{"id":105,"date":"2026-10-06T08:54:00","date_gmt":"2026-10-06T08:54:00","guid":{"rendered":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/"},"modified":"2026-10-06T08:54:00","modified_gmt":"2026-10-06T08:54:00","slug":"fuite-parties-communes-syndic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/","title":{"rendered":"Fuite des parties communes : r\u00f4le du syndic et d\u00e9lais"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu\u2019une fuite provient d\u2019une colonne, d\u2019une toiture, d\u2019une canalisation commune ou d\u2019un local technique, le syndic doit faire cesser le d\u00e9sordre, prot\u00e9ger l\u2019immeuble et d\u00e9clarer le sinistre pour le syndicat des copropri\u00e9taires. Son intervention ne remplace pas la d\u00e9claration personnelle de l\u2019occupant lorsque son lot est endommag\u00e9.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Une <strong>fuite des parties communes<\/strong> justifie des mesures urgentes sans attendre un vote d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/li><li>Le syndic repr\u00e9sente le syndicat des copropri\u00e9taires pour l\u2019assurance de l\u2019immeuble et pour la r\u00e9paration fuite sur les \u00e9quipements communs.<\/li><li>Le d\u00e9lai g\u00e9n\u00e9ral de d\u00e9claration \u00e0 l\u2019assureur ne peut pas \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 <strong>5 jours ouvr\u00e9s<\/strong>, selon le contrat et le Code des assurances.<\/li><li>La limite entre canalisation commune et privative se lit d\u2019abord dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>Un retard doit \u00eatre document\u00e9 par \u00e9crit afin que le conseil syndical puisse contr\u00f4ler la gestion copropri\u00e9t\u00e9 du dossier.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce contenu traite des fuites affectant les parties communes d\u2019immeubles \u00e0 Paris et dans la petite couronne Ouest. Il ne remplace ni l\u2019analyse d\u2019un contrat d\u2019assurance, ni l\u2019avis d\u2019un avocat lorsque l\u2019assureur refuse sa garantie ou qu\u2019une proc\u00e9dure est d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9e.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_88 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/#Quelle_fuite_releve_des_parties_communes_et_declenche_le_role_du_syndic\" >Quelle fuite rel\u00e8ve des parties communes et d\u00e9clenche le r\u00f4le du syndic ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/#Quelles_mesures_le_syndic_doit-il_prendre_des_quune_fuite_est_signalee\" >Quelles mesures le syndic doit-il prendre d\u00e8s qu\u2019une fuite est signal\u00e9e ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/#Quels_delais_sappliquent_pour_declarer_la_fuite_et_preserver_lassurance\" >Quels d\u00e9lais s\u2019appliquent pour d\u00e9clarer la fuite et pr\u00e9server l\u2019assurance ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/#Comment_le_syndic_suit-il_la_reparation_fuite_lexpertise_et_les_depenses\" >Comment le syndic suit-il la r\u00e9paration fuite, l\u2019expertise et les d\u00e9penses ?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fuite-parties-communes-syndic\/#Comment_agir_si_le_syndic_tarde_a_traiter_une_fuite_des_parties_communes\" >Comment agir si le syndic tarde \u00e0 traiter une fuite des parties communes ?<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_fuite_releve_des_parties_communes_et_declenche_le_role_du_syndic\"><\/span>Quelle fuite rel\u00e8ve des parties communes et d\u00e9clenche le r\u00f4le du syndic ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re \u00e9tape n\u2019est pas de d\u00e9signer un responsable. Elle consiste \u00e0 localiser l\u2019origine de l\u2019eau. Une trace au plafond d\u2019un appartement ne prouve pas que la fuite vient du logement du dessus. Dans les immeubles parisiens anciens, elle peut provenir d\u2019une colonne verticale, d\u2019une \u00e9vacuation encastr\u00e9e, d\u2019une toiture-terrasse, d\u2019une descente d\u2019eaux pluviales ou d\u2019une canalisation situ\u00e9e dans une gaine technique.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <strong>r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> est le document qui d\u00e9partage les parties communes et les parties privatives. L\u2019article 3 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000880200\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 14 mars 2026<\/a>, pose une d\u00e9finition suppl\u00e9tive des parties communes lorsque le r\u00e8glement ne contient pas de clause contraire. Il vise notamment le gros \u0153uvre, les \u00e9l\u00e9ments d\u2019\u00e9quipement commun, les passages et corridors, ainsi que les canalisations qui traversent les locaux privatifs lorsqu\u2019elles servent \u00e0 plusieurs lots.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une canalisation apparente dans un appartement n\u2019est donc pas automatiquement privative. Sa fonction compte. Si elle dessert plusieurs lots, elle peut relever du syndicat des copropri\u00e9taires. \u00c0 l\u2019inverse, un flexible de machine \u00e0 laver, un robinet, un joint de douche ou un appareil sanitaire affect\u00e9 \u00e0 un seul lot rel\u00e8vent habituellement de la sph\u00e8re privative. Le r\u00e8glement peut toutefois fixer une r\u00e9partition diff\u00e9rente. Il faut donc demander la clause applicable avant d\u2019imputer une d\u00e9pense.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La constatation fuite doit pr\u00e9c\u00e9der toute imputation de charges<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une <strong>constatation fuite<\/strong> utile comporte une date, des photographies, la localisation des dommages et la description des circonstances. Elle distingue l\u2019eau qui appara\u00eet dans un lot de l\u2019endroit o\u00f9 elle est susceptible d\u2019entrer dans le r\u00e9seau. Cette distinction \u00e9vite de commander une r\u00e9paration d\u00e9finitive sur une hypoth\u00e8se.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic intervient au nom du syndicat d\u00e8s lors qu\u2019une partie commune est atteinte ou soup\u00e7onn\u00e9e d\u2019\u00eatre \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9sordre. Il peut missionner une recherche de fuite, organiser l\u2019acc\u00e8s \u00e0 une gaine ou \u00e0 un local technique et faire fermer une vanne de colonne. L\u2019occupant concern\u00e9 doit, de son c\u00f4t\u00e9, laisser l\u2019acc\u00e8s au lot si les investigations l\u2019exigent et d\u00e9clarer les dommages subis \u00e0 son assureur habitation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La lecture de la fronti\u00e8re entre \u00e9quipements collectifs et \u00e9quipements propres au lot est d\u00e9taill\u00e9e dans ce guide sur les <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/parties-communes-privatives\/\">parties communes et privatives en copropri\u00e9t\u00e9<\/a>. Il ne faut pas se contenter de la localisation physique de l\u2019\u00e9quipement. Une conduite dans un placard peut appartenir au syndicat si elle a une utilit\u00e9 collective.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prenons un exemple chiffr\u00e9. Une recherche de fuite co\u00fbte 780 \u20ac TTC dans une gaine technique desservant 12 lots. Le r\u00e8glement pr\u00e9voit une r\u00e9partition selon les charges g\u00e9n\u00e9rales. Un lot repr\u00e9sente 85 tanti\u00e8mes sur 10 000. La quote-part th\u00e9orique est de 780 \u00d7 85 \/ 10 000, soit <strong>6,63 \u20ac<\/strong>. Remplacez 780 et 85 par le montant et les tanti\u00e8mes figurant dans vos documents. Ce calcul ne r\u00e8gle pas la question de la prise en charge par l\u2019assurance, mais il montre comment une d\u00e9pense commune se r\u00e9partit avant indemnisation.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque l\u2019origine est privative mais que l\u2019eau d\u00e9grade le hall, l\u2019escalier ou une gaine commune, deux circuits peuvent exister en parall\u00e8le. L\u2019assureur de l\u2019occupant traite les dommages de son lot. Le syndic d\u00e9clare les atteintes aux biens communs \u00e0 l\u2019assureur de l\u2019immeuble. Le m\u00eame \u00e9v\u00e9nement produit donc plusieurs d\u00e9clarations, sans que l\u2019une annule l\u2019autre.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La qualification de l\u2019origine commande le reste de la proc\u00e9dure. Elle d\u00e9termine qui mandate la recherche, quel assureur est inform\u00e9 et quelle cl\u00e9 de charges peut s\u2019appliquer si une somme reste \u00e0 payer.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_mesures_le_syndic_doit-il_prendre_des_quune_fuite_est_signalee\"><\/span>Quelles mesures le syndic doit-il prendre d\u00e8s qu\u2019une fuite est signal\u00e9e ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00f4le syndic commence d\u00e8s qu\u2019il conna\u00eet le d\u00e9sordre. L\u2019article 18 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313541\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 14 mars 2026<\/a>, charge le syndic d\u2019administrer l\u2019immeuble, de pourvoir \u00e0 sa conservation, \u00e0 sa garde et \u00e0 son entretien. Le m\u00eame article lui permet de faire r\u00e9aliser de sa propre initiative les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la sauvegarde de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une fuite active entre dans cette logique lorsqu\u2019elle risque d\u2019aggraver les dommages ou d\u2019affecter la s\u00e9curit\u00e9. Le syndic n\u2019a pas \u00e0 attendre la prochaine assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour faire couper une arriv\u00e9e d\u2019eau, commander une intervention de plomberie ou s\u00e9curiser un plafond fragilis\u00e9. L\u2019urgence porte sur la sauvegarde. Elle ne vaut pas autorisation g\u00e9n\u00e9rale de transformer durablement un \u00e9quipement commun sans d\u00e9cision collective.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les actes d\u2019urgence et les travaux de fond ne suivent pas le m\u00eame circuit<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La mesure imm\u00e9diate vise \u00e0 arr\u00eater l\u2019\u00e9coulement. Une r\u00e9paration provisoire peut \u00eatre n\u00e9cessaire pour permettre le s\u00e9chage et l\u2019expertise. Les travaux qui d\u00e9passent cette sauvegarde, comme le remplacement programm\u00e9 d\u2019une colonne v\u00e9tuste ou la r\u00e9fection d\u2019une \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 enti\u00e8re, doivent ensuite \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9s aux copropri\u00e9taires avec les devis et la majorit\u00e9 applicable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 18 impose aussi au syndic d\u2019informer les copropri\u00e9taires de l\u2019ex\u00e9cution des travaux urgents. Cette information permet au conseil syndical de v\u00e9rifier la nature de l\u2019intervention, les factures et la suite propos\u00e9e. Une simple annonce orale ne constitue pas une pi\u00e8ce de contr\u00f4le. Demandez une copie de l\u2019ordre de service, du rapport de recherche de fuite, des photographies et du premier devis re\u00e7u.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Faire stopper l\u2019\u00e9coulement ou isoler la colonne concern\u00e9e lorsque cela est possible.<\/li><li>Pr\u00e9server les zones dangereuses, notamment les plafonds d\u00e9form\u00e9s, gaines ouvertes et installations \u00e9lectriques expos\u00e9es.<\/li><li>Faire rechercher l\u2019origine sans confondre cette investigation avec la remise en \u00e9tat d\u00e9corative.<\/li><li>Informer le conseil syndical des mesures prises et de leur co\u00fbt connu.<\/li><li>Conserver les rapports, factures, photos et \u00e9changes avec l\u2019assureur dans le dossier du sinistre.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un immeuble comprenant 40 lots, une entreprise intervient pour 1 200 \u20ac TTC afin de fermer une conduite rompue et de poser une r\u00e9paration provisoire. Si le r\u00e8glement r\u00e9partit cette d\u00e9pense selon 10 000 tanti\u00e8mes g\u00e9n\u00e9raux, un lot d\u00e9tenant 120 tanti\u00e8mes supporte provisoirement 1 200 \u00d7 120 \/ 10 000, soit <strong>14,40 \u20ac<\/strong>. Cette somme peut ensuite \u00eatre compens\u00e9e par l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019assurance ou incluse dans les d\u00e9penses r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es aupr\u00e8s d\u2019un responsable identifi\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La conservation des parties communes ne se r\u00e9duit pas \u00e0 l\u2019intervention apr\u00e8s sinistre. Des fuites r\u00e9p\u00e9t\u00e9es sur la m\u00eame colonne peuvent r\u00e9v\u00e9ler une d\u00e9faillance d\u2019<strong>entretien parties communes<\/strong>. Le syndic doit alors porter \u00e0 l\u2019ordre du jour une d\u00e9cision permettant aux copropri\u00e9taires de choisir entre r\u00e9parations ponctuelles et travaux plus larges. Le fonds de travaux peut financer certains travaux \u00e9ligibles selon les d\u00e9cisions vot\u00e9es et les r\u00e8gles applicables. Son fonctionnement est pr\u00e9sent\u00e9 dans cette page sur le <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/fonds-travaux-copropriete\/\">fonds de travaux en copropri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La question utile n\u2019est donc pas seulement \u00ab qui intervient aujourd\u2019hui ? \u00bb. Elle est aussi de savoir si le dossier r\u00e9v\u00e8le un \u00e9quipement commun arriv\u00e9 en fin de cycle, auquel cas la prochaine assembl\u00e9e devra voter sur une base document\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_delais_sappliquent_pour_declarer_la_fuite_et_preserver_lassurance\"><\/span>Quels d\u00e9lais s\u2019appliquent pour d\u00e9clarer la fuite et pr\u00e9server l\u2019assurance ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les d\u00e9lais de d\u00e9claration ne se calculent pas tous de la m\u00eame fa\u00e7on. Pour un d\u00e9g\u00e2t des eaux, l\u2019article L. 113-2 du <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000045293490\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Code des assurances, version en vigueur consult\u00e9e le 14 mars 2026<\/a>, pr\u00e9voit que l\u2019assur\u00e9 doit donner avis \u00e0 l\u2019assureur d\u00e8s qu\u2019il en a connaissance et dans le d\u00e9lai fix\u00e9 par le contrat. Ce d\u00e9lai contractuel ne peut pas \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 <strong>5 jours ouvr\u00e9s<\/strong> pour un sinistre courant, ni \u00e0 deux jours ouvr\u00e9s en cas de vol.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic doit donc relire les conditions particuli\u00e8res de l\u2019assurance de l\u2019immeuble, car elles indiquent l\u2019adresse ou l\u2019espace de d\u00e9claration, les pi\u00e8ces demand\u00e9es et les \u00e9ventuelles franchises. Le d\u00e9lai l\u00e9gal est un plancher, non une raison d\u2019attendre le cinqui\u00e8me jour. Une fuite qui continue pendant plusieurs jours augmente souvent les dommages et complique l\u2019expertise.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour une catastrophe naturelle, la r\u00e8gle a \u00e9volu\u00e9. L\u2019article L. 125-2 du Code des assurances, dans sa version consult\u00e9e le 14 mars 2026, pr\u00e9voit d\u00e9sormais un d\u00e9lai qui ne peut \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 <strong>30 jours<\/strong> \u00e0 compter de la publication de l\u2019arr\u00eat\u00e9 de reconnaissance de l\u2019\u00e9tat de catastrophe naturelle au Journal officiel. L\u2019ancien d\u00e9lai de dix jours ne doit donc pas \u00eatre reproduit dans un courrier ou dans une consigne interne.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le retard n\u2019autorise pas automatiquement un refus d\u2019indemnisation<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une d\u00e9claration tardive est un risque r\u00e9el, mais l\u2019assureur ne peut pas opposer m\u00e9caniquement une d\u00e9ch\u00e9ance de garantie. L\u2019article L. 113-2 du Code des assurances pr\u00e9cise que cette sanction suppose une clause contractuelle et que l\u2019assureur \u00e9tablisse que le retard lui a caus\u00e9 un pr\u00e9judice. Cette nuance ne dispense pas d\u2019agir vite. Elle signifie qu\u2019un refus doit \u00eatre lu \u00e0 la lumi\u00e8re du contrat, de la date de d\u00e9couverte et du pr\u00e9judice invoqu\u00e9.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Situation<\/th>\n<th>Interlocuteur de la d\u00e9claration<\/th>\n<th>D\u00e9lai minimal ou r\u00e8gle<\/th>\n<th>Document \u00e0 conserver<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Fuite touchant une colonne ou un hall<\/td>\n<td>Syndic pour le syndicat des copropri\u00e9taires<\/td>\n<td><strong>5 jours ouvr\u00e9s au minimum<\/strong>, selon l\u2019article L. 113-2 et le contrat<\/td>\n<td>Accus\u00e9 de r\u00e9ception de la d\u00e9claration et rapport d\u2019intervention<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dommages dans un lot occup\u00e9<\/td>\n<td>Occupant aupr\u00e8s de son assureur habitation<\/td>\n<td><strong>5 jours ouvr\u00e9s au minimum<\/strong>, selon son contrat<\/td>\n<td>Photos dat\u00e9es, constat amiable s\u2019il existe, r\u00e9f\u00e9rence du dossier<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Vol dans une partie commune<\/td>\n<td>Syndic aupr\u00e8s de l\u2019assureur de l\u2019immeuble<\/td>\n<td><strong>2 jours ouvr\u00e9s au minimum<\/strong><\/td>\n<td>D\u00e9p\u00f4t de plainte et inventaire des biens endommag\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Catastrophe naturelle reconnue<\/td>\n<td>Syndic et assur\u00e9s concern\u00e9s<\/td>\n<td><strong>30 jours au minimum<\/strong> apr\u00e8s publication de l\u2019arr\u00eat\u00e9<\/td>\n<td>Arr\u00eat\u00e9 publi\u00e9 et d\u00e9claration chiffr\u00e9e des dommages<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le constat amiable d\u00e9g\u00e2t des eaux peut acc\u00e9l\u00e9rer la circulation des informations entre assureurs, mais il n\u2019est pas une condition l\u00e9gale de validit\u00e9 de la d\u00e9claration. Si un occupant refuse de le signer ou si l\u2019origine demeure inconnue, la d\u00e9claration doit tout de m\u00eame \u00eatre envoy\u00e9e avec les photos, la date de d\u00e9couverte, les coordonn\u00e9es utiles et une description prudente des faits.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La convention IRSI organise l\u2019indemnisation de nombreux d\u00e9g\u00e2ts des eaux et incendies lorsque les dommages mat\u00e9riels restent dans son champ. La r\u00e9f\u00e9rence pratique est le plafond de <strong>5 000 \u20ac HT par local sinistr\u00e9<\/strong>. La tranche 1 couvre les dommages jusqu\u2019\u00e0 1 600 \u20ac HT et la tranche 2 les dommages sup\u00e9rieurs \u00e0 1 600 \u20ac HT, dans la limite de 5 000 \u20ac HT. Les r\u00e8gles d\u00e9taill\u00e9es et leurs limites sont expliqu\u00e9es dans ce dossier sur les <a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/convention-irsi-seuils-sinistre\/\">seuils de la convention IRSI<\/a>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au-del\u00e0 de ce plafond, le dossier sort de ce circuit conventionnel. Les assureurs peuvent alors organiser une expertise selon les r\u00e8gles de droit commun. Le syndic doit maintenir le dossier des parties communes \u00e0 jour, sans promettre d\u2019indemnisation avant la position \u00e9crite de l\u2019assureur.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_le_syndic_suit-il_la_reparation_fuite_lexpertise_et_les_depenses\"><\/span>Comment le syndic suit-il la r\u00e9paration fuite, l\u2019expertise et les d\u00e9penses ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une fois l\u2019eau arr\u00eat\u00e9e et la d\u00e9claration transmise, le dossier entre dans une phase moins visible mais d\u00e9terminante. Le syndic centralise les pi\u00e8ces concernant les parties communes. Il transmet le rapport de recherche de fuite, ouvre les acc\u00e8s aux gaines ou au toit, r\u00e9pond aux demandes documentaires de l\u2019assureur et organise, si n\u00e9cessaire, le passage de l\u2019expert.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat multirisque de l\u2019immeuble ne doit pas \u00eatre confondu avec l\u2019assurance obligatoire de responsabilit\u00e9 civile du syndicat des copropri\u00e9taires. L\u2019article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de s\u2019assurer contre les risques de responsabilit\u00e9 civile dont il doit r\u00e9pondre. Les garanties de dommages aux canalisations, aux plafonds communs ou aux embellissements d\u00e9pendent du contrat souscrit. Il faut donc demander les conditions particuli\u00e8res et les garanties, plut\u00f4t que supposer une couverture int\u00e9grale. Cette distinction est d\u00e9velopp\u00e9e dans le guide consacr\u00e9 \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/adgps.fr\/blog\/assurance-multirisque-copro\/\">assurance multirisque de copropri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u2019indemnit\u00e9 ne finance pas automatiquement tous les travaux<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une assurance indemnise les dommages garantis dans les limites pr\u00e9vues par le contrat. La cause de la fuite peut rester \u00e0 la charge de son propri\u00e9taire. Le remplacement d\u2019un joint privatif reste habituellement \u00e0 la charge du copropri\u00e9taire du lot concern\u00e9. Le remplacement d\u2019un tron\u00e7on commun peut \u00eatre une charge du syndicat, m\u00eame si les d\u00e9g\u00e2ts d\u00e9coratifs sont indemnis\u00e9s par l\u2019assureur.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le syndic doit distinguer la r\u00e9paration de la cause, le s\u00e9chage, les travaux de remise en \u00e9tat et les am\u00e9liorations. Remplacer une portion de canalisation rompue correspond \u00e0 la suppression de la cause. Moderniser l\u2019ensemble d\u2019une colonne au-del\u00e0 de cette portion peut relever d\u2019un projet de travaux plus vaste. Les copropri\u00e9taires doivent recevoir des documents qui s\u00e9parent ces postes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat type de syndic, fix\u00e9 par le <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000030406447\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">d\u00e9cret n\u00b0 2015-342 du 26 mars 2015, version en vigueur consult\u00e9e le 14 mars 2026<\/a>, pr\u00e9voit que la gestion des sinistres affectant les parties communes ou les parties privatives est incluse dans le forfait de base. En revanche, le suivi de travaux relevant d\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut ouvrir droit \u00e0 une r\u00e9mun\u00e9ration sp\u00e9cifique, vot\u00e9e au m\u00eame moment que les travaux, selon des conditions inscrites au contrat.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un exemple permet de s\u00e9parer les montants. Une r\u00e9paration d\u2019urgence sur une conduite commune co\u00fbte 2 400 \u20ac TTC. L\u2019assureur verse 1 800 \u20ac apr\u00e8s application d\u2019une franchise de 600 \u20ac. Le solde non indemnis\u00e9 est de 2 400 \u2212 1 800, soit <strong>600 \u20ac<\/strong>. Si le r\u00e8glement fixe la cl\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 10 000 tanti\u00e8mes et qu\u2019un lot d\u00e9tient 85 tanti\u00e8mes, sa quote-part du solde est de 600 \u00d7 85 \/ 10 000, soit <strong>5,10 \u20ac<\/strong>. Remplacez 2 400, 1 800 et 85 par les chiffres pr\u00e9sents dans le d\u00e9compte du syndic.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette m\u00e9thode ne permet pas d\u2019affirmer qui doit supporter d\u00e9finitivement la franchise. Le contrat, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et l\u2019identification \u00e9ventuelle d\u2019un responsable d\u00e9terminent cette imputation. Une franchise du contrat collectif peut \u00eatre r\u00e9partie comme charge commune, puis faire l\u2019objet d\u2019un recours si l\u2019origine est \u00e9tablie.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les copropri\u00e9taires peuvent demander au syndic la r\u00e9f\u00e9rence du sinistre, la copie de la d\u00e9claration, le rapport d\u2019expertise lorsqu\u2019il existe, les devis et le relev\u00e9 de l\u2019indemnit\u00e9 re\u00e7ue. Ces pi\u00e8ces permettent au conseil syndical de contr\u00f4ler que les fonds ont \u00e9t\u00e9 affect\u00e9s \u00e0 la r\u00e9paration annonc\u00e9e et que les travaux vot\u00e9s correspondent bien au besoin identifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_agir_si_le_syndic_tarde_a_traiter_une_fuite_des_parties_communes\"><\/span>Comment agir si le syndic tarde \u00e0 traiter une fuite des parties communes ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une inaction doit \u00eatre formul\u00e9e avec des faits pr\u00e9cis. \u00c9crire que le syndic \u00ab ne fait rien \u00bb ne suffit pas \u00e0 \u00e9tablir une carence. Il faut dater le premier signalement, joindre les photographies, rappeler les cons\u00e9quences observ\u00e9es et demander une mesure identifiable. Une demande utile peut viser la fermeture d\u2019une colonne, la recherche de fuite, la communication du num\u00e9ro de dossier d\u2019assurance ou la transmission du rapport de l\u2019entreprise.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>responsabilit\u00e9 syndic<\/strong> ne r\u00e9sulte pas du seul fait qu\u2019un d\u00e9g\u00e2t est survenu. Elle peut \u00eatre recherch\u00e9e si une faute, un pr\u00e9judice et un lien de causalit\u00e9 sont d\u00e9montr\u00e9s. Un d\u00e9lai injustifi\u00e9 dans la d\u00e9claration, le refus de prendre une mesure de sauvegarde ou l\u2019absence de suivi d\u2019une intervention urgente peuvent constituer des \u00e9l\u00e9ments \u00e0 examiner. La responsabilit\u00e9 d\u00e9pend ensuite des preuves et des clauses contractuelles applicables.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La relance \u00e9crite doit demander un acte pr\u00e9cis et dat\u00e9<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un courrier adress\u00e9 au syndic peut rappeler l\u2019article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et demander une r\u00e9ponse \u00e9crite. Il doit indiquer l\u2019origine suppos\u00e9e sans pr\u00e9senter cette hypoth\u00e8se comme une certitude. Il peut, par exemple, demander sous 48 heures la confirmation de l\u2019intervention programm\u00e9e, le nom de l\u2019entreprise missionn\u00e9e et la r\u00e9f\u00e9rence de la d\u00e9claration adress\u00e9e \u00e0 l\u2019assureur.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le conseil syndical peut ensuite demander l\u2019acc\u00e8s aux documents relatifs \u00e0 la gestion du syndicat. L\u2019article 21 de la <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000039313548\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi du 10 juillet 1965, version en vigueur consult\u00e9e le 14 mars 2026<\/a>, pr\u00e9voit qu\u2019il assiste le syndic et contr\u00f4le sa gestion. Cette mission donne un fondement au contr\u00f4le des factures, \u00e9changes d\u2019assurance et d\u00e9cisions prises au titre de la fuite.<\/p>\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Conservez les signalements envoy\u00e9s, les r\u00e9ponses re\u00e7ues, les photographies dat\u00e9es et les rapports d\u2019intervention.<\/li><li>Demandez au syndic une action d\u00e9termin\u00e9e, avec une \u00e9ch\u00e9ance adapt\u00e9e \u00e0 l\u2019urgence constat\u00e9e.<\/li><li>Transmettez le dossier au conseil syndical afin qu\u2019il puisse exercer son contr\u00f4le sur la gestion copropri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>Adressez une mise en demeure par lettre recommand\u00e9e si aucune action identifiable n\u2019est prise malgr\u00e9 le risque persistant.<\/li><li>Consultez un avocat ou l\u2019ADIL de Paris lorsque le pr\u00e9judice est d\u00e9j\u00e0 constitu\u00e9, qu\u2019une indemnisation est refus\u00e9e ou qu\u2019une action judiciaire est envisag\u00e9e.<\/li><\/ol>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9vocation du syndic ne se d\u00e9duit pas d\u2019un courrier individuel. La d\u00e9signation ou la r\u00e9vocation rel\u00e8ve de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Une question peut \u00eatre inscrite \u00e0 l\u2019ordre du jour dans les conditions pr\u00e9vues par le d\u00e9cret du 17 mars 1967, et les copropri\u00e9taires doivent disposer d\u2019un projet de r\u00e9solution ainsi que des documents n\u00e9cessaires pour voter. Une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne r\u00e9pare toutefois pas une fuite active dans l\u2019instant : la sauvegarde reste l\u2019obligation imm\u00e9diate.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il faut \u00e9galement distinguer une difficult\u00e9 dans la gestion du sinistre d\u2019un litige sur la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une canalisation. Si le r\u00e8glement est ambigu, si plusieurs lots sont atteints ou si le montant des travaux est important, l\u2019analyse juridique individualis\u00e9e rel\u00e8ve d\u2019un avocat. L\u2019assureur doit \u00eatre sollicit\u00e9 pour les garanties, exclusions et franchises. Le syndic, de son c\u00f4t\u00e9, doit fournir les documents de gestion et faire cesser le d\u00e9sordre qui menace les biens communs.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant d\u2019envoyer une mise en demeure, relisez la chronologie. Un dossier solide relie chaque demande \u00e0 une date, \u00e0 une pi\u00e8ce et \u00e0 une mesure de sauvegarde attendue. C\u2019est cette chronologie qui permet de distinguer un d\u00e9lai d\u2019expertise normal d\u2019une abstention dommageable.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le syndic doit-il intervenir si la fuite se trouve dans un appartement ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Oui, lorsque la fuite atteint une partie commune ou quu2019une canalisation commune est suspectu00e9e. 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L\u2019occupant ou le copropri\u00e9taire conserve toutefois sa propre obligation de d\u00e9claration aupr\u00e8s de son assureur pour les dommages affectant son lot.<\/p>\n<h3>Quel est le d\u00e9lai de d\u00e9claration d\u2019un d\u00e9g\u00e2t des eaux par le syndic ?<\/h3>\n<p>Le d\u00e9lai pr\u00e9vu au contrat ne peut pas \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 5 jours ouvr\u00e9s pour un sinistre courant, selon l\u2019article L. 113-2 du Code des assurances, version en vigueur consult\u00e9e le 14 mars 2026. La d\u00e9claration doit \u00eatre faite d\u00e8s la connaissance du sinistre.<\/p>\n<h3>Le syndic peut-il commander une r\u00e9paration urgente sans vote de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ?<\/h3>\n<p>Oui. L\u2019article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet de faire ex\u00e9cuter les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la sauvegarde de l\u2019immeuble. Il doit ensuite informer les copropri\u00e9taires et soumettre les travaux non urgents ou plus larges \u00e0 la d\u00e9cision collective requise.<\/p>\n<h3>Qui paie une fuite sur une colonne commune ?<\/h3>\n<p>La r\u00e9paration d\u2019une colonne commune rel\u00e8ve en principe du syndicat des copropri\u00e9taires, sous r\u00e9serve du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. L\u2019assurance de l\u2019immeuble peut indemniser certains dommages garantis, mais la franchise et les postes exclus doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9s dans le contrat.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lorsqu\u2019une fuite provient d\u2019une colonne, d\u2019une toiture, d\u2019une canalisation commune ou d\u2019un local technique, le syndic doit faire cesser le d\u00e9sordre, prot\u00e9ger l\u2019immeuble et d\u00e9clarer le sinistre pour le syndicat des copropri\u00e9taires. 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