85 tanti\u00e8mes sur 10 000 peut demander un mandataire lorsque l\u2019immeuble est sans syndic. En revanche, s\u2019il sollicite la proc\u00e9dure de redressement financier de l\u2019article 29-1 contre un syndic encore en fonction, il doit v\u00e9rifier les conditions de qualit\u00e9 pour agir pr\u00e9vues par cet article. Le juge ne peut pas corriger, par une ordonnance rapide, une requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e par une personne qui ne remplit pas les conditions l\u00e9gales.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pr\u00e9parer une requ\u00eate qui montre les faits plut\u00f4t que les reproches<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier doit suivre une chronologie. Le premier document est le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou, \u00e0 d\u00e9faut, l\u2019\u00e9tat descriptif de division permettant d\u2019identifier le syndicat concern\u00e9. Viennent ensuite le dernier contrat de syndic, les convocations, les proc\u00e8s-verbaux, les appels de fonds et les \u00e9changes \u00e9crits. Un message non r\u00e9pondu ne prouve pas \u00e0 lui seul une carence. Plusieurs relances dat\u00e9es, confront\u00e9es \u00e0 une obligation pr\u00e9cise et \u00e0 un d\u00e9sordre persistant, ont une port\u00e9e bien diff\u00e9rente.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le proc\u00e8s-verbal \u00e9tablissant l\u2019absence de d\u00e9signation ou le blocage de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/li><li>Le contrat de syndic indiquant la date exacte de fin du mandat.<\/li><li>Les relev\u00e9s de comptes, appels de fonds et \u00e9tats d\u2019impay\u00e9s disponibles.<\/li><li>Les courriers recommand\u00e9s, courriels et mises en demeure rest\u00e9s sans effet.<\/li><li>Les constats, rapports ou photographies dat\u00e9es lorsqu\u2019un d\u00e9sordre affecte l\u2019immeuble.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire territorialement comp\u00e9tent est celui du lieu o\u00f9 se situe l\u2019immeuble. La requ\u00eate doit demander une mesure identifi\u00e9e : d\u00e9signer un administrateur provisoire, pr\u00e9ciser la situation, joindre les pi\u00e8ces num\u00e9rot\u00e9es et expliquer la mission attendue. L\u2019assistance d\u2019un avocat d\u00e9pend de la proc\u00e9dure engag\u00e9e et de la complexit\u00e9 du litige. Lorsqu\u2019un d\u00e9lai de recours est d\u00e9j\u00e0 ouvert, l\u2019avocat comp\u00e9tent en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 doit examiner l\u2019ordonnance elle-m\u00eame.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat ant\u00e9rieur peut aider \u00e0 \u00e9tablir la date de cessation du mandat, les missions qui \u00e9taient incluses et les documents qui auraient d\u00fb \u00eatre remis. La comparaison avec <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/contrat-syndic-type\/\">le contrat type de syndic<\/a>, fix\u00e9 par le d\u00e9cret n\u00b0 2015-342, permet de distinguer une simple discussion commerciale d\u2019une absence effective de gestion.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une requ\u00eate utile ne cherche pas \u00e0 raconter toute l\u2019histoire de l\u2019immeuble. Elle permet au juge de v\u00e9rifier, pi\u00e8ce par pi\u00e8ce, pourquoi une nomination temporaire est devenue n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_pouvoirs_le_juge_donne-t-il_au_syndic_provisoire_designe\"><\/span>Quels pouvoirs le juge donne-t-il au syndic provisoire d\u00e9sign\u00e9 ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic provisoire ne re\u00e7oit pas automatiquement tous les pouvoirs imaginables. L\u2019ordonnance de d\u00e9signation est le document qui tranche. Elle indique la dur\u00e9e de la mission, les actes autoris\u00e9s, les \u00e9ventuelles autorisations \u00e0 solliciter et les modalit\u00e9s de reddition des comptes. Les copropri\u00e9taires doivent la lire avant d\u2019exiger une action particuli\u00e8re du mandataire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une situation de vacance du syndic, la mission est souvent centr\u00e9e sur la convocation d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ayant pour objet la d\u00e9signation d\u2019un syndic. Le mandataire peut alors accomplir les actes n\u00e9cessaires pour organiser cette r\u00e9union, r\u00e9unir les documents disponibles, \u00e9tablir la convocation et assurer la continuit\u00e9 minimale de l\u2019immeuble. Il ne devient pas pour autant titulaire d\u2019un mandat ordinaire sans limite de temps.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans une copropri\u00e9t\u00e9 en difficult\u00e9 relevant de l\u2019article 29-1, la mission peut \u00eatre plus large. L\u2019administrateur provisoire peut prendre les mesures n\u00e9cessaires au r\u00e9tablissement du fonctionnement normal du syndicat. Les pouvoirs des organes du syndicat peuvent \u00eatre suspendus ou transf\u00e9r\u00e9s dans les limites fix\u00e9es par le juge. L\u2019article 29-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 organise cette mission et pr\u00e9voit que l\u2019ordonnance fixe notamment sa dur\u00e9e ainsi que l\u2019\u00e9tendue des pouvoirs confi\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une difficult\u00e9 fr\u00e9quente concerne les travaux. Une fuite majeure sur une colonne commune ou une mise en s\u00e9curit\u00e9 imm\u00e9diate n\u2019attend pas toujours le calendrier habituel d\u2019une assembl\u00e9e. L\u2019article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de faire ex\u00e9cuter les travaux urgents n\u00e9cessaires \u00e0 la sauvegarde de l\u2019immeuble, puis d\u2019en informer les copropri\u00e9taires et de convoquer imm\u00e9diatement une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. La m\u00eame logique peut guider l\u2019administrateur provisoire lorsqu\u2019il est charg\u00e9 de la conservation de l\u2019immeuble, sous r\u00e9serve des limites pos\u00e9es par son ordonnance.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les travaux d\u2019am\u00e9lioration, la vente d\u2019une partie commune ou l\u2019engagement d\u2019une d\u00e9pense exceptionnelle ne se d\u00e9duisent pas d\u2019un simple besoin de redressement. Le texte de l\u2019ordonnance, les majorit\u00e9s applicables et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019autorisation du juge restent d\u00e9terminants. Une r\u00e9solution relevant de l\u2019article 25 ou de l\u2019article 26 ne devient pas automatiquement une d\u00e9cision de gestion courante parce qu\u2019un administrateur a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Dans le bureau des juges les plus puissants de France\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/v4oQm-3XFtc?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La r\u00e9mun\u00e9ration et les comptes font partie de la mission judiciaire<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les honoraires du mandataire ne doivent pas \u00eatre confondus avec le forfait d\u2019un contrat de syndic \u00e9lu en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Leur principe et leurs modalit\u00e9s d\u00e9coulent de l\u2019ordonnance ou de la d\u00e9cision judiciaire qui organise la mesure. Ils sont support\u00e9s par le syndicat, donc r\u00e9partis entre les copropri\u00e9taires selon les cl\u00e9s pr\u00e9vues par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, sauf d\u00e9cision judiciaire particuli\u00e8re.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un calcul de quote-part illustre l\u2019incidence pour un lot sans pr\u00e9tendre fixer le co\u00fbt de la proc\u00e9dure. Supposons une d\u00e9pense judiciaire de 12 000 \u20ac r\u00e9partie selon les charges g\u00e9n\u00e9rales, dans une copropri\u00e9t\u00e9 de 10 000 tanti\u00e8mes. Un lot de 85 tanti\u00e8mes supporte 12 000 \u00d7 85 \/ 10 000. Le r\u00e9sultat est de <strong>102 \u20ac<\/strong>. Remplacez le montant total et les tanti\u00e8mes par ceux figurant dans la r\u00e9partition annex\u00e9e \u00e0 votre appel de fonds.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contr\u00f4le porte aussi sur les documents produits pendant la mission. L\u2019administrateur d\u00e9sign\u00e9 doit rendre compte selon les conditions pr\u00e9vues par le juge. Cette obligation prot\u00e8ge les copropri\u00e9taires, mais elle permet surtout de pr\u00e9parer la reprise par un syndic \u00e9lu avec des comptes et des contrats identifiables.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_prend_fin_la_gestion_provisoire_et_comment_contester_lordonnance\"><\/span>Comment prend fin la gestion provisoire et comment contester l\u2019ordonnance ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>nomination temporaire<\/strong> n\u2019a pas vocation \u00e0 installer durablement un r\u00e9gime judiciaire dans l\u2019immeuble. Lorsque la d\u00e9signation r\u00e9sulte d\u2019une vacance du syndic, son terme naturel est souvent l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale qui \u00e9lit un nouveau syndic. Le mandataire remet alors les fonds, archives, contrats, comptabilit\u00e9 et documents n\u00e9cessaires au nouveau repr\u00e9sentant du syndicat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans le cadre d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 en difficult\u00e9, la sortie d\u00e9pend du redressement r\u00e9ellement obtenu. Il peut s\u2019agir du recouvrement d\u2019une partie des impay\u00e9s, de la remise en ordre des comptes, de la reprise des contrats essentiels, de la programmation de travaux de conservation ou du retour \u00e0 une gouvernance apte \u00e0 fonctionner. Le juge peut adapter ou prolonger la mission dans les conditions pr\u00e9vues par la loi si la situation ne permet pas encore un retour \u00e0 la normale.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les copropri\u00e9taires doivent \u00e9viter un raisonnement trompeur : la d\u00e9signation d\u2019un administrateur ne fait pas dispara\u00eetre les dettes, les d\u00e9sordres techniques ou les d\u00e9cisions ant\u00e9rieures. Elle donne \u00e0 une personne d\u00e9sign\u00e9e par le juge un cadre pour agir. Les appels de fonds demeurent dus lorsqu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement d\u00e9cid\u00e9s ou appel\u00e9s. Les cr\u00e9ances du syndicat doivent \u00eatre examin\u00e9es, et les travaux n\u00e9cessaires restent \u00e0 financer selon les r\u00e8gles applicables.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Une contestation doit viser l\u2019ordonnance et respecter son d\u00e9lai<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La proc\u00e9dure pr\u00e9vue par les articles 46 \u00e0 48 du d\u00e9cret de 1967 comporte des r\u00e8gles particuli\u00e8res de notification et de recours. L\u2019article 48 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, version en vigueur consult\u00e9e le 24 mars 2026, pr\u00e9voit notamment la notification de l\u2019ordonnance dans le mois de son prononc\u00e9 et la possibilit\u00e9 pour les copropri\u00e9taires d\u2019en r\u00e9f\u00e9rer au pr\u00e9sident du tribunal judiciaire dans les quinze jours suivant cette notification, dans les cas vis\u00e9s par ces articles.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le point de d\u00e9part est donc la notification, non la date entendue oralement lors d\u2019une r\u00e9union ou la date \u00e0 laquelle un copropri\u00e9taire apprend l\u2019existence de la mesure. Conservez l\u2019enveloppe, l\u2019avis de r\u00e9ception et l\u2019acte de signification. Si une contestation est envisag\u00e9e, il faut faire examiner imm\u00e9diatement l\u2019ordonnance, les pi\u00e8ces produites et la proc\u00e9dure r\u00e9ellement utilis\u00e9e. Un avocat peut d\u00e9terminer si le recours pertinent porte sur la d\u00e9signation, l\u2019\u00e9tendue des pouvoirs ou une irr\u00e9gularit\u00e9 de notification.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au cours de la mission, une demande peut aussi porter sur les conditions d\u2019ex\u00e9cution de l\u2019ordonnance. Il faut alors viser un acte pr\u00e9cis : absence de convocation annonc\u00e9e, difficult\u00e9 dans la transmission des comptes, d\u00e9passement all\u00e9gu\u00e9 des pouvoirs, ou n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019une clarification judiciaire. Des accusations g\u00e9n\u00e9rales n\u2019aident pas le juge \u00e0 mesurer le probl\u00e8me. Une demande dat\u00e9e, reli\u00e9e \u00e0 l\u2019ordonnance et accompagn\u00e9e du document concern\u00e9, est plus exploitable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de signer un pouvoir ou d\u2019engager une requ\u00eate, relisez le dernier proc\u00e8s-verbal, le mandat expir\u00e9 et les pi\u00e8ces comptables disponibles. Si l\u2019immeuble est r\u00e9ellement sans repr\u00e9sentant l\u00e9gal, la demande de d\u00e9signation doit viser le r\u00e9tablissement rapide d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale capable d\u2019\u00e9lire un syndic.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Un copropriu00e9taire seul peut-il demander la du00e9signation du2019un syndic provisoire ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Oui, lorsquu2019il su2019agit du2019une vacance du syndic, lu2019article 47 du du00e9cret du 17 mars 1967 permet u00e0 tout intu00e9ressu00e9 de saisir le pru00e9sident du tribunal judiciaire. 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